【案情】
2008年5月8日，李某、張某夫妻為做生意曾向周某借款69萬元，但未能按時償還。2009年11月3日，周某將李某、張某夫妻告上法庭要求其還款。11月19日，雙方在法院達成調解協議，李某、張某夫妻將其一棟房子的1、3、4樓抵給周某還債，但雙方一直未辦理房屋過戶手續，周某則一直在1樓做生意。在此期間，李某、張某夫妻在周某的委托下以每月600元將3樓出租給譚某。2010年3月12日，李某、張某夫妻以19萬元的價格將3樓賣給了譚某并辦理了過戶手續。同年4月1日，周某得知此事，要求李某、張某夫妻將房子從譚某手里購回，但未能如愿。周某便將李某、張某夫妻和譚某一同訴至法院，要求確定房屋買賣合同無效。
【分歧】
出賣已抵債房產的行為是否有效？
第一種意見認為，李某、張某夫妻擅自處置周某的房產，且事后未經追認，房屋買賣合同無效。
第二種意見認為，李某、張某夫妻雖然已將房子的1、3、4樓抵債，但未辦理房屋過戶手續，其尚享有房子的所有權。夫妻兩人與譚某的房屋買賣合同有效，且已完成過戶登記，譚某取得3樓房屋的所有權。
第三種意見認為，譚某對該房屋已經善意取得，為維護交易安全，應認定合同有效。
【評析】
筆者同意第三種意見，該買賣合同有效，現具體闡述如下：
第一，本案中周某雖然沒有辦理過戶手續，但周某仍舊取得了該房屋的所有權。《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外”。而《物權法》第二十八條就屬于“法律另有規定”的情形，該條規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。本案中，李某、張某夫婦將房屋抵債給周某已經通過人民法院的調解書確認，因此，該房屋的所有權自調解書生效時轉移。
第二，本案實際涉及的是善意取得制度。《中華人民共和國物權法》第一百零六條對“善意取得”作了明確規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。由此可知善意取得的三個條件：第一，受讓人需是善意的，不知出讓人是無處分權的；第二，受讓人支付了合理的價款；第三，轉讓的財產應當登記的已經登記，不需登記的已經交付給受讓人。三項條件必須同時具備。本案中李某夫婦將房屋抵押給周某的時候并沒有辦理抵押登記，購買房屋的譚某并不知道李某夫婦沒有處分權，譚某屬于善意第三人，另外譚某支付了19萬元的合理對價并辦理了過戶手續，依照物權法的相關規定，譚某取得該房屋完全符合善意取得的條件。因此，從保護善意第三人合法權益以及市場交易安全的角度出發，應當認定該買賣合同有效。
第三，至于周某的損失，周某只能請求李某夫婦賠償損失或者承擔其他的法律責任。
（作者:黃衛 單位：江西省新余市渝水區人民法院）
