出資人與產(chǎn)權(quán)登記人不一致，一方主張是借名購房出資,一方主張是合作分紅、借款，法院如何認定？
為借名購房出資？還是合作分紅、借款？
——何某1與何某2所有權(quán)確認|不當?shù)美m紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部(授權(quán)發(fā)表)
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（18-042-2總第253）
【關(guān)鍵詞】
借名買房 購房出資 書面借名購房協(xié)議 所有權(quán)確認 不當?shù)美?出資人 產(chǎn)權(quán)人 返還利益及孳息 高度概然性 舉證責任
【要點提示】
當事人應(yīng)就其主張的事實承擔舉證責任。出資人主張涉案房產(chǎn)由其借產(chǎn)權(quán)人之名購買，在內(nèi)部關(guān)系上該房產(chǎn)歸出資人所有，請求確認該房產(chǎn)歸出資人所有。根據(jù)出資人的主張，其應(yīng)就雙方存在借名買房的約定；在雙方內(nèi)部關(guān)系上，房產(chǎn)歸出資人所有之事實承擔證明責任。
【當事人信息】
原告：何某2（被上訴人）
被告：何某1（上訴人）
第三人：蔡某、楊某
【案情簡介】
2011年6月，何某1出具經(jīng)公證的委托書，委托蔡某為代理人，代為辦理購買涉案房產(chǎn)的相關(guān)事宜。后經(jīng)蔡某代理，何某1購得了涉案房產(chǎn)，并于2011年7月取得房產(chǎn)證，購房款采取首付加銀行按揭的方式支付，首付款70萬元，按揭貸款153萬元。購房過程中另于2011年6月1日由蔡某支付中介費5萬元，于2011年7月5日支付契稅7196.16元，交易手續(xù)費515.34元，登記費50元。房產(chǎn)交付后，何某1及蔡某進行了裝修，并添置了家電家具，而后一直由何某1及蔡某的子女共同居住。何某1陳述，涉案房產(chǎn)自2011年9月開始向銀行償還按揭款，2013年1月之前每月還款額10875元，之后每月還款額10405元。
在購買房產(chǎn)和償還按揭的過程中，何某2通過本人或員工譚某的賬戶多次付款給蔡某和何某1，包括：1.2011年6月1日轉(zhuǎn)款5萬元給蔡某，6月12日轉(zhuǎn)款70萬元給蔡某，7月4日轉(zhuǎn)款2萬元給蔡某；2.2011年9月20日至2014年10月20日期間，除2011年10月轉(zhuǎn)款額為1.6萬元及2014年7月未轉(zhuǎn)款外，每月均轉(zhuǎn)款1.1萬元至何某1用于償還銀行貸款的賬戶內(nèi)，累計41.2萬元。其中2013年7月之后的轉(zhuǎn)款憑證中均留有內(nèi)容為“STockHOldERBTEmpbOROwHOUse2602”的附言；3.2011年8月31日分別給蔡某轉(zhuǎn)款6000元、2萬元；4.2011年8月31日轉(zhuǎn)款5000元、9月28日轉(zhuǎn)款5萬元、2012年3月29日轉(zhuǎn)款3萬元給蔡某；5.2012年2月13日轉(zhuǎn)款9000元給蔡某；6.2012年5月14日和5月28日累計分三筆交付現(xiàn)金7500元給蔡某。就上述款項的支付原因，雙方說法各異。
何某2主張：付款原因在于何某2通過蔡某與何某1發(fā)生借名買房關(guān)系，上述第1筆款項中的5萬元系購房定金及中介費，70萬元系首付款，2萬元系用于辦理房產(chǎn)過戶的各項費用；第2筆款項系月供款；第3筆款項是裝修款；第4筆款項是購買家具的款項；第5筆款項是購買家電的款項；第6筆款項是購買空調(diào)的款項。
何某1及蔡某則主張：蔡某與楊某是夫妻關(guān)系，何某1與蔡某是養(yǎng)姐妹關(guān)系。蔡某資助何某1購房，何某2與何某1之間不存在借名買房的約定，上述款項是何某2支付給蔡某合伙做生意的分紅款。2010年何某2與蔡某合伙做紅木生意，由楊某于2010年11月16日轉(zhuǎn)款300萬元至何某2賬戶用于出資，后該生意發(fā)生盈利，何某2將300萬元還給楊某，但未對蔡某進行分紅。后因何某1購買涉案房產(chǎn)，蔡某要求何某2給予分紅，何某2遂以支付70萬元給蔡某和支付涉案房產(chǎn)37期按揭款的形式對蔡某進行了分紅。
何某2起訴請求： 1、確認登記在何某1名下的涉案房產(chǎn)所有權(quán)屬于何某2，并辦理房屋過戶登記；2、如在本爭議解決之前，因限購政策尚未取消涉案房產(chǎn)無法過戶至何某2名下，何某1應(yīng)向何某2支付購房款1188000元及首付款利息150675元。
【法院判決】
【一審】
1.【后文揭秘...】；
2.駁回何某2的其他訴訟請求。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、存在購房出資，是否可推定雙方當事人之間達成了借名買房的合意？
【詳見前文解析...】
二、出資人與產(chǎn)權(quán)人不一致，一方主張是借名購房出資,一方主張是合作分紅、借款，法院如何認定？
如上文一、所分析的，本案現(xiàn)有的證據(jù)不足以證明何某2與何某1之間達成借名買房的合意，構(gòu)成借名買房關(guān)系，但何某2提供的轉(zhuǎn)賬記錄證明在購買涉案房產(chǎn)及償還按揭款過程中，何某2向何某1的按揭還款賬戶以及蔡某的銀行賬戶轉(zhuǎn)入了多筆款項。上述各筆付款發(fā)生的金額、時間、付款對象與涉案房產(chǎn)購買過程中支付定金、中介費及首付款以及按揭還款的金額、時間及付款主體能互相對應(yīng)，且蔡某系何某1購買涉案房產(chǎn)的代理人，應(yīng)認定何某2在此過程中向蔡某的轉(zhuǎn)款行為亦為對涉案房產(chǎn)的出資行為。因此，涉案房產(chǎn)主要是使用何某2資金購買的事實具有高度概然性，何某2具有為該房產(chǎn)出資的意圖。何某1及蔡某、楊某主張何某2是以支付上述款項的方式給蔡某和楊某分紅，但未舉證證明雙方存在合作分紅的事實，法院對該主張不予采納。
另，何某2雖持有部分涉案房產(chǎn)的管理費票據(jù)和房產(chǎn)證復(fù)印件，但何某2并不持有購買房產(chǎn)的買賣合同、貸款合同、中介費和交易稅費單據(jù)等權(quán)利來源憑證，涉案房產(chǎn)交付后一直由何某1占有，何某2未實際支配過涉案房產(chǎn)，亦不能說明何某1認可過該房產(chǎn)屬何某2所有。據(jù)此，何某2雖實際支付了購買涉案房產(chǎn)的相關(guān)費用，但不能認定何某2、何某1之間存在借名買房的約定，亦不能認定涉案房產(chǎn)實際歸何某2所有。故，何某2要求確認房產(chǎn)所有權(quán)歸其所有的證據(jù)不足，法院未予支持。
三、借名買房不成立的情況下，出資人不能就涉案房屋主張所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是否構(gòu)成不當?shù)美?br />
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國民事訴訟法》
第六十四條 當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。
當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當調(diào)查收集。
人民法院應(yīng)當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據(jù)。
最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》
第九十條 當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。
在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
第九十一條 人民法院應(yīng)當依照下列原則確定舉證證明責任的承擔，但法律另有規(guī)定的除外：
（一）主張法律關(guān)系存在的當事人，應(yīng)當對產(chǎn)生該法律關(guān)系的基本事實承擔舉證證明責任；
（二）主張法律關(guān)系變更、消滅或者權(quán)利受到妨害的當事人，應(yīng)當對該法律關(guān)系變更、消滅或者權(quán)利受到妨害的基本事實承擔舉證證明責任。
第一百零八條 對負有舉證證明責任的當事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應(yīng)當認定該事實存在。
對一方當事人為反駁負有舉證證明責任的當事人所主張事實而提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實，認為待證事實真?zhèn)尾幻鞯模瑧?yīng)當認定該事實不存在。
法律對于待證事實所應(yīng)達到的證明標準另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
（原創(chuàng)文章，非經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載!）
