未經買賣雙方簽字中介公司擅自將信息提交完成網簽如何定性？是否構成對出賣人的欺詐？
買方逾期支付首付款、賣方拒絕出售，房屋買賣合同該解除還是繼續履行？
——岳某與吳某房屋買賣合同糾紛案法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部(授權發表)
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-046-1總第257）
【關鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 網簽 遲延履行 逾期付款 違約 繼續履行 拒絕出賣 承租人優先購買權 約定違約金 調整違約金 解除合同
【要點提示】
網簽是指交易雙方簽訂合同后到房地產相關部門進行備案并公布在網上，目的是為了讓房地產交易更加透明化，防止“一房多賣”。未經買賣雙方簽字中介公司擅自將信息提交完成網簽屬違規操作，但難以認定欺詐。
【當事人信息】
原告：岳某（買受人/甲方）
被告：吳某（出賣人/乙方）
第三人：某經紀公司（經紀公司/中介機構/丙方）
【案情簡介】
2016年9月8日，岳某與吳某在經紀公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定由岳某購買登記在吳某名下的坐落于北京市順義區涉案房屋，成交價格48萬，家具等其他費用39萬，房屋已設定抵押，抵押權人為交通銀行，出賣人應于2016年10月31日前辦理抵押注銷手續；第五款約定出賣人已將該房屋出租，承租人已放棄優先購買權。首付款為25萬元，支付首付款的時間或條件為網簽過后三個工作日，剩余款項應當于過戶當天支付。
同日，三方簽訂《居間服務合同》，約定甲（吳某）、乙（岳某）雙方委托丙方（某經紀公司）辦理網上簽約手續。同時買賣雙方簽署《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》，約定總房價款為87萬元。吳某同時簽署一份《關于如實陳述交易信息的聲明》，保證房屋處于出租狀態的，承租人已放棄優先購買權。
同日，吳某（甲方）、岳某（乙方）及某經紀公司（丙方）簽訂一份《補充協議》，...第二條付款方式及房屋交付約定：乙方于2016年9月8日向甲方支付定金5萬元，甲方應在簽署本協議后60日內向該房屋的原貸款機構預約一次性提前還款，并應于該貸款機構通知提前還款之日（并不遲于2016年10月31日）將其原貸款一次性還清。乙方應于網簽過后3個工作日將首付款25萬元（含前期支付全部定金5萬元）支付甲方。甲方應在提前還貸后，辦理完解除抵押登記手續。甲乙雙方在甲方辦理完畢解抵押登記手續之后3個工作日內共同辦理房屋所有權轉移登記手續。甲方同意在過戶當天將房屋交付乙方。甲乙雙方于房屋交付當日自行辦理物業交割，丙方陪同。剩余款項62萬元，乙方承諾在房屋所有權轉移登記手續辦理完畢當日支付給甲方。第四條違約責任第1款約定：甲乙雙方任何一方遲延履行本補充協議第二條約定義務的，遲延在30日內，每遲延一日違約方需向守約方支付二百元整的違約金；第2款約定甲方拒絕將該房屋出售給乙方或者提高房屋交易價格的視為甲方違約，甲方應在違約行為發生之日起五個工作日內以相當于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金；丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方；第3款約定乙方遲延履行本補充協議第二條約定的義務超過30日視為乙方違約，乙方應在違約行為發生之日起五個工作日內，以相當于該房屋總價款的20%向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項沖抵違約金，多退少補。第六條約定本協議與《北京市存量房屋買賣合同》發生沖突，以本協議為準。
上述合同文本簽訂后，岳某于2016年9月8日當天支付吳某5萬元定金。某經紀公司于2016年9月19日為雙方辦理網上簽約手續。岳某于2016年9月20日左右收到某經紀公司告知已辦理完網簽；吳某稱某經紀公司一直未告知其辦理網簽的時間。2016年10月10日，岳某將剩余的20萬元首付款支付到吳某于交通銀行的銀行賬戶內用于償還抵押貸款，該房屋的抵押權解除。
2017年1月4日，吳某向岳某提出拒絕出售涉訴房屋。岳某后以吳某構成違約為由向法院提起訴訟，要求繼續履行雙方的《北京市存量房屋買賣合同》及其《補充協議》，過戶并交付。
【法院判決】
【后文揭秘...】
【案件解析】
一、未經買賣雙方簽字中介公司擅自將信息提交完成網簽如何定性？是否構成對出賣人的欺詐？
網簽是指交易雙方簽訂合同后到房地產相關部門進行備案并公布在網上，目的是為了讓房地產交易更加透明化，防止“一房多賣”。網簽是房地產管理部門為規范房地產交易行為的一種行政管理行為。
本案中，買賣雙方在《居間服務合同》中明確約定委托居間方辦理網上簽約手續，故網簽手續應由某經紀公司辦理。吳某稱，岳某在履行合同的過程中存在嚴重的欺詐行為，在其沒有在場同意的情況下，岳某和第三人經紀公司辦理網簽手續，吳某對于網簽合同沒有簽字確認，違反了合同約定。法院認為，某中介公司在辦理的過程中在買賣雙方未簽字的情況下即擅自將網上信息提交完成，屬于某中介公司違規操作，但法院難以據此認定岳某在網簽的過程中對吳某有欺詐行為。故吳某主張岳某的該項違約行為難以認定。
二、買方逾期支付首付款、賣方拒絕出售，房屋買賣合同該解除還是繼續履行？
【詳見后文解析...】
三、租賃關系成立于買賣關系之后，惡意承租人是否可主張行使優先購買權？
【詳見后文解析...】
四、在判決房屋買賣合同繼續履行情況下，法院如何調整、酌減違約金數額？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條
當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
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