北京市商品房預售合同新舊比對
2016 年 12月16日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市工商行政管理局聯合發布《關于對北京市商品房預售合同、北京市商品房現房買賣合同示范文本修訂的通知》，對現行《北京市商品房預售合同》（以下簡稱“《預售合同》”）、示范文本進行了修訂，并于2017年1月1日正式推行使用。依據相關法律法規規定、結合《通知》規定及本所律師的實務經驗，就示范文本修訂的主要內容與大家分享。
【關于《預售合同》示范文本的修訂及其法律解讀】
（一）結構體例
本次《預售合同》合同示范文本在結構體例上重新進行了編排，合同結構分為說明（特別提示）、術語解釋、第一章合同當事人、第二章商品房基本狀況、第三章商品房價款、第四章商品房交付條件和交付手續、第五章面積差異處理方式、第六章規劃設計變更、第七章商品房質量和保修責任、第八章合同備案和不動產登記、第九章前期物業管理、第十章其他事項。其中術語解釋（商品房預售、法定代理人、凈高、套內建筑面積、房屋的建筑面積、不可抗力、民用建筑節能、綠色建筑、不動產登記、分割拆零銷售、返本銷售、售后包租）為新增部分，特別提示部分重點提示了商品房規劃性質信息,說明部分增加了關于本合同違約金的說明。新示范合同體系更趨于完善。
（二）商品房的基本狀況
新示范文本將“房屋權利狀況承諾”單獨列為一條要求出賣人對以下事項進行承諾：“出賣人對該商品房享有合法權利；該商品房未出售并保證不出售給除本合同買受人以外的其他人；該商品房無司法查封或其他限制轉讓的情況。” 并約定：“因出賣人原因導致不能完成登記備案或不動產轉移登記的，買受人有權解除本合同。”
該條款對出賣人對所售房屋享有合法權利提出更為明確嚴格的要求，旨在避免出現“一房兩賣”等情況，更加維護買受人權益。
（三）商品房價款
計價方式和價款條款在新版合同中進一步細化，將公積金貸款與商業貸款條款進行了分離。該條款更加明確了商品房交易的交付方式，便于買賣雙方的操作。
（四）商品房交付條件和交付手續
新版合同范本中，商品房交付條件選擇性新增：“已取得消防、人民防空、環境衛生設施、防雷裝置等驗收合格證明文件；出賣人已取得該商品房所在樓棟的不動產權證書；商品房所在項目已簽訂《白蟻預防合同》，出賣人應當向買受人出具該項目的《白蟻預防合同》或其他實施房屋白蟻預防的證明文件，提供的《住宅質量保證書》中必須包括白蟻預防質量保證的內容。”買受人在合同簽訂時可酌情予以選擇。
房子的設施設備被分成了基礎設施設備和公共服務及其他設施。相比此前，公共服務設施更加豐富，合同中增加了公共綠地面積、綠化率、物業管理用房、規劃車位、車庫等設施的交付條件。新增寬帶網絡交付時敷設到戶條件。也提示雙方當事人事先明確約定交付時間、交付條件和違約責任，如出賣人在約定時間內采取措施后仍無法達到使用條件的，買受人有權解除合同并要求賠償損失。
上述條款均對出賣人的義務進行了更為嚴格細致的約定，對商品房的設施條件有了更為具體的規范要求并在此處賦予了買受人的合同解除權。
（五）規劃設計變更
該部分原在合同基礎上進一步細化，上述條款均增加了出賣人的告知義務并在此處新增了出賣人未在規定期限內通知買受人規劃設計的，買受人有權合同解除的約定。
（六）商品房質量和保修責任
新合同文本將房屋質量問題細劃分為“地基基礎和主體結構”、“其他質量問題”、“裝飾裝修及設備標準”和“民用建筑節能措施”四類主要問題，并分別設置了違約責任的條款，對于房屋主體結構、地基基礎不合格，不符合國家及行業標準，屬于房屋重大質量問題的，買受人在解除合同的同時，可以要求出賣人給予賠償。對地基基礎和主體結構外的房屋質量問題，如經更換、修理，仍然嚴重影響正常居住使用的，買受人有權解除合同。對于裝飾裝修及設備標準，增加了“及時更換、修理”的處理方式。
民用建筑節能措施條款中明確：“該商品房室內空氣質量或建筑隔聲情況經檢測不符合標準或附件七所列情況與事實不符的，由出賣人負責整改，整改后仍不符合標準的，買受人有權解除合同。”增強了出賣人對于保證房屋質量的義務。
（七）合同備案和不動產登記
新增“預告登記”的相關約定，對買受人進行此項權利的提示，增加了“出賣人辦理不動產首次登記并辦理完畢不動產轉移登記備案手續，買受人可自行向不動產登記機構申請辦理不動產轉移登記”的約定。
（八）前期物業管理
新增物業服務期限條款，細化了車庫車位管理，新增“出賣人承諾不向業主以外的其他人出售，如滿足本區業主需要，可以對外出租，但是租期不能超過6個月”。且增加了關于小區內道路、綠地用于停車時收益歸全體業務的規定，明確“業主委員會成立后，由業主大會決定選聘或續聘物業服務企業。”
（九）其他事項
新增送達與買受人信息保護條款，明確出賣人對買受人信息負有保密義務。
爭議解決方式中明確了采取訴訟方式解決的只能在房屋所在地人民法院起訴，仲裁方式則新增北京仲裁委以外的其他仲裁委員會的方式，給予了合同雙方更為廣泛的仲裁機構選擇空間。
（十）附件
新示范文本在附件上要求更為細致，
1.附件一增加了房屋平面圖的具體圖紙名稱，具體包括房屋分層分戶圖與假設工程規劃許可證所附總平面圖。
2.新增附件五關于本項目內相關設施、設備的具體約定，該部分要求出賣人提供該商品房所在樓棟本期的項目建設方案于相關設施的位置與用途。
3.附件六裝飾裝修及設備標準的約定新增建筑節能指標。較之原版本開發商應更加關注對于商品房的建筑節能指標是否符合該部分附件約定，避免違約。
4.附件七建筑隔聲情況新增受固定噪聲、振動源影響情況，明確要求商品房符合《住宅室內振動限值及其測量方法標準》（GB/T50355）。
5.配合前述（六）商品房質量和保修責任新增的保修條款，附件中配合增加了關于保修范圍、保修期限和保修責任的約定以及關于質量擔保的具體約定。
6.附件中新增出賣人關于遮擋或妨礙房屋正常使用情況的說明，對出賣人的告知義務進行了更為具體的約定。
本次《北京市商品房預售合同》示范文本的調整，完善與補充了諸多交易細節，新的示范文本在合同中增加了送達、買受人信息保護等內容。便于合同雙方的權利義務的實際履行，也對目前困擾買受人已久的信息泄露問題增加了改善措施。鑒于交房、質量、保修等環節的糾紛頻發，特別明確了與商品房有關的設施設備交付條件，強調了房屋交付環節的房屋查驗內容，細化了質量條款和裝修標準，引導開發企業注重交房質量和房屋在民用建筑節能、綠色建筑、隔聲等方面的要求，更好地預防買賣雙方的潛在糾紛。（來源：北京市住房和城鄉建設委員會）
