非集體經(jīng)濟組織成員與村民就農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)簽訂買賣合同并建房是否有效？
農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋買賣合同無效，并不當(dāng)然導(dǎo)致相應(yīng)拆遷利益分配方案無效!
---張某與馬某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案(二審)法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部(授權(quán)發(fā)表)
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（18-041-1總第252）
【關(guān)鍵詞】
農(nóng)村房屋買賣 農(nóng)村房屋買賣合同 拆遷利益 拆遷利益分配 農(nóng)村宅基地使用權(quán) 農(nóng)村宅基地使用權(quán)買賣 住宅房屋拆遷安置補償 宅基地區(qū)位補償款 房屋補償款 房屋重置成新價 確認宅基地及房屋買賣合同無效 返還購房款 賠償房屋增值損失
【要點提示】
農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與該集體經(jīng)濟組織成員的特定身份相聯(lián)系，不得轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織成員。違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。
【當(dāng)事人信息】
原告（被上訴人）：馬某
被告（上訴人）：張某
【案情簡介】
2010年3月5日，馬某與張某在馬×見證下簽訂農(nóng)村宅基地使用權(quán)買賣合同，約定：張某將訴爭某中街11號的宅基地（東鄰馬×，西鄰劉×，南鄰街道，北鄰街道）的使用權(quán)出售給馬某興建住房，總房款為70萬元，馬某以現(xiàn)金形式支付給張某；如果因張某原因造成反悔及糾紛，張某自愿賠償馬某5倍違約金，即350萬元；建房后張某不得干涉馬某使用，該宅基地建房成本由馬某負擔(dān)；此院如遇拆遷，雙方各占全部補償?shù)?0%，包括回遷房及現(xiàn)金。另，該份合同有注明：此院購房款柒拾萬元，張某已收。同日，馬某與張某簽訂委托書一份，約定：因張某長期在外地，本人委托馬某負責(zé)在本宅基地上建造房屋及后續(xù)處理事宜，如遇拆遷由馬某全權(quán)處理；此委托書如遇其他委托書發(fā)生沖突時，以此委托書為準(zhǔn)。另，房屋買賣合同與委托書簽訂時，張某的戶籍地為訴爭某中街11號號院，且11號院原有五間老北房。后馬某在11號院內(nèi)五間老房的南側(cè)投資新建兩排正房。
因新機場建設(shè)涉及拆遷，2015年7月9日，11號院的產(chǎn)權(quán)人被確認為張某、張某某，11號院的宅基地面積為555.54平方米，建筑面積為378.39平方米（其中五間老房的建筑面積為73.83平方米，馬某所新建住房的建筑面積為304.56平方米）。2015年7月31日，11號院被分為2戶，張某所在戶的建筑面積為189.20平方米、宅基地面積為277.78平方米，張某某所在戶的建筑面積為189.19平方米、宅基地面積為277.76平方米。后，張某、張某某作為涉案宅基地及房屋的產(chǎn)權(quán)人與首都機場集團公司簽訂住宅房屋拆遷安置補償協(xié)議以及住宅房屋拆遷安置補償協(xié)議（補充協(xié)議）。根據(jù)協(xié)議：張某享有的拆遷補償款項如下：宅基地區(qū)位補償款832151元、房屋補償款276248元（含房屋重置成新價96508元、房屋裝修附屬物定額補償179740元）、拆遷補助及獎勵437582元（含未建房獎勵、資源節(jié)約和垃圾減量獎勵、工程配合獎勵、房屋周轉(zhuǎn)費、搬家補助費、棄樓款等）；張某某享有的拆遷補償款項如下：宅基地區(qū)位補償款832121元、房屋補償款276235元（含房屋重置成新價96504元、房屋裝修附屬物定額補償179731元）、拆遷補助及獎勵447571元（含未建房獎勵、資源節(jié)約和垃圾減量獎勵、工程配合獎勵、房屋周轉(zhuǎn)費、搬家補助費、棄樓款等）。根據(jù)協(xié)議確定的200平方米的定向安置房選房指標(biāo)，張某選購期房三套，面積近200平方米（價值905259元）；張某某選購期房三套，面積近200平方米（價值893068元）。
馬某要求張某支付拆遷利益時張某拒絕。后馬某得知自己非村民，按相關(guān)法律規(guī)定，與張某簽訂的合同應(yīng)為無效。馬某出資70萬元購買宅基地與房屋并新建房屋損失巨大，但張某取得拆遷利益后對馬某置之不理，馬某遂起訴至法院，請求：1、確認馬某與張某于2010年3月5日簽訂的宅基地及房屋買賣合同無效；2、判令張某返還馬某購房款70萬元；3、判令張某賠償馬某房屋增值損失20萬元；4、判令張某補償馬某拆遷利益的70%，計77萬元。
【法院判決】
1.馬某與張某于2010年3月5日簽訂的宅基地及房屋買賣合同無效；
2.【后文揭秘】；
3.【后文揭秘】。
【案件評析】
一、非集體經(jīng)濟組織成員與村民就農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)簽訂買賣合同并建房是否有效？
違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與該集體經(jīng)濟組織成員的特定身份相聯(lián)系，不得轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織成員。該案中，馬某在簽訂宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，并非涉案宅基地所在村的村民，且至今仍非該集體經(jīng)濟組織成員，故馬某與張某簽訂的農(nóng)村宅基地使用權(quán)買賣合同因違反土地管理法的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。法院對于馬某要求確認涉案宅基地使用權(quán)買賣合同無效的訴訟請求，因有事實及法律依據(jù)，故予以支持。
二、當(dāng)事人在宅基地及房屋拆遷之后簽寫的欠條是何性質(zhì)？農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)買賣合同無效，是否影響已達成的相關(guān)拆遷利益分配方案的效力？
【詳見后文解析...】
三、款項是否支付舉證責(zé)任在誰？是否影響當(dāng)事人對涉案房屋及院落拆遷利益的分配？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
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