子女對父母拆遷安置房是否享有處分權？簽署的以房抵債承諾書是否有效？
以不能辦理產權轉移小產權房以房抵債，法院認定違反法律法規(guī)強制性規(guī)定、無效！
---嚴1、戴某等與嚴3確認合同無效糾紛案（二審）法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-039-1總第250）
【關鍵詞】
小產權房 以房抵債 非同一集體經濟組織成員 合同無效法律法規(guī)強制性規(guī)定 非真實意思表示
【要點提示】
當事人在民間借貸債務履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質上屬于債務履行方式的變更，貸款人應當將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項及時退還給借款人。對借款人認為有顯失公平等情形的，可以依照可以依據《合同法》第54條第1款第（2）項的規(guī)定行使撤銷權。
【當事人信息】
原告、被上訴人：嚴1、戴某、嚴2
被告、上訴人：嚴3
【案情簡介】
嚴1和戴某是夫妻關系，案外人嚴4是嚴1和戴某的大兒子，嚴2是嚴1和戴某的小兒子。
2015年8月19日，嚴4向嚴3出具借條，內容為今借到嚴3計人民幣59萬元整，此款在2015年8月28日之前結清。當日嚴3將49萬元匯入焦某（嚴3的女婿）的賬戶，焦某后將49萬元轉匯嚴4賬戶。2015年12月17日，嚴4向嚴3出具承諾，承諾在2015年12月21日下午結清欠款，否則轉讓某花園二期4號樓303、304房屋。2015年12月23日，嚴1、戴某（甲方）與嚴3（乙方）簽訂以房抵債協(xié)議，內容為：現(xiàn)有甲方的兒子欠乙方人民幣伍拾萬元整，現(xiàn)無力償還，將某花園A4號樓303、304室抵債給乙方，不得反悔。1、協(xié)議簽訂之日起甲方將所有手續(xù)交付給乙方，后續(xù)手續(xù)次日去管委會補簽（鑰匙在2015年12月29日交付）。2、需辦理過戶手續(xù)，甲方必須無條件配合。3、甲方將房屋抵債給乙方后兩清，乙方不得再向甲方要債。4、本協(xié)議簽訂完成屬雙方自愿（不可反悔）。后嚴2在嚴4的要求下也在該協(xié)議的甲方處補簽了名。2016年2月3日、2016年2月28日，焦某以某花園二期4號樓303、304房屋抵債給其為由撬鎖進入該房屋，并更換了門鎖，引發(fā)糾紛，嚴1、戴某報警，公安部門出警后均要求雙方通過法律途徑解決。
案情補充：2010年12月A市經濟開發(fā)區(qū)管委會（H鎮(zhèn)）因開發(fā)區(qū)項目建設需要，對嚴1位于B村的房屋進行拆遷，嚴1選擇的拆遷安置房即某花園二期4號樓303、304房屋，該安置房屬于農村小產權房，至今未進行相關產權登記。
另，嚴4因涉嫌詐騙于2016年2月4日被刑事拘留，同年3月11日被逮捕。2016年9月14日，法院作出刑事判決：一、被告人嚴4犯詐騙罪，判處有期徒刑十二年，并處罰金人民幣五十萬元。二、責令被告人嚴4退出贓款人民幣1033.5415萬元，分別發(fā)還給相關被害人（詳見發(fā)還清單）。發(fā)還清單中載明：被害人焦某106.9萬元。
【法院判決】
一審：嚴1、戴某、嚴2與嚴3于2015年12月23日簽訂的以房抵債協(xié)議無效。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
一、子女對父母拆遷安置房是否享有處分權？簽署的以房抵債承諾書是否有效？
本文案例中，2012年元月25日，嚴1、戴某依照2010年12月28日A市經濟開發(fā)區(qū)管委會與嚴1簽訂的公寓房安置選房協(xié)議書，接受H鎮(zhèn)政府交付案涉303、304房屋鑰匙，取得案涉房屋的居住使用權。雖嚴1、戴某原有房屋系集體土地，該拆遷安置以戶為單位，但拆遷安置前后房屋均并未明確嚴4、嚴2產權份額，故嚴4、嚴2對拆遷安置房屋的處分均為無效。即可以認定嚴4所署名的2015年12月17日以案涉房屋抵債的承諾書是無效的。嚴2在以房抵債協(xié)議上的簽名是無效的。
【以下詳見后文解析...】
二、民間借貸債務糾紛中可否約定以房抵債，性質如何認定？
三、以農村宅基地房屋拆遷后的安置房簽訂的以房抵債協(xié)議是否有效？
四、什么是小產權房？與大產權房有什么區(qū)別、有哪些法律風險？
【涉案法條】
《中華人民共和國土地管理法》
第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的的；（四）損害社會公共利益”；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
