賣方未配合辦理資金存管被認定為違約，買方因此不支付余下房款無需擔責！
---梁某與趙某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部（授權發表）
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-050總第261）
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【關鍵詞】
逾期支付購房款 資金存管 根本違約 違約金 房屋權屬變更 辦理過戶 解除合同 拒絕履行合同
【要點提示】
本案的焦點在于未能辦理過戶的原因，買方是否存在逾期付款。出賣人表示系由于買受人缺乏付款能力并主張延期；買受人表示系由于出賣人未到場辦理資金存管亦未到場辦理過戶；我愛我家公司表示系由于出賣人主張將225萬元存管資金打入其個人賬戶，且出賣人未到場辦理資金存管亦未到場辦理過戶。最終，法院認定我愛我家公司通知出賣人辦理資金存管及過戶時間后，其未能予以配合，故可以認定系出賣人未能在約定時間配合辦理資金存管及過戶手續導致合同未能繼續履行，存在違約情形，應對此承擔違約責任。
【當事人信息】
原告：梁某（反訴被告/上訴人/出賣人）
被告：趙某（反訴原/被上訴人/買受人）
第三人：北京我愛我家房地經紀有限公司
【案情簡介】
梁某、趙某于2015年10月23日簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定趙某購買梁某位于北京市朝陽區北苑路某房屋，該房屋已經設定抵押，該房屋的抵押，梁某應于2015年11月30日辦理抵押注銷手續；該房屋成交總價為377萬元，趙某應于合同簽訂當日向梁某支付定金10萬元；選擇全款支付的，雙方一致同意，趙某分3次向梁某支付除定金之外的所有成交總價款，第一次，于網簽后，梁某解抵押當天，趙某向梁某支付140萬元，資金通過自行交接方式劃轉；第二次，于過戶前一天，趙某向梁某支付225萬元，資金通過資金存管方式劃轉；第三次，于交付房屋當日，趙某向梁某支付2萬元，資金通過自行交接方式劃轉；雙方最晚應于合同簽訂之日起90日內，共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續；因趙某原因致使梁某在合同簽訂之日起120日內未能完成房屋產權轉移且趙某取得房屋產權證書，梁某有權單方解除合同；除不可抗力外，趙某未按本合同及補充協議約定時間付款的違約責任：趙某逾期超過10日的，梁某有權單方解除合同；除本合同另有約定的違約責任外，任何一方未履行本合同約定義務，經守約方催告后15日內仍未履行該義務，如合同可繼續履行的雙方須繼續履行，違約方需按該房屋成交總價的10%向守約方承擔違約責任；如梁某依照本合同的約定單方解除本合同，應當以書面的方式進行，本合同自梁某向趙某發出的書面通知到達趙某之日起自動解除，趙某應按成交總價的20%向梁某承擔違約責任。梁某、趙某并于同日簽訂《裝修款補充協議》，與我愛我家公司于同日簽訂《居間服務合同》，與案外人北京偉嘉安捷投資擔保有限公司于同日簽訂《履約服務合同》。
趙某于2015年10月23日給付梁某定金10萬元，于2015年11月20日給付梁某第一筆購房款140萬元，雙方并于同日辦理網簽手續，后梁某于2015年12月17日辦理完畢某房屋解押手續。我愛我家公司第一次預約過戶時間為2016年1月25日。梁某、趙某均認可同意遲延至1月25日辦理過戶，但未成功過戶，后我愛我家公司第二次預約過戶時間為2016年2月19日，仍未成功過戶。此后，各方就合同未繼續履行。
梁某訴至法院，請求：1.解除雙方間的房屋買賣合同關系；2.趙某支付梁某違約金754000元；3.趙某協助梁某辦理2015年11月20日《存量房屋買賣合同（經紀成交版）》的網簽注銷手續。
趙某反訴：1.梁某繼續履行與趙某之間的房屋買賣合同，將上述房屋由梁某名下過戶至趙某名下;2.梁某支付趙某違約金754000元。
【法院判決】
【一審】：
一、梁某繼續履行其與趙某之間的房屋買賣合同，將上述房屋由梁某名下過戶至趙某名下。
二、趙某給付梁某購房款二百二十七萬元。
三、梁某給付趙某違約金五萬元。
四、駁回梁某的全部訴訟請求。
五、駁回趙某的其他反訴請求。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
賣方未配合辦理資金存管，買方因此未支付余下房款，誰的責任？房屋買賣合同應解除、還是繼續履行？
本案買賣雙方爭議焦點在于房屋未能辦理過戶的原因，買方是否存在逾期付款情形，而導致合同未能履行？出賣人表示系由于買受人缺乏付款能力并主張延期；買受人表示系由于出賣人未到場辦理資金存管亦未到場辦理過戶；我愛我家公司表示系由于出賣人主張將225萬元存管資金打入其個人賬戶，且出賣人未到場辦理資金存管亦未到場辦理過戶。對于房款的支付，雙方于合同中進行了明確約定，雙方產生爭議的為第二次款項的支付，對于第二次款項的支付，合同約定：“于過戶前一天，趙某向梁某支付的款項225萬元，資金通過資金存管方式劃轉”。據已查明事實，現雙方未辦理房屋過戶，趙某亦未支付第二筆房款225萬元，梁某主張系趙某違約，逾期支付房款，對此，梁某提供的主要證據為短信往來記錄，而根據短信記錄，我愛我家公司的張某表示：“客戶錢已湊齊”，而對于趙某無付款能力的表述系梁某在短信往來中己方所作之表述。對于合同逾期履行，我愛我家公司亦稱系梁某違反合同約定，未配合辦理資金存管及過戶手續。據此，無法認定趙某缺乏支付房款的經濟能力，存在違約行為。本案中，我愛我家公司通知梁某辦理資金存管及過戶時間后，其未能予以配合，故可以認定系梁某未能在約定時間配合辦理資金存管及過戶手續導致合同未能繼續履行，存在違約情形，梁某應對此承擔違約責任。但違約金數額約定過高，趙某亦未舉證證明其損失，就此，法院酌定梁某支付違約金5萬元。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
