供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（2017-144）
“跳單”買賣“經(jīng)轉(zhuǎn)商”房核錯原值，36萬元的稅費誤差該誰承擔？
---祁某訴趙某房屋買賣合同糾紛(二審)法律解析
【關鍵詞】
跳單 房屋買賣 稅費 原值 經(jīng)轉(zhuǎn)商 合理注意義務 謹慎審查 稅費誤差 稅費核實 實繳稅費 估算稅費
【要點提示】
二手房交易過程中，在合同約定稅費均由買受人承擔的情況下，買受人應當在核實房屋原值的過程中盡到足夠?qū)徤髁x務，如果認為稅費金額嚴重影響房屋交易，應當?shù)蕉悇諜C關進行稅費核實。
【當事人信息】
原告：祁某（買受人、被上訴人）
被告：趙某（出賣人、上訴人）
第三人：某房產(chǎn)中介公司（居間方、被上訴人）
【案情簡介】
2016年1月16日趙某與祁某通過某房產(chǎn)中介公司簽訂《存量房屋買賣合同》約定：趙某向祁某出售涉案房屋，成交價格為304萬元，該房屋內(nèi)的家具、家電、裝飾裝修及該房屋的配套設施設備等作價為126萬元；本合同履行過程中，買賣雙方應按照國家及北京市的相關規(guī)定繳納各項稅費，買賣雙方同意，交易過程中所產(chǎn)生的稅費均由買受人承擔；合同履行過程中因政策變動原因?qū)е吕U納新的稅、費的，由政策變動后規(guī)定的繳納方承擔，政策變動后未明確繳納方的，買賣雙方同意，由買受人承擔；房屋交易涉及的契稅、印花稅、交易登記費、增值稅、營業(yè)稅、所得稅等稅費的具體金額應以稅務機關核定的金額為準，中介工作人員口頭及書面估算的金額與實際應繳納的金額可能存在差異，僅供交易雙方參考，如稅費金額可能嚴重影響您是否進行本次交易，請以在稅務機關咨詢并核實的稅費金額為判斷依據(jù)。
同日，三方簽訂《補充協(xié)議》約定：甲乙雙方同意，交易房屋的總價款為430萬元，此價格不含稅；關于稅費的承擔，甲乙雙方同意，本次房屋交易涉及的稅費金額以稅務機關最終核算的金額為準（丙方及任何其他方計算的稅費金額均為參考，不能作為稅費繳納依據(jù)），稅費的具體承擔方式為全部由乙方承擔；如本協(xié)議與《買賣合同》、《居間服務合同》等相關法律文件約定不一致的，均以本協(xié)議為準。某房產(chǎn)中介公司另制作《房地產(chǎn)經(jīng)紀服務事項告知書》，內(nèi)容為：...交易房屋原契稅票開具時間為：2013年1月10日；交易房屋原契稅票記載的購房款金額：2329201元。告知書落款處由房屋買受人祁某與房屋出賣人趙某簽名并書寫日期。
簽訂上述文件后，雙方依約履行了義務。祁某支付了房款，并取得涉案房屋所有權證且實際入住該房屋。趙某協(xié)助祁某辦理了過戶手續(xù)，并交付了房屋。在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，祁某于2016年3月11日向稅務部門交納個人所得稅444214.54元，與其之前了解到的約9萬元的個人所得稅數(shù)額產(chǎn)生巨大差異。
經(jīng)查，買賣雙方是從鏈家公司跳單到某房產(chǎn)中介公司的，在鏈家公司曾核算過稅費；某房產(chǎn)中介公司業(yè)務員認可趙某確實拿出了一堆票出來，也說過個稅大概是9萬元左右，因雙方在鏈家公司已經(jīng)算過了，對票據(jù)就沒仔細看。第三人某中介公司稱：因為雙方之前已經(jīng)算過了，合同條款基本已經(jīng)談好了，中介方就沒有仔細問；稅費沒有去稅務機關核實，因為這不是必須流程，稅務機關能否核出具體數(shù)額也不一定。趙某稱：所有的票據(jù)趙某都提交了；原值的計算是很復雜的，通過這個訴訟趙某才對計算方式有所了解。另，訴爭房屋系趙某于2004年8月自開發(fā)商北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買的經(jīng)濟適用房，購房總價款為488567元。2012年2月13日，趙某將房屋面積的1%出售給父親趙某1。同日，趙某按照房屋總面積132.34平方米交納了經(jīng)濟適用住房購房滿五年上市補繳土地收益212061元，趙某與趙某1取得訴爭房屋所有權證，共有情況為按份共有，房屋性質(zhì)為商品房。2013年1月10日，趙某回購了上述房屋面積1%計1.32平方米，回購金額為23292.01元，同日，趙某重新取得訴爭房屋所有權證，房屋性質(zhì)為商品房。
祁某認為趙某向其隱瞞了2013年“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的事實，隱瞞了48萬余元的原值票據(jù)，遂訴訟至法院請求：1、趙某返還祁某多支付的36萬元稅款，2、趙某賠償給祁某造成的利息損失。
【法院判決】
一審：1、趙某給付祁某稅款五萬元；2、駁回祁某其他訴訟請求。
二審（改判）：1、撤銷一審判決；2、駁回祁某的全部訴訟請求。
【案件解析】
一、買受人在簽訂房屋買賣合同中對涉及到稅費約定方面應注意的關鍵點有哪些？
就本案例買受人祁某而言，其應當對合同稅費約定內(nèi)容予以充分理解并受此約束，注意到如下三個關鍵問題：1.稅費均由其承擔；2.估算金額僅供參考；3.合同提示其以在稅務機關咨詢并核實的稅費金額為判斷依據(jù)。
二、法院在裁判因核錯原值而增加的交易稅費誰來承擔方面主要考量哪些因素？
房屋買賣合同中三方當事人就稅費負擔問題有明確約定：本次房屋交易涉及的稅費金額以稅務機關最終核算的金額為準（第三人及任何其他方計算的稅費金額均為參考，不能作為稅費繳納依據(jù)），稅費的具體承擔方式為全部由買方祁某承擔；某房產(chǎn)中介公司工作人員口頭及書面估算的金額與實際應繳納的金額可能存在差異，僅供交易雙方參考，如稅費金額可能嚴重影響是否進行本次交易，請以在稅務機關咨詢并核實的稅費金額為判斷依據(jù)。
對于買受人祁某來說，其應當在核實房屋原值的過程中盡到足夠?qū)徤髁x務，必要時向稅務機關咨詢，并應當預見到因計算錯誤多繳或少繳稅款的風險。事實上，祁某對趙某提供的票據(jù)未進行仔細核對，并輕信中介人員計算的原值，顯然未盡到必要的謹慎注意義務。因此，對于因稅費計算錯誤而多繳納的稅款，祁某理應自擔風險。
對于出賣人趙某來說，合同約定趙某不承擔稅費，稅費繳納多少對趙某沒有任何影響，故趙某不存在與合同義務履行風險相對應的注意義務。在稅費問題上，趙某的主要合同義務是如實提供相關票據(jù)作為稅費計算依據(jù)。從本案審理的情況來看，并無證據(jù)證明趙某對房屋原值相關信息存在錯誤披露和惡意隱瞞的事實，故趙某不存在違約行為，不應承擔賠償責任。
綜上，買受人祁某對自己履行合同義務中的風險缺乏審慎，實繳稅費與估算稅費之間的差額屬于其自擔風險的范疇，與趙某無關。祁某要求趙某支付上述稅款差額并賠償利息損失，既無事實基礎，亦無法律依據(jù)，故其訴訟請求應予以駁回。
【涉案法條】
《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項
第一百七十條 第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理:
(二)原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更;
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