商住房限購政策實施后，不符合購房資質的買受人個人能否請求出賣人將房屋過戶至以涉訴房屋為住所的注冊公司名下？
分期付款商住房買賣遭遇國家新政，出賣人能否以買受人無購房資質訴請解除合同？
——劉某與楊某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-035總第246）
【關鍵詞】
房屋買賣 分期付款 商住房買賣 商業、辦公類項目管理 注冊公司 購房資質 解除合同
【要點提示】
買受人認為自己在訴爭房屋注冊了相應公司，其本人為該公司的法定代表人，并且訴爭房屋屬于商業辦公性質，公司具有購買房屋的相應條件，在其個人因新政被限購后，應將涉案房屋過戶到公司名下，法院判定因合同是買受人以個人名義簽訂，該意見不能成立。
【當事人信息】
原告：楊某（出賣人、被上訴人）
被告：劉某（買受人、上訴人）
【案情簡介】
2016年10月19日，楊某作為出賣人與劉某作為買受人簽訂《存量房屋買賣合同》，合同約定：楊某將自己與丈夫姜某共有的某房屋一套出賣給劉某，價格650000元，以分期付款的方式支付，其中30萬元進行房屋抵押貸款，貸款由劉某償還，另外35萬元分7年由劉某向楊某支付。房屋全款劉某還清之后，由楊某及其丈夫姜某配合辦理過戶手續。如果雙方有一方違約向對方支付總還款的百分百作為違約金。合同簽訂后，雙方以訴爭房屋辦理了抵押貸款，貸款后至今，由劉某按月償還貸款。2016年12月15日，劉某以訴爭房屋為住所，注冊登記了北京某工程機械租賃有限公司。2017年1月中旬，楊某向劉某交付了房屋。但雙方未就訴爭房屋進行網上簽約備案。
訴爭房屋為商務辦公用房。北京市住房和城鄉建設委員會等部門2017年3月26日下發《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》第五條規定：個人購買應當符合下列條件： 2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。”
另，劉某自2016年12月至2017年8月以“正常工資薪金”品目連續繳納個人所得稅，每月15元。2016年8月24日，姜某、楊某與浦發銀行北京分行簽訂《個人借款擔保合同》，以訴爭房屋為抵押，貸款30萬元，貸款期限為10年。
楊某向法院起訴，請求：1.判令解除《存量房屋買賣合同》；2.判令劉某立即從涉訴房屋搬離并騰退給我。
【法院判決】
【一審】
一、解除《存量房屋買賣合同》；
二、劉某從訴爭房屋搬離并騰退房屋給楊某。
【二審（反轉？）】
一、？？？；
二、？？？。
【案件解析】
一、商住房限購政策實施后，不符合購房資質的買受人個人能否請求出賣人將房屋過戶至以涉訴房屋為住所的注冊公司名下？
涉案《存量房屋買賣合同》是各方當事人的真實意思表示，為有效合同。但本案中，劉某為非本市戶籍居民，在審理中未能提交其在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅的相關證據材料，故北京市住房和城鄉建設委員會等部門2017年3月26日下發《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》以后劉某不具備在京購買房屋資格，無法辦理所購房屋過戶登記，故雙方簽訂的合同目前不能履行。關于劉某認為自己在訴爭房屋注冊了相應公司，其本人為該公司的法定代表人，并且訴爭房屋屬于商業辦公性質，公司具有購買房屋的相應條件的抗辯意見，法院認為，因合同是劉某以個人名義簽訂，故其該抗辯意見不能成立。
二、《存量房屋買賣合同》是否因新政限制，買受人無商住房購房資質、合同目的無法實現而應當解除？
【詳見下文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》
五、本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：
1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。
2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。
