買受人因房產(chǎn)政策調(diào)控訴請(qǐng)解除合同、明示不再履行是否構(gòu)成違約？法院如何判定政策影響及當(dāng)事人責(zé)任？
國(guó)家關(guān)于商住房政策調(diào)控是否能成為買受人因貸款受阻繼而要求解除房屋買賣合同的免責(zé)事由？
——于某、北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與張某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部(授權(quán)發(fā)表)
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（18-008-3總第219）
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同 解除合同 銀行貸款 首付款交付確認(rèn)函 商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理 商住房調(diào)控政策
【要點(diǎn)提示】
國(guó)家關(guān)于商住房政策調(diào)控是否能成為買受人貸款不能繼而要求解除房屋買賣合同的免責(zé)事由？應(yīng)綜合買受人是否確實(shí)因調(diào)控政策而對(duì)合同的履行產(chǎn)生影響；如影響確實(shí)存在，是否已達(dá)到足以影響買受人履約能力的程度；如影響確實(shí)存在且已達(dá)到影響買受人履約能力的程度，該結(jié)果是否系因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)所致三方面來全面考量判定。
【當(dāng)事人信息】
原告：張某（買受人、反訴被告、被上訴人）
被告：于某（出賣人、反訴原告、上訴人）
第三人：北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（居間方、中介公司）
【案情簡(jiǎn)介】
2017年3月7日張某（買受人）與于某（出賣人）經(jīng)北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間簽訂《存量房屋買賣合同》（房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為商務(wù)辦公），約定房屋成交價(jià)格為127萬元，購(gòu)房定金3萬，買受人于過戶之前向出賣人交納購(gòu)房首付款92萬元，買受人擬申請(qǐng)貸款35萬元。買賣雙方協(xié)商一致，房屋核驗(yàn)及購(gòu)房資格審核通過后七日內(nèi)，雙方辦理該房產(chǎn)的貸款手續(xù)。
合同簽訂當(dāng)天，買受人張某給付出賣人于某定金3萬元。2017年3月15日涉案房屋通過存量房房源核驗(yàn)。3月19日買受人張某與出賣人于某在共同辦理貸款手續(xù)時(shí)，因出賣人于某不同意在未收到首付款的情況下簽署二手房首付款交付確認(rèn)函而未辦理成功。3月21日雙方再次約定辦理貸款手續(xù)，但仍未辦理成功。
經(jīng)查，2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》（京建發(fā)[2017]第112號(hào)），內(nèi)容包括：商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。
買受人張某訴至法院，請(qǐng)求：1、判決解除存量房屋買賣合同。2、出賣人于某返還購(gòu)房定金3萬元。3、出賣人于某支付解除合同的違約金12.7萬元。
出賣人于某向法院提出反訴,請(qǐng)求：1、確認(rèn)存量房屋買賣合同解除。2、判令買受人張某支付違約金12.7萬元。
【法院判決】
【一審】
1.確認(rèn)《存量房屋買賣合同》于二○一七年五月八日解除；
2. 出賣人于某返還買受人張某購(gòu)房定金三萬元；
3.駁回買受人張某的其他訴訟請(qǐng)求；
4.駁回出賣人于某的其他反訴請(qǐng)求。
【二審】（改判/更正）：
1.維持一審判決第二項(xiàng)；
2.撤銷一審判決第三項(xiàng)、第四項(xiàng)；
3.變更一審判決第一項(xiàng)為：解除《存量房屋買賣合同》；
4.駁回買受人張某的其他訴訟請(qǐng)求；
5.駁回出賣人于某的全部反訴請(qǐng)求。
【案件解析】
一、出賣人未收到首付款拒絕在交付確認(rèn)函上簽字而至后續(xù)合同無法正常履行，是否構(gòu)成違約協(xié)議承擔(dān)責(zé)任？
【詳見前文解析...】
二、均認(rèn)為對(duì)方違約并要求支付違約金，一方要求判決解除、另一方要求確認(rèn)解除，法院該如何裁判？
【詳見前文解析...】
三、買受人因房產(chǎn)政策調(diào)控訴請(qǐng)解除合同、明示不再履行是否構(gòu)成違約？法院如何判定政策影響及當(dāng)事人責(zé)任？
是否要為自己合同義務(wù)而承擔(dān)違約責(zé)任？國(guó)家的實(shí)施是否影響買受人銀行貸款的辦理，雙方房屋買賣合同能否繼續(xù)履行？
就出賣人于某主張買受人張某存在違約行為的主張，法院認(rèn)為，雖買受人張某主張解除合同的理由法院不予采納，但因雙方在具體履行涉案房屋買賣合同過程中發(fā)生爭(zhēng)議，且未協(xié)商一致，現(xiàn)因《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》政策的出臺(tái)，如要求買受人張某繼續(xù)履行合同，確違反了公平原則，故出賣人于某主張買受人張某起訴要求解除合同的行為已構(gòu)成違約，理由欠缺，法院不予采納。
就本案具體分析開來，理由如下：
其一，本市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》的調(diào)控政策，是否對(duì)本案合同的履行產(chǎn)生影響。該公告針對(duì)的調(diào)控對(duì)象為本市商業(yè)、辦公類房地產(chǎn)項(xiàng)目，與涉案房屋性質(zhì)相符。又根據(jù)該調(diào)控政策規(guī)定，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。故買方銀行貸款必然受到影響。
其二，如上述影響確實(shí)存在，是否已達(dá)到足以影響買受人履約能力的程度。根據(jù)雙方合同約定，買受人擬貸款數(shù)額為35萬元。出賣人于某雖主張上述貸款款項(xiàng)數(shù)額不高，買受人張某應(yīng)予自行籌集，但出賣人于某并未提交證據(jù)證明買受人張某有充分履約能力，且依房屋總價(jià)款數(shù)額與貸款數(shù)額的比例計(jì)算，采用貸款方式支付的款項(xiàng)已近總價(jià)款數(shù)額的三成。綜合上述二點(diǎn)因素考量，應(yīng)認(rèn)定調(diào)控政策已達(dá)到足以影響買受人張某履約能力的程度。
其三，如上述影響確實(shí)存在且已達(dá)到影響買受人履約能力的程度，該結(jié)果是否系因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)所致。根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)顯示，雙方合同簽訂于2017年3月7日，此時(shí)臨屆本市調(diào)控政策的頒布，僅余19日。而依據(jù)本市交易存量房屋買賣合同的交易流程，在合同簽訂后，尚須進(jìn)行房屋核驗(yàn)和購(gòu)房資質(zhì)審核并辦理網(wǎng)簽手續(xù)后，方可辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)。而銀行貸款的審批自申請(qǐng)之日后亦須一定周期。結(jié)合上述因素分析，難以認(rèn)定本案合同所受調(diào)控政策影響，系因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)所致。
結(jié)合上述分析，買受人張某確因調(diào)控政策的實(shí)施不能按預(yù)期辦理按揭貸款，其請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人于某返還定金的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持，出賣人于某的反訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
