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房屋是公民生存的最基本保障，我國早些年在城市實行的是公房租賃實房分配政策。根據產權單位的不同，公房又有國家直管的公房和單位自管的公房以及經營單位托管、代管的公房。近幾年隨著危改項目的逐步推進，老舊公房都被列入拆遷改造區進行拆遷，危改中往往涉及到公房承租人資格及補償對象問題，由于相關法規不多，容易帶來公房承租人變更、拆遷補償安置引起的矛盾。
1公房的類型
公房是指國有房屋和集體所有的房屋，公房分為兩種類型,直管公房和自管公房。一)國家房地產管理部門享有所有權的或直接經營管理的房屋，稱直管房屋。管理形式表現為某市某區的某個房產經營管理所，簡稱房管所。二)國有企業事業單位、機關團體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房。
2承租人的資格認定與變更
到底誰是公房的承租人，這是解決此類案件的第一關鍵問題。對這個問題的不同解決將直接導致不同的利益分配格局。關于公房承租人的確定大致分三種情況：
第一，原承租人仍然健在不發生承租人變更，在這種情況下承租人當然還是原承租人。
第二，承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人。
在第二種情形中，有些變更不符合規定，侵犯了其他共同居住的家庭成員的利益，被侵權的其他家庭成員,
可以請求政府公房管理部門或直管公房經營管理單位撤銷原來的變更，作出新的變更。
政府公房管理部門或直管公房經營管理單位拒絕變更的，當事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院依法予以撤銷。
第三，原來的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續居住并交納房租，按規定早就應當辦理變更手續，但是因為沒有拆遷補償的問題，大家都沒有異議，一直到現在仍然沒有辦理變更。
問題主要出第三種情形中。由于拆遷補償涉及較大的利益分割，家庭成員之間在變更承租人的問題上出現了不同的意見。符合公房承租人條件的當事人向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位申請變更，政府公房管理部門或直管公房經營管理單位以其他家庭成員存在異議為由不予變更，所以就一直拖著，到底誰是承租人的問題至今懸而未決。就筆者了解，這種情況十分普遍。
那么在這種情況下，公房承租人應當如何認定呢？我認為，在這種情況下，要根據承租公房的實際居住和繳納房租的狀況來決定。在原承租人死亡或者外遷后，與其共同居住的家庭成員繼續居住該房屋并向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位繳納房租的，與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位之間形成了事實上的公房租賃關系，實際居住的家庭成員成為事實上的公房承租人。
但是由于沒有變更公房租賃登記，其公房承租人身份還是不明確的，也容易受到其他當事人的質疑。在這種情況下，實際的承租人應當向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位申請確認或變更。政府公房管理部門經審查認為符合有關公房承租人的條件的，應當予以變更，符合公房承租人條件而政府公房管理部門或直管公房經營管理單位不予變更的，當事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后，當事人可據此向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位申請變更。
變更申請人需要具備什么樣的基本條件？
根據北京市相關規定，申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：
1、原承租人死亡或外遷；
2、與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；
3、與原承租人共同居住一年以上；
4、沒有其他住房。
另外，滿足條件的當事人還須寫出書面申請，經出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。
在第三種情形中，還有一個問題，就是現在與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位形成事實上的公房租賃關系的原公房承租人的某些家庭成員事實上已經不具備公房承租人的條件，例如已經有其他住房居住，這種情況也比較普遍。那么對于這種人在公房承租人變更之前是否作為承租人對待成為一個很現實的問題。
在這個問題上，我個人的看法是：即使實際承租人已經不符合北京市有關公房承租人的條件，但在公房管理單位依職權履行變更程序之前還是應當維持業已形成的事實上的公房租賃關系，承認實際承租人享有公房承租人的法律地位。
但是，作為國家財產的管理人，公房管理單位發現承租人不再符合公房承租人條件的應當及時通知該承租人履行相應的解除或變更租賃關系的手續。公房管理單位怠于行使此項職權的構成失職，依法應當承擔相應的法律責任。
3公房承租法律關系
直管公房租賃關系是具有公益分配性質和特殊關系，這種租賃關系不同于一般的民事租賃關系。
在直管公房租賃關系中，承租人的資格、租賃的期限、租金的標準、出租人的權限、出租方與承租人之間的權利義務關系都由政府有關部門統一規定，出租人和承租人的意思自治的范圍被壓縮到極小。
政府公房管理部門具有民事主體和行政主體的雙重身份，同時具有民法上的出租人和行政法上的行政管理人的雙重角色。在直管公房租賃合同關系中，涉及房屋保護、維修、房屋租金交納糾紛時，房管所以一般民事主體的身份出現，與承租人具有平等的法律地位，相應地該案件也應當作為民事案件處理。
但在涉及審查當事人承租資格的關系中，房管所以行政管理者的角色出現，履行行政管理的職權，相應地，案件應當作為行政案件處理。由于直管公房的管理單位具有民事主體和行政主體的雙重身份，在不同的法律關系中扮演不同的法律角色，因此，在直管公房租賃糾紛中如何準確把握法律關系的性質以及公房管理單位在其中所扮演的角色對于當事人正確維權具有十分重要的意義。（來源：今日頭條）
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