北京法官解讀“317新政”，如何應對房屋買賣糾紛
3月17日，北京房地產市場出臺樓市調控政策“317新政”。可以預見，二手房市場將迎來一大波“解約潮”和“違約潮”。對此，北京西城法院民一庭法官總結了二手房買賣中雙方可能面臨的有關問題，并結合審判實踐和法律規定對相關問題予以解答。
問題一：“317新政”后，買方因“認房又認貸”被認定為“二套房”，從而導致無力履行已簽訂的房屋買賣合同的，可否解除合同，已支付首付款、定金能否退還？
答：針對“樓市新政”一般可認定：房屋新政的實施對購房人的履約能力產生重大影響，合同繼續履行一般會產生一定困難;對購房人因房屋新政不能按預期辦理按揭貸款而請求解除合同的，一般可予支持，并由賣房人退還定金和已付購房款。但是，賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的，購房人依據房屋新政主張解除合同則不能成立，購房人應當繼續履行合同，否則構成違約并應依法承擔違約責任。
問題二：“二套房”首付比例大幅提高，導致合同無法繼續履行而解除，賣方是否可以主張補償損失?
答：司法實踐中，因不可歸責于當事人雙方的公共政策事由使合同無法繼續履行，一方申請解除合同，另一方要求補償其合理損失，經審理，合同解除確實導致當事人利益失衡的，可綜合案件本身情況，具體分析，酌情予以支持。若因一方當事人故意隱瞞或虛構相關事實，導致訂立的合同違反相關限購限貸政策而無法繼續履行，另一方當事人請求解除或撤銷合同，并要求對方當事人賠償其所受損失的，法院一般會結合案件本身情況，具體分析，相應予以支持。
問題三：新政出臺后，房屋買賣合同一方違約不履行合同義務的，另一方可否要求對方繼續履行?
答：根據《合同法》規定，除當事人約定解除及其他原因(不可抗力、樓市新政等)致使房屋買賣合同確實無法繼續履行等情形外，房屋買賣合同一方當事人不履行合同義務的，另一方可要求對方繼續履行或者賠償損失。當然，即使房屋買賣合同解除，受損失的一方仍可向另一方要求賠償相應損失。
問題四：“317新政”后，規避限貸政策進行二手房買賣有風險么?
答：一些購買力不足的買家，設“陰陽合同”或虛增合同房屋成交價，一旦遇到房價上漲等原因，業主會投訴，要求撤銷銀行已經做出的貸款承諾。所以千萬別抱著規避限貸政策的僥幸心理購房，相關部門的從嚴監管也是一把隨時會亮出的風險“利劍”，應誠信守法購房。
問題五：“317新政”出臺后，樓市“連環套”現象一旦發生糾紛，房屋買賣合同一方可否以第三方原因向合同相對方主張免責?
答：根據合同的相對性。當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。房屋買賣合同因第三人原因發生違約的，當事人一方依舊應當向對方承擔相應的違約責任。
來源：北京西城區法院 作者：謝偉輝
