請(qǐng)求開發(fā)商協(xié)助辦理銀行貸款手續(xù)屬于事實(shí)上不能履行的訴訟請(qǐng)求，法院無法支持！
出賣人協(xié)助辦理銀行貸款附隨義務(wù)約定不明確，不宜強(qiáng)制履行？！
——陳某與北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
商品房買賣合同 銀行貸款 協(xié)助 附隨義務(wù) 商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理 商品房現(xiàn)房買賣
【要點(diǎn)提示】
買受人請(qǐng)求出賣人履行協(xié)助辦理銀行貸款義務(wù)，法院認(rèn)為，買受人在辦理貸款過程中需要出賣人予以協(xié)助配合的具體事項(xiàng)尚不明確，且在辦理商業(yè)貸款的過程中需涉及的銀行相關(guān)貸款手續(xù)及流程要求同樣具有不確定性，因此，該債務(wù)不宜強(qiáng)制履行；另外，根據(jù)最新商住房貸款政策，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款，該債務(wù)在事實(shí)上亦無法履行。
【當(dāng)事人信息】
原告：陳某（買受人、上訴人）
被告：北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司（出賣人、被上訴人，簡(jiǎn)稱某公司）
【案情簡(jiǎn)介】
2011年8月12日，陳某與某公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定買受人陳某購買訴爭(zhēng)房屋，該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，總價(jià)款3365145元，首付款50%，其余價(jià)款可以向民生銀行或開發(fā)商提供的其他銀行借款支付。
合同簽訂后，陳某在2011年8月15日支付首付款1685145元（含定金10萬元），2011年12月29日，某公司向陳某交付了訴爭(zhēng)房屋，后雙方因?yàn)橘J款問題發(fā)生糾紛，買受人陳某提交其戶口本復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件和個(gè)人收入證明復(fù)印件，證明其曾就辦理商業(yè)貸款提交過相關(guān)材料，浦發(fā)銀行已經(jīng)發(fā)放了銀行卡，但后來未貸款成功。某公司認(rèn)可真實(shí)性，但稱不了解辦理貸款事宜。
買受人陳某向法院起訴，請(qǐng)求：判令某公司協(xié)助買受人陳某辦理位于北京市朝陽區(qū)呼家樓向軍北里×號(hào)院×號(hào)樓×號(hào)房屋的銀行按揭貸款手續(xù)。
【法院判決】
一審：駁回買受人陳某的全部訴訟請(qǐng)求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、法院為何不支持買受人請(qǐng)求出賣人履行協(xié)助其辦理銀行貸款的附隨義務(wù)？
【詳見上文解析...】
二、法院是否應(yīng)主動(dòng)適用相關(guān)法律、政策以審查買受人請(qǐng)求出賣人協(xié)議履行銀行貸款義務(wù)是否應(yīng)予以支持？
關(guān)于貸款辦理問題，北京市于2017年3月26日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》第七條明確規(guī)定，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。該規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行。本案中，買受人陳某與某公司簽訂的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》明確約定涉案房屋所在土地用途為商業(yè)配套，由此可知涉案房屋屬于商辦類項(xiàng)目。結(jié)合《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》的內(nèi)容以及本案房屋的性質(zhì)可以認(rèn)定雙方已無法就涉案房屋約定的貸款方式辦理貸款手續(xù)。買受人陳某要求某公司協(xié)助辦理按揭貸款手續(xù)之請(qǐng)求屬于事實(shí)上不能履行的訴訟請(qǐng)求，故法院無法支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第一百一十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
�。ㄒ唬┓缮匣蛘呤聦�(shí)上不能履行；
�。ǘ﹤鶆�(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；
（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
