購房限貸政策致買方貸款比例下降，法院判房屋買賣合同解除、賣方返還定金！
---何某與米某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-020總第331）
【關鍵詞】
317新政 限貸 限購 合同無法繼續(xù)履行 合同解除 根本違約返還定金 不可抗力
【要點提示】
買受人與出賣人簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》無法繼續(xù)履行的關鍵因素是政府出臺購房限貸政策導致買受人貸款比例下降，首付款比例提高，該情況為不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現(xiàn)，并不構成雙方在《補充協(xié)議》中約定的根本違約情形。買受人書面通知出賣人與中介公司解除合同，理由正當。合同解除后，出賣人應當將買受人已經交納的定金返還。
【當事人信息】
原告：米某（被上訴人、買受人）
被告：何某（上訴人、出賣人）
【案情簡介】
2017年2月26日，何某與米某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。約定：何某將涉訴房屋出售給米某，成交價格為616萬元，家具、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價300萬元，米某向何某支付定金60萬元，擬貸款400萬元。同日，何某、米某和某房地產經紀有限公司（以下簡稱某公司）簽訂《補充協(xié)議》；米某自行支付何某定金10萬元。3月2日米某以理房通方式支付了第二筆定金10萬元。
2017年3月17日北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、中國人民銀行營業(yè)管理部等四部門頒布實施《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，主要內容：...二、居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。...
2017年3月26日，米某分別向何某、某公司發(fā)送《告知書》。主要內容：2017年2月26日，米某與何某經某公司居間就涉訴房屋進行買賣協(xié)商，米某在當時政策條件下通過賣房并申辦按揭貸款的方式購買此房，雙方簽署了《北京市存量房屋買賣合同》及補充協(xié)議，因近期政策連續(xù)出臺了多重限購政策，米某的賣房合同收到重大影響，導致短期內沒有購房資格，且買房不能辦理約定的按揭貸款，鑒此特告知，1、米某不再購買上述房產；2、基于補充協(xié)議第五條第四款，要求何某返還定金，要求某公司返還收受的全部費用，各方互不承擔違約責任；3、提請各方協(xié)商，簽訂解除協(xié)議。
2017年3月29日，何某回復米某，內容主要為：何某收到米某2017年3月26日的告知書，并在3月28日再次得到了某公司的確認，米某不再購買《買賣合同》和補充協(xié)議所述的房產，因此何某正式向米某和某公司發(fā)出此告知書，1、米某的行為屬于補充協(xié)議第五條第3款第（2）項，構成了根本違約，因此何某依據(jù)補充協(xié)議第五條第3款，以告知書正式告知米某和某公司，與米某解除關于涉訴房屋的買賣合同；2、依據(jù)補充協(xié)議第五條第3款，何某向米某要求在15日內支付該房屋總價款的20%的違約金，扣除已經支付的二十萬元整，還應支付剩余的一百六十三萬二千元。
2017年4月26日，米某委托律師事務所向何某發(fā)送了律師函，以房屋政策調整無法履行合同為由，要求解除合同、退還定金。
雙方協(xié)商未果后，米某訴至法院，請求：判令何某返還定金人民幣20萬元。
【法院判決】
一審：何某返還米某定金20萬元。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
新政致貸款比例下降是否影響房屋買賣合同繼續(xù)履行？買受人解除合同是否構成違約？出賣人是否應當返還購房定金？
何某認為,雙方于2017年2月26日簽訂的《補充協(xié)議》，只有出臺新的限購政策且該政策導致協(xié)議無法繼續(xù)履行的，各方才互不承擔違約責任，而出臺限貸政策仍應繼續(xù)履行合同，米某單方解除合同，構成根本違約，定金應當沖抵違約金，不予返還。米某則認為,其本來要提前還清貸款，出售名下的房屋，按照首套房屋的政策購買何某的房屋，但2017年3月17日的房屋政策規(guī)定，即便還清貸款，再次購房仍屬二套房，貸款額只能達到房款的40%，故無法繼續(xù)履行合同。且其不夠構成違約：第一，其解除合同是由于政策變化，并非自身原因；第二，按照補充協(xié)議認定違約責任，前提是未出臺任何新的政策，因新出臺的政策致使其已不具備購房能力，不可歸責于自己，違約條款不應適用。
法院認定：米某與何某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》無法繼續(xù)履行的關鍵因素是政府出臺購房限貸政策導致米某貸款比例下降，首付款比例提高，該情況為不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現(xiàn)，并不構成雙方在《補充協(xié)議》中約定的根本違約情形。米某書面通知何某與某公司解除合同，理由正當。合同解除后，何某應當將米某已經交納的定金返還。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
