請求開發商協助辦理銀行貸款手續屬于事實上不能履行的訴訟請求，法院無法支持！
出賣人協助辦理銀行貸款附隨義務約定不明確，不宜強制履行？！
——陳某與北京某房地產開發公司房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-012-2總第223）
【關鍵詞】
商品房買賣合同 銀行貸款 協助 附隨義務 商業、辦公類項目管理 商品房現房買賣
【要點提示】
買受人請求出賣人履行協助辦理銀行貸款義務，法院認為，買受人在辦理貸款過程中需要出賣人予以協助配合的具體事項尚不明確，且在辦理商業貸款的過程中需涉及的銀行相關貸款手續及流程要求同樣具有不確定性，因此，該債務不宜強制履行；另外，根據最新商住房貸款政策，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款，該債務在事實上亦無法履行。
【當事人信息】
原告：陳某（買受人、上訴人）
被告：北京某房地產開發公司（出賣人、被上訴人，簡稱某公司）
【案情簡介】
2011年8月12日，陳某與某公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，約定買受人陳某購買訴爭房屋，該房屋已經設定抵押，總價款3365145元，首付款50%，其余價款可以向民生銀行或開發商提供的其他銀行借款支付。
合同簽訂后，陳某在2011年8月15日支付首付款1685145元（含定金10萬元），2011年12月29日，某公司向陳某交付了訴爭房屋，后雙方因為貸款問題發生糾紛，買受人陳某提交其戶口本復印件、結婚證復印件和個人收入證明復印件，證明其曾就辦理商業貸款提交過相關材料，浦發銀行已經發放了銀行卡，但后來未貸款成功。某公司認可真實性，但稱不了解辦理貸款事宜。
買受人陳某向法院起訴，請求：判令某公司協助買受人陳某辦理位于北京市朝陽區呼家樓向軍北里×號院×號樓×號房屋的銀行按揭貸款手續。
【法院判決】
一審：駁回買受人陳某的全部訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、法院為何不支持買受人請求出賣人履行協助其辦理銀行貸款的附隨義務？
【詳見上文解析...】
二、法院是否應主動適用相關法律、政策以審查買受人請求出賣人協議履行銀行貸款義務是否應予以支持？
關于貸款辦理問題，北京市于2017年3月26日發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》第七條明確規定，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。該規定自發布之日起執行。本案中，買受人陳某與某公司簽訂的《北京市商品房現房買賣合同》明確約定涉案房屋所在土地用途為商業配套，由此可知涉案房屋屬于商辦類項目。結合《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》的內容以及本案房屋的性質可以認定雙方已無法就涉案房屋約定的貸款方式辦理貸款手續。買受人陳某要求某公司協助辦理按揭貸款手續之請求屬于事實上不能履行的訴訟請求，故法院無法支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第一百一十條 當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
�。ㄒ唬┓缮匣蛘呤聦嵣喜荒苈男�；
�。ǘ﹤鶆盏臉说牟贿m于強制履行或者履行費用過高；
�。ㄈ﹤鶛嗳嗽诤侠砥谙迌任匆舐男�。
