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一種觀點(diǎn)認(rèn)為此類合同無效，原因是：

1、宅基地上房屋買賣涉及到的是農(nóng)民住宅所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，購買宅基地上的房屋也必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而這些權(quán)利與特定的身份相關(guān)聯(lián)，村民是無償取得宅基地使用權(quán)的，不具備賣方所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格則不能享有該權(quán)利。且在我國宅基地使用權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)受此限制，不能自由轉(zhuǎn)讓。

2、在我國施行一戶一宅的制度下，農(nóng)民出賣宅基地上房屋便不能再申請宅基地，農(nóng)民愿意出賣宅基地上的房屋大多是因?yàn)檫M(jìn)城務(wù)工等已不在農(nóng)村居住，但承認(rèn)此類合同有效切斷了農(nóng)民的退路，難以保證農(nóng)民的基本生活。

3、因宅基地上房屋是用于保障農(nóng)民基本生活的，我國《土地管理法》第 63 條規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村出賣房屋實(shí)質(zhì)上是改變了房屋的使用性質(zhì)，變相的用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，違背法律強(qiáng)制性規(guī)定。

相關(guān)判例：（2015）柞民初字第00132號：本院認(rèn)為，被告胡有坤將位于鳳凰鎮(zhèn)清水村一組的土木結(jié)構(gòu)瓦房三間賣給了原告徐光明，雖然雙方簽訂了《賣房文契》，但是根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款之規(guī)定，宅基地屬農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。本案中，被告胡有坤屬于鳳凰鎮(zhèn)清水村一組村民，原告徐光明屬于小嶺鎮(zhèn)羅莊村一組村民，因此無權(quán)依照《賣房文契》中所約定的房屋買賣行為而取得清水村土地使用權(quán)，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（一）款第五項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無效。”

（2016）浙1082民初10014號：本院認(rèn)為，我國農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，宅基地具有“一戶一宅、面積法定、主體特定”等特征，其使用權(quán)的取得源于集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)，具有專屬性，其轉(zhuǎn)讓和流通受到嚴(yán)格的限制。我國房屋轉(zhuǎn)讓實(shí)行“房地一致”的原則，故本案訟爭房屋的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須符合有關(guān)宅基地的法律規(guī)定。農(nóng)村宅基地的使用權(quán)不允許通過房屋買賣的方式轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的民事主體，被告屈某與原告盧某不屬于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織，故被告屈某與原告盧某之間的房屋買賣行為，違反了法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為此類合同有效，原因是：

1、判斷合同的效力只能依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，而我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并沒有規(guī)定這類合同無效，且政府發(fā)布的一系列文件基本都是針對禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地房屋，并沒有禁止不同集體經(jīng)濟(jì)組織的成員相互購買，認(rèn)定該合同無效侵犯了農(nóng)民自由轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，此類合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

2、宅基地使用權(quán)及其地上房屋的所有權(quán)是農(nóng)民享有的重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，如果不能流轉(zhuǎn)會影響其配置效率。

（2013）陰民初字第00477號判決：原告孟某某將自有的私產(chǎn)賣給被告柴某某，并簽訂《房屋買賣契約》，被告柴某某交付了購房款，原告孟某某交付了房屋產(chǎn)權(quán)證書，該契約生效且已經(jīng)實(shí)際履行完畢；證人當(dāng)庭陳述該契約是在雙方平等自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂，不存在欺詐、脅迫的行為，該契約系雙方真實(shí)意思的表示；憲法、法律和國家政策均沒有限制農(nóng)民異地購買農(nóng)村房屋，也沒有規(guī)定農(nóng)村房屋不可以轉(zhuǎn)讓給不同集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，故該契約不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；該買賣行為發(fā)生的時(shí)間較長，被告柴某某在原房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行加蓋、拆建后已居住多年，如果認(rèn)定該契約無效，有違誠實(shí)信用原則，也不利于市場經(jīng)濟(jì)鼓勵交易的原則。因此，本案契約雙方簽訂協(xié)議時(shí)都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，協(xié)議內(nèi)容為買賣私有房產(chǎn)，且不損害國家和社會公共利益，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故原告以該契約違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定為由，要求確認(rèn)合同無效缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

（2015）晉民申字第384號判決：本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)主要是洪麗民與梁樹青于2003年簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同效力問題。我國憲法、法律均未限制農(nóng)民異地購買農(nóng)村房屋，國家政策僅禁止將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給城市居民，并未有任何規(guī)定限制轉(zhuǎn)讓給不同集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，故不存在違反法律、法規(guī)和國家政策規(guī)定的問題，應(yīng)可以自由轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定”農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”該條并未禁止農(nóng)村房屋買賣和出租，而第六十三條”農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)用地建設(shè)”，也未禁止農(nóng)村房屋買賣，只是加強(qiáng)農(nóng)村土地用途管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以保持農(nóng)用地?cái)?shù)量。而宅基地本身即為農(nóng)村建設(shè)用地，其使用權(quán)主體的變更并不會改變宅基地的性質(zhì)，該條規(guī)定不能調(diào)整宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題。外地村民固然不得在另外的集體經(jīng)濟(jì)組織申請宅基地使用權(quán)并建造房屋，但法律并未限制農(nóng)民購買房屋所有權(quán)的同時(shí)受讓取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。我國物權(quán)制度將土地及其上的不動產(chǎn)看作兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利客體，即使受讓人在購買農(nóng)村房屋時(shí)不能受讓取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，也不影響農(nóng)村房屋買賣。不同經(jīng)濟(jì)組織成員間基于其生活、生產(chǎn)所需，可以進(jìn)行農(nóng)村房屋買賣，其合同應(yīng)為有效。

在實(shí)踐中部分法院采取了折中的做法：1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效；2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn),可以認(rèn)定合同有效； 3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)做無效處理；4、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn),如果合同實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住，使用該房屋的,對合同的效力暫不表態(tài)，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權(quán)利。

在探討該類合同效力之前，小編認(rèn)為首先需要明確一個(gè)問題，雖然我國關(guān)于“房地一體主義”僅規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中，未規(guī)定農(nóng)村宅基地上房屋買賣時(shí)宅基地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)跟隨房屋一并轉(zhuǎn)移，不過鑒于買受人購買房屋使用無可避免要使用相應(yīng)的宅基地，且我國法律中也尚未規(guī)定法定租賃權(quán)制度，故小編認(rèn)為《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中關(guān)于“房地一體主義”的規(guī)定可以類推適用于宅基地上房屋買賣。

小編認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)可不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的宅基地上房屋買賣合同的效力。

1、目前的政策都是禁止城鎮(zhèn)居民取得宅基地使用權(quán)，并未禁止不同集體經(jīng)濟(jì)組織的成員相互購買宅基地上的房屋，法律法規(guī)也未有禁止性規(guī)定，《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。村民申請宅基地建房的宅基地必須在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)，也即是村民原始取得宅基地使用權(quán)必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，這一點(diǎn)沒有疑問。但我國法律法規(guī)未限制村民通過買賣等方式繼受取得宅基地使用權(quán)必須是賣方集體經(jīng)濟(jì)組織成員。應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治。

2、《土地管理法》第 63 條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。有的法院認(rèn)為宅基地是提供給農(nóng)民修建住宅用作住所而非用來買賣換取收益，以出賣人出賣宅基地變相改變了宅基地用途的理由，判決此類房屋買賣合同無效。小編認(rèn)為，買受人購買宅基地房屋本就是用作住所，其使用性質(zhì)沒有改變，如果買受人將購買的宅基地房屋改建用作其他用途，才能依據(jù)上述法條處理，此時(shí)已經(jīng)與房屋買賣合同效力無關(guān)。

3、如果認(rèn)為城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上房屋是為了投資收益，那么不同集體經(jīng)濟(jì)組織的村民相互購買宅基地上房屋則大多存在姻親等人身關(guān)系，尤其是購買之后已經(jīng)支付房款并在當(dāng)?shù)鼐幼×艘欢螘r(shí)間，被當(dāng)?shù)丶�體經(jīng)濟(jì)組織接受與當(dāng)?shù)卮迕窳诵纬闪溯^為穩(wěn)定依附關(guān)系，再認(rèn)定合同無效要求買受人搬走不利于社會安定團(tuán)結(jié)。

4、隨著城市化進(jìn)程的加快，即便農(nóng)村居民尚未取得城鎮(zhèn)戶口在城鎮(zhèn)定居，也都大量進(jìn)城務(wù)工，相應(yīng)的，農(nóng)村宅基地上房屋大量閑置，不利于物的有效利用，認(rèn)可該類房屋買賣合同的有效性可以促進(jìn)農(nóng)村宅基地上房屋的使用效率，物盡其用。（來源：廣州仲裁委員會）