購房限貸政策致買方貸款比例下降，法院判房屋買賣合同解除、賣方返還定金！
---何某與米某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-020總第331）
【關鍵詞】
317新政 限貸 限購 合同無法繼續履行 合同解除 根本違約返還定金 不可抗力
【要點提示】
買受人與出賣人簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》無法繼續履行的關鍵因素是政府出臺購房限貸政策導致買受人貸款比例下降，首付款比例提高，該情況為不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，并不構成雙方在《補充協議》中約定的根本違約情形。買受人書面通知出賣人與中介公司解除合同，理由正當。合同解除后，出賣人應當將買受人已經交納的定金返還。
【當事人信息】
原告：米某（被上訴人、買受人）
被告：何某（上訴人、出賣人）
【案情簡介】
2017年2月26日，何某與米某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。約定：何某將涉訴房屋出售給米某，成交價格為616萬元，家具、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價300萬元，米某向何某支付定金60萬元，擬貸款400萬元。同日，何某、米某和某房地產經紀有限公司（以下簡稱某公司）簽訂《補充協議》；米某自行支付何某定金10萬元。3月2日米某以理房通方式支付了第二筆定金10萬元。
2017年3月17日北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行營業管理部等四部門頒布實施《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，主要內容：...二、居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。...
2017年3月26日，米某分別向何某、某公司發送《告知書》。主要內容：2017年2月26日，米某與何某經某公司居間就涉訴房屋進行買賣協商，米某在當時政策條件下通過賣房并申辦按揭貸款的方式購買此房，雙方簽署了《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議，因近期政策連續出臺了多重限購政策，米某的賣房合同收到重大影響，導致短期內沒有購房資格，且買房不能辦理約定的按揭貸款，鑒此特告知，1、米某不再購買上述房產；2、基于補充協議第五條第四款，要求何某返還定金，要求某公司返還收受的全部費用，各方互不承擔違約責任；3、提請各方協商，簽訂解除協議。
2017年3月29日，何某回復米某，內容主要為：何某收到米某2017年3月26日的告知書，并在3月28日再次得到了某公司的確認，米某不再購買《買賣合同》和補充協議所述的房產，因此何某正式向米某和某公司發出此告知書，1、米某的行為屬于補充協議第五條第3款第（2）項，構成了根本違約，因此何某依據補充協議第五條第3款，以告知書正式告知米某和某公司，與米某解除關于涉訴房屋的買賣合同；2、依據補充協議第五條第3款，何某向米某要求在15日內支付該房屋總價款的20%的違約金，扣除已經支付的二十萬元整，還應支付剩余的一百六十三萬二千元。
2017年4月26日，米某委托律師事務所向何某發送了律師函，以房屋政策調整無法履行合同為由，要求解除合同、退還定金。
雙方協商未果后，米某訴至法院，請求：判令何某返還定金人民幣20萬元。
【法院判決】
一審：何某返還米某定金20萬元。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
新政致貸款比例下降是否影響房屋買賣合同繼續履行？買受人解除合同是否構成違約？出賣人是否應當返還購房定金？
何某認為,雙方于2017年2月26日簽訂的《補充協議》，只有出臺新的限購政策且該政策導致協議無法繼續履行的，各方才互不承擔違約責任，而出臺限貸政策仍應繼續履行合同，米某單方解除合同，構成根本違約，定金應當沖抵違約金，不予返還。米某則認為,其本來要提前還清貸款，出售名下的房屋，按照首套房屋的政策購買何某的房屋，但2017年3月17日的房屋政策規定，即便還清貸款，再次購房仍屬二套房，貸款額只能達到房款的40%，故無法繼續履行合同。且其不夠構成違約：第一，其解除合同是由于政策變化，并非自身原因；第二，按照補充協議認定違約責任，前提是未出臺任何新的政策，因新出臺的政策致使其已不具備購房能力，不可歸責于自己，違約條款不應適用。
法院認定：米某與何某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》無法繼續履行的關鍵因素是政府出臺購房限貸政策導致米某貸款比例下降，首付款比例提高，該情況為不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，并不構成雙方在《補充協議》中約定的根本違約情形。米某書面通知何某與某公司解除合同，理由正當。合同解除后，何某應當將米某已經交納的定金返還。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
