供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-125）
3.26新政致買受人失去購房資格，法院判合同免責解除、賣方返還定金！
---聶某與姚某、某房產經紀有限公司房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關鍵詞】
3.26新政 購房資格 合同解除 定金 違約金 合同免責解除
【要點提示】
3.26新政的出臺導致買受人失去購房資格，三方簽訂的房屋買賣合同已經無法繼續履行，該合同已不再具有存續的必要。因合同無法履行不可歸責于當事人任何一方，買受人對此不存在任何過錯，且合同補充條款明確約定因國家政策導致的不允許買房、過戶，三方免責，故買受人要求免責解除房屋買賣合同的主張合法有據，法院應予以支持，合同免責解除后出賣方應返還已經收取的定金。
【當事人信息】
原告：聶某（買受人）
被告：姚某（出賣人）、某房產經紀有限公司（以下簡稱某公司）
【案情簡介】
2017年3月19日聶某、姚某、某公司三方簽訂了房屋買賣合同，姚某將北京市某室房屋出售給聶某，價款為65萬元，雙方于2017年4月15日進行網簽、過戶。合同的補充條款約定：因國家政策導致的不允許買房、過戶，三方免責。簽約當日，聶某依約向姚某給付定金5萬元。涉案房屋系商業、辦公類項目。
合同履行過程中，2017年3月26日，北京市發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（以下簡稱3.26新政），個人購買已銷售的商辦類項目，應當符合：1.名下在京無住房和商辦類房產記錄；2.在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。聶某喪失購買涉案房屋的資格，無法繼續履行房屋買賣合同。因姚某不同意解除房屋買賣合同，拒不退還5萬元購房定金，聶某訴至法院，請求：1.免責解除三方簽訂的房屋買賣合同；2.姚某歸還購房定金5萬元。
【法院判決】
1、免責解除聶某與姚某、某公司簽訂的房屋買賣合同；
2、姚某于返還聶某購房定金5萬元。
【案件解析】
一、買受人主張免責解除合同，法院為何予以支持？
3.26新政的出臺導致聶某失去購房資格，三方簽訂的房屋買賣合同已經無法繼續履行，該合同已不再具有存續的必要。因合同無法履行不可歸責于當事人任何一方，聶某對此不存在任何過錯，且合同補充條款明確約定因國家政策導致的不允許買房、過戶，三方免責，故聶某要求免責解除房屋買賣合同的主張法院予以支持。
二、出賣人主張合同免責條款不包括退還定金，法院如何認定？
姚某對于聶某的訴訟請求抗辯稱，補充條款約定因國家政策導致的不允許買房、過戶，三方免責，系姚某不再要求聶某給付房屋成交價20%的違約金，并不包括退還定金，故不同意返還定金。法院認為合同免責解除后姚某應返還已經收取的定金。姚某所持免責僅免除違約金、不免除定金的抗辯意見沒有法律依據。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
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