聊聊“夫妻共有”房產(chǎn)的那些事兒
無(wú)論是沸沸揚(yáng)揚(yáng)的寶強(qiáng)離婚事件抑或嘆為觀止的魔都離婚潮，都離不開(kāi)一個(gè)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)——“房子”。既有緣分已盡的夫妻打算分割房產(chǎn)，也有機(jī)關(guān)算盡的夫妻準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，孟子所云“無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心”仿佛有了最真實(shí)的社會(huì)寫(xiě)照。
熱戀男女在即將步入婚姻殿堂之際，解決“住房問(wèn)題”可謂當(dāng)務(wù)之急，可緊接著，房子的產(chǎn)權(quán)證上到底該填誰(shuí)的名字又是一個(gè)新的難題，填法不同，解法自然各異。
1、填上“準(zhǔn)夫妻”二人的名字
產(chǎn)權(quán)證上既然是倆人的名字，房子在婚后即屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，相應(yīng)地，房屋按揭貸款屬于夫妻共同債務(wù)；若雙方最終未能結(jié)婚，房子仍屬于雙方的共同財(cái)產(chǎn)。值得注意的是，在購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)存在父母出資的情況下，一方面，父母的出資一般應(yīng)認(rèn)定為對(duì)夫妻二人的贈(zèng)與（除非出現(xiàn)類似向父母出具借條等特殊情形），雙方即使后來(lái)離異，父母亦無(wú)權(quán)要求返還出資款。不過(guò)，在上海曾出現(xiàn)過(guò)一個(gè)判例：在有相應(yīng)的證據(jù)證明父母出資是基于“準(zhǔn)夫妻”雙方能成功結(jié)婚的目的，則可以認(rèn)定父母的該部分出資屬于附條件的贈(zèng)與，視乎“結(jié)婚”條件是否能夠最終成就。
2、只填“準(zhǔn)夫妻”其中一人的名字
這種方式多見(jiàn)于購(gòu)房款是由夫妻其中一方全部承擔(dān)的情況，實(shí)踐中也較為常見(jiàn)。根據(jù)現(xiàn)有《婚姻法》的規(guī)定，這屬于夫妻一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并不會(huì)因?yàn)榻Y(jié)婚而轉(zhuǎn)變?yōu)榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)，若出現(xiàn)離婚，該房子仍屬于登記的夫妻一方。但是，有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)房子是由一方或其父母出資，但卻登記在另一方名下的情形，此時(shí)一般會(huì)認(rèn)定為附條件的贈(zèng)與行為，如果雙方結(jié)婚，則房子視為登記一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；若雙方未能結(jié)婚，房子雖然仍歸屬于登記的一方，但出資一方可要求其返還已支付的購(gòu)房款。
賣房
在房屋買(mǎi)賣糾紛中，常見(jiàn)的一種類型即是因夫妻其中一方單方面處分夫妻共有房屋而引發(fā)的，當(dāng)中尤以下述兩種情況最為多見(jiàn)：
《婚姻法司法解釋一》第17條第2項(xiàng)
夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。
上述規(guī)定主要適用于“房屋登記在雙方名下，單方處分”以及“房屋登記在一方名下，另一方處分”兩種情況。該規(guī)定借鑒了《合同法》中有關(guān)表見(jiàn)代理的規(guī)則，旨在突出維護(hù)交易安全和保護(hù)善意第三人的價(jià)值取向。只要第三人有證據(jù)證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”，即使沒(méi)有完成產(chǎn)權(quán)變更登記，其權(quán)利取得的請(qǐng)求仍可得到支持，但處分人具有損害夫妻另一方惡意的除外。
《婚姻法司法解釋三》第11條第1款
一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
上述規(guī)定主要適用于“房屋登記在一方名下，該方處分”這種情況。該規(guī)定一定程度上改變了過(guò)去不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得制度的觀念，但同時(shí)不能擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)善意取得制服中無(wú)權(quán)處分的范圍。故條文本身對(duì)于條件的設(shè)定較為嚴(yán)格，第三人必須滿足“善意”、“支付合理對(duì)價(jià)”、“已辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”三個(gè)條件。因不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用前提是購(gòu)房一方信賴房產(chǎn)登記所表彰的權(quán)利狀態(tài)，故購(gòu)房一方應(yīng)首先推定為善意，夫妻的另一方需要舉證證明購(gòu)房者并非善意，才能阻卻該條款的適用。
加名登記
夫妻在婚前或婚姻關(guān)系存續(xù)期間約定將一方個(gè)人所有的房產(chǎn)與另一方共有，但尚未辦理房產(chǎn)加名登記手續(xù)，贈(zèng)與一方可否若請(qǐng)求撤銷，該如何處理？
解決上述問(wèn)題的關(guān)鍵在于：夫妻之間的房產(chǎn)贈(zèng)與行為，應(yīng)該按照《合同法》中的贈(zèng)與處理還是按照《婚姻法》第19條的規(guī)定處理？
《婚姻法》第19條
夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力。
有觀點(diǎn)認(rèn)為：按照《婚姻法》第19條的精神，夫妻之間關(guān)于贈(zèng)與房產(chǎn)的約定只要意思表示真實(shí)，不存在欺詐脅迫的情形，就應(yīng)該認(rèn)定為有效，房屋變更登記手續(xù)并非其必要條件，贈(zèng)與方撤銷贈(zèng)與的，不應(yīng)支持。
分析：夫妻雙方約定將一方所有的房產(chǎn)進(jìn)行加名登記，屬于雙方的有效約定，究其本質(zhì)，是一種贈(zèng)與行為。《婚姻法》對(duì)于是否可以撤銷有效的贈(zèng)與約定并未作出規(guī)定，但《婚姻法》同時(shí)并不排斥婚姻家庭領(lǐng)域涉及財(cái)產(chǎn)權(quán)屬的協(xié)議適用《合同法》之規(guī)定，《合同法》也沒(méi)有將夫妻關(guān)系之間的贈(zèng)與關(guān)系作為“贈(zèng)與合同”專章的除外情形，所以，應(yīng)該適用《合同法》有關(guān)贈(zèng)與的規(guī)定處理上述問(wèn)題。《合同法》第186條第1款規(guī)定：贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。因此，夫妻一方贈(zèng)與另一方不動(dòng)產(chǎn)或約定夫妻共有，在沒(méi)有辦理變更登記之前，贈(zèng)與人可以行使任意撤銷權(quán)。
來(lái)源： 敬東新法速遞
