供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-128）
因違法建設(shè)行為致相鄰別墅房屋退租，業(yè)主被判賠房租損失38萬(wàn)元
——王某與陳某相鄰關(guān)系糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
相鄰房屋 違法建筑 違法建設(shè) 違建主體工程 房租損失 退租 噪音 渣土 采光
【要點(diǎn)提示】
因違法建設(shè)行為致相鄰房屋退租，房租損失應(yīng)否以及能否賠償？本文所選案例法院認(rèn)為：行為人對(duì)房屋的翻、改、擴(kuò)建行為被有關(guān)行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建設(shè)，且總擴(kuò)建面積達(dá)432.73平米；同時(shí)又未提供證據(jù)證明曾與相鄰產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行過(guò)協(xié)商并達(dá)成過(guò)相關(guān)一致意見(jiàn)或諒解。現(xiàn)相鄰房屋產(chǎn)權(quán)人已提供租戶退租時(shí)出具的《退租函》及物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，證明承租人因該違法建設(shè)行為而不能正常使用租賃房屋，并以此為由退租，進(jìn)而導(dǎo)致其遭受房屋損失，故行為人作為過(guò)錯(cuò)方應(yīng)對(duì)其相應(yīng)合理?yè)p失予以賠償。
【當(dāng)事人信息】
原告：王某（上訴人）
被告：陳某（被上訴人）
【案情簡(jiǎn)介】
涉案房屋位于朝陽(yáng)區(qū)某77幢1至3層全部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“77幢房屋”）登記在王某名下。陳某系朝陽(yáng)區(qū)某76幢房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“76幢房屋”）產(chǎn)權(quán)人。案外人萬(wàn)某系朝陽(yáng)區(qū)某78幢房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“78幢房屋”）產(chǎn)權(quán)人。76、78兩幢房屋均與77幢房屋相鄰。
2011年6月30日，北京市朝陽(yáng)區(qū)城市管理監(jiān)察大隊(duì)作出《限期拆除通知書(shū)》，內(nèi)容包括：經(jīng)查，76幢別墅業(yè)主陳某于2009年購(gòu)房入住，該別墅翻、改、擴(kuò)建情況如下，...總擴(kuò)建面積為432.73平方米。上述房屋翻、改、擴(kuò)建行為未取得合法有效的規(guī)劃審批手續(xù)，屬于違法建設(shè)，2011年7月14日，北京市朝陽(yáng)區(qū)城市管理監(jiān)察大隊(duì)作出《限期拆除決定書(shū)》， 2013年6月25日上午9時(shí)30分，北京市朝陽(yáng)區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局對(duì)76幢別墅的違法建設(shè)房屋實(shí)施強(qiáng)制拆除，并于2013年8月5日下午17時(shí)全部拆除完畢。
王某以78幢房屋的擴(kuò)建影響77幢房屋的正常居住進(jìn)而造成租金損失為由，將萬(wàn)某訴至北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院。2012年9月，該院作出判決，認(rèn)為根據(jù)租戶退租時(shí)出具的《退租函》及物業(yè)公司出具的證明，王某的承租人使用77幢房屋期間，相鄰的76幢房屋及78幢房屋均有施工行為，王某要求萬(wàn)某承擔(dān)房屋空置期間的全部租金損失缺乏依據(jù)，故根據(jù)王某房屋的空置時(shí)間、租金標(biāo)準(zhǔn)、萬(wàn)某別墅違法建設(shè)現(xiàn)狀等因素，酌情確定萬(wàn)某賠償王某2010年10月1日至2012年3月31日期間房租損失38萬(wàn)元。萬(wàn)某不服上訴但又以撤訴告終。 2013年3月29日，王某以類(lèi)似理由將萬(wàn)某訴至朝陽(yáng)法院，要求其賠償77幢房屋2012年4月1日至2012年12月24日期間租金損失。后，王某表示其與萬(wàn)某達(dá)成和解協(xié)議，申請(qǐng)撤回起訴。
2013年月，王某又以類(lèi)似理由將本案陳某訴至法院，請(qǐng)求陳某賠償2010年10月1日至2012年3月31日期間的房租損失394000元。
【法院判決】
一審：駁回王某的全部訴訟請(qǐng)求。
二審：1.撤銷(xiāo)一審民事判決。2.陳某賠償王某三十八萬(wàn)元。
【案件解析】
一、一審法院為何駁回當(dāng)事人因鄰居違法建設(shè)行為致相鄰房屋退租而要求賠償房租損失訴請(qǐng)？
一審法院認(rèn)為，從王某提交的限期拆除通知書(shū)及陳某提交的物業(yè)《情況說(shuō)明》及其附件等證據(jù)可以得知，2009年5月12日陳某已將花園改建為地下室并在花園內(nèi)及二層露臺(tái)加建房屋。根據(jù)前述查明的工程進(jìn)度，2010年春節(jié)前76幢房屋違建主體工程已施工完畢是可能的。鑒于王某提交的2010年9月30日涉訴小區(qū)物業(yè)管理處出具的證明中稱(chēng)，從2010年7月9日開(kāi)始，76、78號(hào)房屋“至今”在施工加建。結(jié)合王某提交的視頻證據(jù)，陳某在2010年2月26日之后雖仍存違法建設(shè)行為，但該“施工”已非主體工程施工。
而王某提交的《退租函》中，肖某（證人）提到：其“剛剛正常入住之后”“雙方鄰居于（2010年）6月份便開(kāi)始改建擴(kuò)建工程”。因此，肖某（證人）于入住時(shí)對(duì)于76幢房屋當(dāng)時(shí)已形成的違建情況系明知且未提出異議，并表示系“正常入住”。此外，王某未能舉證證明2010年2月26日之后陳某施工過(guò)程所產(chǎn)生的噪音及渣土等的具體情況，以及產(chǎn)生的渣土及噪音的嚴(yán)重程度足以導(dǎo)致77幢房屋無(wú)法居住、出租；王某亦未能證明陳某違法建筑對(duì)77號(hào)房屋采光、隱私等構(gòu)成影響且該影響足以導(dǎo)致77號(hào)房屋無(wú)法使用或出租。涉訴小區(qū)物業(yè)管理單位出具的證明內(nèi)容中雖然表示77號(hào)房屋租戶由于施工加建影響導(dǎo)致退租，但物業(yè)單位在對(duì)承租人身份、租賃關(guān)系真實(shí)性及施工行為情況等均未予核實(shí)，其作出前述結(jié)論顯然缺乏事實(shí)依據(jù)。綜上，王某提交的《退租函》、物業(yè)證明等證據(jù)均不能證明77幢房屋退租及租金損失與陳某違建行為之間存在因果關(guān)系。另外需要指出的是，雖然曾有判決查明并認(rèn)定案外人萬(wàn)某的違法建設(shè)行為對(duì)王某造成經(jīng)濟(jì)損失，但該判決并未查明陳某違建行為的具體情節(jié)，亦未查明并認(rèn)定陳某違建行為所致影響的范圍及程度等。因此，王某的訴請(qǐng)缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。
二、二審法院為何改判支持王某請(qǐng)求賠償鄰居違法建設(shè)期間給自己造成的房租損失？
二審法院認(rèn)為, 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。本案中，陳某對(duì)76幢房屋進(jìn)行的翻、改、擴(kuò)建行為時(shí)未取得合法有效的規(guī)劃審批手續(xù)，被有關(guān)行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建設(shè)，違法建設(shè)的總擴(kuò)建面積達(dá)432.73平米。且陳某未提供證據(jù)證明其上述翻、改、擴(kuò)建行為曾與相鄰產(chǎn)權(quán)人王某進(jìn)行過(guò)協(xié)商，并達(dá)成相關(guān)一致意見(jiàn)或諒解等。現(xiàn)王某已提供租戶退租時(shí)出具的《退租函》及物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，證明其出租的77幢房屋的承租人因陳某的上述翻、改、擴(kuò)建行為為由不能正常使用租賃房屋，并以此為由退租，進(jìn)而導(dǎo)致王某遭受房屋損失，所以陳某作為過(guò)錯(cuò)方應(yīng)對(duì)王某的相應(yīng)合理?yè)p失予以賠償。對(duì)于陳某的賠償金額，法院根據(jù)王某所出租房屋的空置時(shí)間和租金標(biāo)準(zhǔn)，陳某翻、改、擴(kuò)建行為及程度等因素，酌情為38萬(wàn)元。基于此，二審法院認(rèn)為原審判決認(rèn)定有誤，予以改判。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
第八十九條 建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。
《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》
第六條 行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
第十五條 承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨礙；
（三）消除危險(xiǎn)；
（四）返還財(cái)產(chǎn)；
（五）恢復(fù)原狀；
（六）賠償損失；
（七）賠禮道歉；
（八）消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。
以上承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用。
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