房屋交易因限購未完成，中介主張中介費未獲支持
案 情
2015年7月15日，案外人老王（出賣人）與被告張哥（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，雙方約定張哥購買老王位于朝陽區x號房屋，成交價為360萬元。合同還約定了其他內容。合同簽訂后，被告張哥向老王支付了5萬元定金。
同日，老王（甲方）、被告張哥（乙方）與向陽房地產經紀有限公司（丙方）三方簽訂《居間服務合同》，約定：鑒于甲乙雙方在丙方居間服務下就坐落于朝陽區x號房屋，于2015年7月15日簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。甲乙丙三方在友好協商的基礎上，訂立本居間服務合同，以茲共同遵守。甲乙雙方同意，共同委托丙方作為交易居間人，丙方提供的居間服務包括：（4）促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同。甲乙雙方簽訂《買賣合同》時，居間行為完成，甲乙雙方應向丙方支付本合同約定的居間代理費。各方同意，應向丙方支付的居間代理費為人民幣伍萬陸仟元整，其中，由甲方承擔人民幣零元整，乙方承擔人民幣伍萬陸仟元整，并應于本合同簽訂當日向丙方支付。合同還約定了其他內容。
2015年8月13日，因限購政策導致張哥（乙方）不具備購房資格，遂與出賣人老王（甲方）簽訂《解約協議書》，約定：甲乙雙方協商一致同意就上述房屋于2015年7月15日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》予以解除，甲方退還乙方簽訂合同時支付的定金伍萬元整，協議還約定了其他內容。
此后，向陽房地產經紀有限公司向張哥主張上述居間代理費。理由為：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，居間人已經完成了這一義務，委托人應依約支付報酬。
律師分析
本案的爭議焦點是：向陽房地產經紀有限公司是否有權向張哥主張居間代理費，這取決于向陽房地產經紀有限公司的居間行為是否合法有效完成。根據《居間服務合同》的約定，向陽房地產經紀有限公司應促成雙方簽署合法有效的買賣合同�，F張哥雖在向陽房地產經紀有限公司的居間服務下，就涉案房屋與老王簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，但由于張哥依規定不具備作為本市戶籍人員購房的資格，合同目的無法實現。故某房地產經紀有限公司并未完成“促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同”的居間服務義務，故其要求張哥支付居間報酬的請求沒有依據。
在居間合同中只有居間人的居間活動達到目的，委托人才負有給付報酬的義務。有時盡管居間人為了使合同能促成也盡了向委托人報告或者媒介的義務，但合同終究沒有成立，沒有達到居間合同的目的，居間人仍然不能請求報酬，委托人有權不予支付報酬。因為報酬是居間人服務成果的對價，沒有促成合同成立，則不得請求支付報酬。
另外，中介公司居間服務目的本就在于促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同，而限購政策直接關系到雙方簽訂的買賣合同是否合法有效，因此，中介公司應當有義務審查并告知購房人是否具備購房資格。本案中，雖然居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。
法律依據
《合同法》第四百二十四條居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。
第四百二十五條居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。
第四百二十七條居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。
（來源：北京市東友律師事務所 作者：徐菁菁）
