隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展以及城鎮(zhèn)化的發(fā)展，我市房屋交易市場火爆，居民購房意愿強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場交易頻次增加，房屋價(jià)格上漲趨勢明顯。伴隨著商品房市場的蓬勃發(fā)展，商品房銷售出現(xiàn)新特點(diǎn)的同時(shí)也產(chǎn)生新的問題，與商品房市場有關(guān)的糾紛在逐年增加。2017年上半年開始我院受理房屋買賣合同糾紛案件的數(shù)量大幅增加，爭議也不斷增多。
一、房屋買賣糾紛案件糾紛特點(diǎn)
今年來，邗江法院審理的房屋買賣合同糾紛案件呈現(xiàn)新收數(shù)量上漲迅猛、訴訟標(biāo)的額較大、調(diào)解難度較大的特點(diǎn)。
一是新收案件數(shù)量上漲速度迅猛
今年以來，揚(yáng)州房價(jià)都在顯著提高，購買需求又旺盛，房價(jià)漲幅較大，房屋買賣市場較為活躍，與此相對應(yīng)，法院院受理的房屋買賣合同糾紛案件也隨之大量增加。突如其來的大批房產(chǎn)買賣案件反映房屋買賣市場的不穩(wěn)定，也給法院案件的審理帶來了諸多困難和挑戰(zhàn)。
二是訴訟標(biāo)的額較大
房產(chǎn)糾紛案件的訴訟標(biāo)的額幾乎都超過一萬元，這個(gè)數(shù)額按照目前玉林城區(qū)的生活水平相對較大。而且，由于大部分房產(chǎn)糾紛都是幾十戶、幾百戶業(yè)主共同起訴開發(fā)商，所以針對一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司的訴訟標(biāo)的總額就可能有幾百萬，甚至上千萬。總體而言，房產(chǎn)糾紛案件因其本身具有巨大的價(jià)值屬性而致使因其引發(fā)糾紛的訴訟標(biāo)的額較大。
三是案件調(diào)解難度較大
房產(chǎn)糾紛案件面臨著巨大的調(diào)解困難。特別是那些人數(shù)眾多的、針對同一開發(fā)商的群體性房產(chǎn)糾紛案件，由于各個(gè)購房者理解、認(rèn)識和要求均不同，要使他們達(dá)成統(tǒng)一意見，法院面臨著非常大的困難。此外，也有許多案件是因?yàn)榈谌揭蛩貙?dǎo)致難以調(diào)解。比如，辦理房屋所有權(quán)證需要房產(chǎn)管理部門的配合，作為出售商品房的開發(fā)商不可能獨(dú)自完成，導(dǎo)致那些主張要求開發(fā)商按合同約定辦理房產(chǎn)證的糾紛案件難以調(diào)解。
二、房屋買賣糾紛案件主要類型
一是房價(jià)起伏、政策變化導(dǎo)致購房者中途違約。經(jīng)濟(jì)形勢的變化及房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)導(dǎo)致房價(jià)漲跌起伏，出賣方因房價(jià)上漲幅度較大為賺取房差價(jià)而故意毀約，銀行對于個(gè)人房貸審查收嚴(yán)等會(huì)使得購房者無法繼續(xù)履行支付剩余房款的義務(wù)，從而引發(fā)糾紛。
二是出賣方延期交付房屋或買受方逾期付款。出賣人在與購房人簽訂房屋買賣合同后，會(huì)出現(xiàn)所建項(xiàng)目未能按期交付，購房人起訴要求開發(fā)商支付逾期交房的違約金，也會(huì)出現(xiàn)買受人因貸款未能及時(shí)到位或資金周轉(zhuǎn)困難等原因?qū)е驴铐?xiàng)交付不及時(shí)從而引發(fā)訴訟。
三是開發(fā)商未履行或未及時(shí)履行協(xié)助義務(wù)。部分開發(fā)商在向購房人交付商品房之后，拖延了辦理產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間，購房人起訴開發(fā)商要求其承擔(dān)違約責(zé)任，為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金。
四是購房者因房屋質(zhì)量瑕疵提起訴訟。部分商品房即使通過竣工驗(yàn)收取得備案登記證，仍然存在滲漏、空鼓、裂縫等質(zhì)量瑕疵。購房者在接房時(shí)可以要求開發(fā)商承擔(dān)整改責(zé)任，履行修復(fù)義務(wù)。但實(shí)踐中，部分購房者提出的要求往往不能與開發(fā)商達(dá)成一致，購房者通常會(huì)訴諸法院，要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任或者解除購房合同。
五是開發(fā)商對房屋的配套設(shè)施宣傳不實(shí)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。如今，開發(fā)商不實(shí)夸大的廣告宣傳在老百姓的日常生活中的影響已經(jīng)愈發(fā)凸顯，因開發(fā)商宣傳不實(shí)，購房者起訴要求開發(fā)商履行修復(fù)義務(wù)或賠償損失。
