房產(chǎn)糾紛問(wèn)答｜小產(chǎn)權(quán)房的罪與罰
一、“小產(chǎn)權(quán)房”的定義
小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)有特定含義的法律概念，但在實(shí)踐中，小產(chǎn)權(quán)房一般包含幾種情況：1.集體用地小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地建設(shè)的商品住宅。2.政府劃撥土地小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)的住房，或在該地塊上限制上市的住房。3.軍隊(duì)用地小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊(duì)擁有使用權(quán)的土地上進(jìn)行房屋的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。
可以看到，小產(chǎn)權(quán)房的“原罪”，就是違法用地，出讓方不具備出讓所占土地的權(quán)利。
正常的房屋產(chǎn)權(quán)交易需要辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，并且在購(gòu)房?jī)r(jià)格和購(gòu)房手續(xù)中已經(jīng)向國(guó)家繳納了土地出讓金并辦理了相關(guān)的國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)。但是小產(chǎn)權(quán)房所占用的土地根據(jù)法律規(guī)定，不可能進(jìn)行商業(yè)性的流轉(zhuǎn)，因此也就不可能辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書。
所謂的“小產(chǎn)權(quán)”是很溫和的表述方式，按照我國(guó)物權(quán)法定的原則，“小產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)也就是“無(wú)產(chǎn)權(quán)房”。
二、交易風(fēng)險(xiǎn)
有罪就有罰，以集體用地小產(chǎn)權(quán)房為例，在實(shí)踐中，小產(chǎn)權(quán)房的交易將會(huì)面臨以下具體風(fēng)險(xiǎn)：
1.合同無(wú)效
根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛、合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》的內(nèi)容，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，相關(guān)案件的審理判決應(yīng)起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。
2.無(wú)法鎖定交易，出讓方一房多賣，受讓方無(wú)法取得房屋
因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房無(wú)法進(jìn)行物權(quán)登記，所以除非受讓方已經(jīng)實(shí)際占有了房屋，否則出讓方都有可能將房屋出售給第三人。
例：（2013）浦民初字第3352號(hào)一審民事判決。判決要旨，出賣人在與買受人簽署買賣合同后、交付房屋前將房屋賣于第三人，第三人占有房屋并進(jìn)行裝修居住。此情形下，買受人無(wú)法要求繼續(xù)履行合同。
3.難以轉(zhuǎn)讓
小產(chǎn)權(quán)房不能變更物權(quán)登記，意味著房屋的物權(quán)所有人仍然是出讓人，在此前提下，買受人難以再次轉(zhuǎn)讓該房屋。
4.拆遷時(shí)難以獲得全額補(bǔ)償
例：（2013）老民初字第988號(hào)一審民事判決。判決要旨，農(nóng)村集體土地上建設(shè)房屋出讓給集體外人員，本身違法而無(wú)效。但是受讓人事實(shí)上對(duì)該房屋進(jìn)行了重建和改造，確有重大投入，對(duì)此予以一定的補(bǔ)償。
5.離婚時(shí)難以分割
夫妻購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房并無(wú)所有權(quán)，如果夫妻離婚，法院不會(huì)處理小產(chǎn)權(quán)房的歸屬問(wèn)題。
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