免费成人动漫,91九色在线播放,91九色精品国产一区二区,美女精品视频

 一、房地產(chǎn)并購(gòu)常見(jiàn)模式

在房地產(chǎn)收并購(gòu)中，最常見(jiàn)的收購(gòu)模式有兩種：資產(chǎn)收購(gòu)（也叫直接收購(gòu)）和股權(quán)收購(gòu)。出于規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限制條件（例如：完成開(kāi)發(fā)投資總額25%）、土地增值稅等稅籌減免、操作手續(xù)簡(jiǎn)潔速度快以及其他商業(yè)考慮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多采取股權(quán)收購(gòu)的方式并購(gòu)項(xiàng)目。

表1 資產(chǎn)收購(gòu)與股權(quán)收購(gòu)對(duì)比

二、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)基礎(chǔ)流程

1.簽署意向書(shū)、框架協(xié)議、支付共管意向金、定金

項(xiàng)目收購(gòu)方與出讓方經(jīng)接觸后，對(duì)于項(xiàng)目收購(gòu)事宜達(dá)成初步意向。意向書(shū)一般是無(wú)完整法律效力的，但是可以約束雙方談判、啟動(dòng)盡職調(diào)查及未來(lái)交易的初步約定。

此時(shí)對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，組建一個(gè)包含各類專業(yè)人員的并購(gòu)團(tuán)隊(duì)是確保并購(gòu)交易成功的關(guān)鍵。該團(tuán)隊(duì)至少包括項(xiàng)目公司的核心管理團(tuán)隊(duì)，律師、會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師等專業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。團(tuán)隊(duì)中的人員均需要具有一定的商業(yè)、財(cái)務(wù)和法律知識(shí)。

2.盡職調(diào)查

法律人員需要組織法律盡職調(diào)查、制作交易文件，出具法律意見(jiàn)，使交易能夠順利進(jìn)行；財(cái)務(wù)人員需組織財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，核實(shí)公司財(cái)務(wù)狀況、調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表；稅務(wù)人員，則需要為交易結(jié)構(gòu)提供專業(yè)建議，進(jìn)行合理稅務(wù)籌劃。

盡職調(diào)查是收購(gòu)方全面了解收購(gòu)標(biāo)的，防范收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，除工程和市場(chǎng)等角度進(jìn)行調(diào)查外，財(cái)務(wù)和法務(wù)角度的盡調(diào)是重中之重。

3.簽訂正式協(xié)議

在盡職調(diào)查中如未發(fā)現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)或不實(shí)，雙方將簽署正式的項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)協(xié)議。正式協(xié)議對(duì)于交易價(jià)款、交易時(shí)間、交易流程、雙方權(quán)利義務(wù)、違約條款、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)等均須有清晰體現(xiàn)。正式協(xié)議是買賣雙方最終簽訂的具有法律效力的合約，簽訂后，交易成立，可以執(zhí)行過(guò)戶和交割等工作。

對(duì)于收購(gòu)方而言，為降低風(fēng)險(xiǎn)，可以在正式協(xié)議中合理設(shè)置如下風(fēng)險(xiǎn)防范條款：（1）適當(dāng)增加擔(dān)保措施，如要求出讓方就履行行為提供資產(chǎn)擔(dān)保（包括股權(quán)質(zhì)押）及人的信用擔(dān)保；（2）適當(dāng)延長(zhǎng)股權(quán)價(jià)款支付期限，尤其是根據(jù)潛在債務(wù)曝光時(shí)間預(yù)留部分尾款進(jìn)行支付；（3）約定違約金條款，增加出讓方違約成本；（4）其他風(fēng)險(xiǎn)防范措施，如增設(shè)股權(quán)價(jià)款調(diào)整機(jī)制、設(shè)定適當(dāng)?shù)氖召?gòu)先決條件、收購(gòu)?fù)顺黾把a(bǔ)償機(jī)制、協(xié)商確定員工處理方案以及過(guò)渡期安排等。

4.共管轉(zhuǎn)讓款

在股權(quán)收購(gòu)協(xié)議的履行階段，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款一般先由雙方共管，待項(xiàng)目公司手續(xù)變更完成后在釋放股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

5.股權(quán)過(guò)戶、法人高管變更、證明資料移交

股權(quán)收購(gòu)的關(guān)鍵階段，完成標(biāo)的股權(quán)過(guò)戶和目標(biāo)公司資產(chǎn)、證照、材料、現(xiàn)場(chǎng)移交的一系列行為。交割完成后基本上就完成了風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

6.釋放股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

在全部交割工作完成后，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款歸出讓方所有。

三、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)及防范

收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)的最終目的是獲取核心資產(chǎn)——土地。股權(quán)收購(gòu)除需要重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)本身的風(fēng)險(xiǎn)外，公司運(yùn)作涉及的方方面面的風(fēng)險(xiǎn)都需要關(guān)注。

1.股權(quán)本身的風(fēng)險(xiǎn)

股權(quán)收購(gòu)的直接目的是受讓股權(quán)，享受股東權(quán)益并承擔(dān)股東義務(wù)，相應(yīng)的股權(quán)本身的風(fēng)險(xiǎn)系需要關(guān)注的首要風(fēng)險(xiǎn)。股權(quán)本身風(fēng)險(xiǎn)涉及面非常廣，既包括出讓方所持股份的合法性及穩(wěn)定性問(wèn)題又包括股東責(zé)任履行的瑕疵問(wèn)題，如：

（1）注資不到位的股權(quán)

注資不到位一般不會(huì)構(gòu)成股權(quán)并購(gòu)的根本障礙，但是受讓股東仍有義務(wù)補(bǔ)足出資，因此在股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款中需充分考量該因素，同時(shí)還存在因違反公司章程約定的出資期限而需對(duì)其他股東承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，基于此，可要求其他股東出具相應(yīng)的不予追究逾期繳納出資的聲明。在盡職調(diào)查階段，可通過(guò)核查驗(yàn)資報(bào)告、審計(jì)報(bào)告和匯款轉(zhuǎn)賬憑證等核查轉(zhuǎn)讓股東是否已經(jīng)履行了相應(yīng)的出資義務(wù)。

（2）質(zhì)押的股權(quán)

由于股權(quán)設(shè)定了質(zhì)押擔(dān)保，如果無(wú)法取得擔(dān)保權(quán)人同意解除質(zhì)押的，則股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在根本的障礙。但鑒于股權(quán)質(zhì)押需要辦理登記備案，一般情況下，股權(quán)存在質(zhì)押的，通過(guò)查詢公司工商內(nèi)檔信息或者通過(guò)國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)均可獲知。

（3）涉訴的股權(quán)

涉訴的股權(quán)包括已經(jīng)涉及訴訟和可能涉及訴訟的股權(quán)。對(duì)于已經(jīng)涉及訴訟的股權(quán)，無(wú)論股權(quán)是否被查封，勢(shì)必需先行解決該訴訟糾紛事宜，否則，股權(quán)轉(zhuǎn)讓將可能存在履行不能的根本障礙。而對(duì)于可能涉及訴訟的股權(quán)，由于該風(fēng)險(xiǎn)未爆發(fā)，在盡職調(diào)查階段可通過(guò)查閱轉(zhuǎn)讓方提供的資料，包括公司設(shè)立資料、公司章程、原有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他可能導(dǎo)致股權(quán)糾紛的文件資料，結(jié)合上述資料文件的履行情況，對(duì)于存在股權(quán)糾紛的可能性進(jìn)行識(shí)別及判斷。

（4）代持的股權(quán)

股權(quán)代持的現(xiàn)象實(shí)踐中非常常見(jiàn)，對(duì)于存在代持的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)取得名義股東及實(shí)際股東雙方的書(shū)面認(rèn)可。除轉(zhuǎn)讓方自行披露外，在盡職調(diào)查中可通過(guò)與目標(biāo)公司員工的談話、查閱公司經(jīng)營(yíng)管理的決策文件、交易的談判接洽主體等判斷是否存在股權(quán)代持情況。若通過(guò)法律盡職調(diào)查未能獲得代持的信息，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)要求轉(zhuǎn)讓方提供股權(quán)不存在代持情況的承諾。

（5）抵債的股權(quán)

抵債的股權(quán)一般包括三種情形：一是債權(quán)人通過(guò)債務(wù)人抵債的方式直接取得股權(quán)并可自由支配的情形；二是債權(quán)人雖然實(shí)際取得股權(quán)，但該股權(quán)將按照約定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓并以股權(quán)轉(zhuǎn)讓款償還所有債權(quán)人債權(quán)的情形；三是抵債轉(zhuǎn)讓的股權(quán)實(shí)為擔(dān)保，即債務(wù)人在約定的期限內(nèi)償還債務(wù)的，債權(quán)人應(yīng)按照約定將股權(quán)轉(zhuǎn)回給債務(wù)人的情形。

在盡職調(diào)查階段，可通過(guò)核查轉(zhuǎn)讓方股權(quán)取得的法律文件、要求轉(zhuǎn)讓方提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓款支付憑證等獲悉股權(quán)是否存在抵債的情形。

2.潛在債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)股權(quán)收購(gòu)的難點(diǎn)在于除目標(biāo)資產(chǎn)以外的債權(quán)債務(wù)的清理。無(wú)論公司股權(quán)如何轉(zhuǎn)讓，公司自身的債務(wù)（無(wú)論股權(quán)交割日前還是之后產(chǎn)生的債務(wù)）都需要由公司承擔(dān)，受讓方最終的股權(quán)收益勢(shì)必受到公司債務(wù)的影響。

（1）已有而未決債務(wù)

對(duì)于已經(jīng)披露但是最終未能確定的債務(wù)，在法律盡職調(diào)查階段，應(yīng)重點(diǎn)核查該債務(wù)產(chǎn)生的協(xié)議、債務(wù)的履行情況，對(duì)債務(wù)作出初步判斷，確定該債務(wù)是否影響本次收購(gòu)目的的實(shí)現(xiàn)。

（2）未披露債務(wù)

并購(gòu)項(xiàng)目中，產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)的多為出讓方未披露的債務(wù)，尤其是出讓方對(duì)外提供的擔(dān)保、已形成的違約責(zé)任等債務(wù)。在盡職調(diào)查階段，應(yīng)要求出讓方提供目標(biāo)公司所有的合同臺(tái)賬，臺(tái)賬應(yīng)包括合同的主體、金額、付款情況、履行情況等，通過(guò)對(duì)合同臺(tái)賬篩選后確定重大合同，并對(duì)目標(biāo)公司所涉的重要合同進(jìn)行進(jìn)一步審查，并結(jié)合合同履行情況判斷公司是否存在潛在債務(wù)糾紛。

另一方面也應(yīng)該綜合評(píng)判潛在債務(wù)產(chǎn)生的糾紛處理成本及其他風(fēng)險(xiǎn)，包括談判、訴訟造成的金錢和時(shí)間成本以及資產(chǎn)或者企業(yè)賬戶被債權(quán)人查封導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)障礙甚至錯(cuò)失重要商機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)等。

（3）項(xiàng)目標(biāo)的物是否存在優(yōu)先債權(quán)人

根據(jù)法律規(guī)定，如土地、房產(chǎn)存在抵押、查封，或并購(gòu)標(biāo)的物涉及在建工程，在收購(gòu)過(guò)程中將存在優(yōu)先債權(quán)人的問(wèn)題，優(yōu)先債權(quán)人行權(quán)將直接影響收購(gòu)目的的實(shí)現(xiàn)，需在對(duì)上述優(yōu)先債權(quán)進(jìn)行妥善處置后方可進(jìn)行收購(gòu)。因此，在盡職調(diào)查階段，需關(guān)注導(dǎo)致優(yōu)先債權(quán)產(chǎn)生的協(xié)議、所涉優(yōu)先債權(quán)的金額，并視情況將上述優(yōu)先債權(quán)的解決作為合作的前提。

3.土地及在建工程本身風(fēng)險(xiǎn)

（1）宗地涉及拆遷及相鄰權(quán)問(wèn)題

在涉及到拆遷的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，需要重點(diǎn)關(guān)注拆遷是否完成，拆遷進(jìn)度情況，已簽署的協(xié)議的合法合規(guī)性，是否履行了相應(yīng)的法定程序，現(xiàn)有拆遷主體對(duì)于拆遷的態(tài)度及認(rèn)可情況。同時(shí)對(duì)于拆遷房地產(chǎn)周邊的土地利用現(xiàn)狀，是否可能引發(fā)相鄰權(quán)糾紛作出法律分析和判斷。

土地周邊的大市政配套對(duì)于項(xiàng)目前期建設(shè)以及項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)銷售等非常重要。在盡職調(diào)查階段，有必要對(duì)項(xiàng)目宗地及周邊進(jìn)行實(shí)地考察，同時(shí)核查該地塊及周邊的法定圖則。

（2）土地及在建工程抵押情況

土地及在建項(xiàng)目涉及抵押的，對(duì)于股權(quán)并購(gòu)，可以視情況確定是否保留抵押狀態(tài)。但是需注意抵押行為一般均與大額債務(wù)有關(guān)，需識(shí)別該債務(wù)是否與項(xiàng)目房地產(chǎn)相關(guān)，一般情況下，非與項(xiàng)目房地產(chǎn)相關(guān)的債務(wù)應(yīng)予以剝離，與項(xiàng)目房地產(chǎn)相關(guān)的債務(wù)在雙方確認(rèn)的前提下可以由并購(gòu)后的目標(biāo)公司繼續(xù)承擔(dān)。盡職調(diào)查中，可通過(guò)前往項(xiàng)目所在地規(guī)劃國(guó)土部門查詢相應(yīng)檔案獲悉土地及在建工程抵押情況。

（3）與土地相關(guān)的權(quán)屬證明

對(duì)于沒(méi)有取得權(quán)屬登記證明的土地及房產(chǎn)，應(yīng)重點(diǎn)核查權(quán)屬登記證明無(wú)法取得的原因，是否有取得的可行性，取得權(quán)屬登記證明可能需要付出的成本及代價(jià)。

對(duì)于已取得權(quán)屬證明的，通過(guò)查詢土地權(quán)屬證書(shū)，明確土地的用途及性質(zhì)。如需要變更現(xiàn)有土地用途及性質(zhì)的，應(yīng)進(jìn)一步調(diào)查了解變更土地用途及性質(zhì)所涉法律程序，綜合評(píng)定可能性和成本。

4.企業(yè)用工的風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)用工風(fēng)險(xiǎn)，一方面需要關(guān)注目標(biāo)公司已有的用工行為是否規(guī)范及是否存在潛在糾紛或者處罰風(fēng)險(xiǎn)；另一方面還需要慎重考慮交割之后用工關(guān)系如何接洽和整合，在用工整合問(wèn)題上若不能妥善處理，則不僅可能導(dǎo)致目標(biāo)公司易主后士氣低落、發(fā)展受挫，或者人員銜接不暢、決策執(zhí)行不到位，而且還可能因非法裁員等行為引發(fā)高額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等風(fēng)險(xiǎn)。

5.其他風(fēng)險(xiǎn)

鑒于股權(quán)收購(gòu)的結(jié)果是受讓方接盤(pán)整個(gè)公司，因此公司運(yùn)作中方方面面的風(fēng)險(xiǎn)都需要關(guān)注和了解。比如稅負(fù)，由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓款并不能納入房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，土地取得成本、前期已開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生費(fèi)用是否存在相應(yīng)的票據(jù)，若前期費(fèi)用過(guò)低，普遍來(lái)講將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售產(chǎn)生巨額的稅費(fèi)。比如項(xiàng)目面臨的環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、土地及在建項(xiàng)目可能存在的轉(zhuǎn)讓限制、是否涉及政策性用地、股權(quán)是否涉及國(guó)有股權(quán)和集體股權(quán)等等。