國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月16日發(fā)布了2014年1—3月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)硬著陸的可能性并不高，但房地產(chǎn)分化趨勢(shì)加劇了市場(chǎng)的擔(dān)憂。
這種分化趨勢(shì)表現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的各個(gè)方面。
一是在房市價(jià)格上，已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人也表示，全國(guó)房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)顯示，當(dāng)前，一線城市房?jī)r(jià)仍在溫和上漲，部分二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始有所松動(dòng)，而三四線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)了下降勢(shì)頭。今年前兩個(gè)月，在全國(guó)新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市中，大部分是三四線城市。
二是房地產(chǎn)投資領(lǐng)域出現(xiàn)分化情況，表現(xiàn)為總體投資降溫和企業(yè)拿地?zé)崆樯郎氐姆只?guó)土資源部4月15天發(fā)布《2014年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，今年一季度，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為每平方米4863元，較上季度增長(zhǎng)2．71％，較去年同期增長(zhǎng)10．19％。在主要監(jiān)測(cè)城市中，住宅地價(jià)整體運(yùn)行表現(xiàn)出平穩(wěn)趨勢(shì)，絕大多數(shù)城市環(huán)比增長(zhǎng)率均為正值。從北京來(lái)看，一季度北京土地市場(chǎng)總成交金額753億元，超過(guò)2012年和2013年一季度成交金額總和（其中，住宅用地成交額占總成交額的 61％，溢價(jià)率為 37％—214％）。這表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆椴粶p，土地競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈，需求仍難滿足。而在總體開(kāi)發(fā)投資上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15339億元，同比名義增長(zhǎng)16．8％，增速比1—2月份回落2．5個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積下降25．2％，其中，住宅新開(kāi)工面積下降27．2％。這表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的去庫(kù)存化還有很大壓力，房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于拿地進(jìn)行儲(chǔ)備，而在庫(kù)存壓力較大的情況下新盤(pán)投入熱情不高。
三是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行出現(xiàn)分化趨勢(shì)。一季度，萬(wàn)科銷售實(shí)現(xiàn)542．3億元，同比增長(zhǎng)24．2％；碧桂園銷售實(shí)現(xiàn)350億元，同比接近翻倍，這兩家房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)中表現(xiàn)亮麗，而其他主要房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的銷售額也都有不同程度的增長(zhǎng)。但另一方面，在銷售規(guī)模50億元以下的企業(yè)中，業(yè)績(jī)則大多出現(xiàn)倒退趨勢(shì)。
而在房地產(chǎn)銷售遇冷的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分化趨勢(shì)將嚴(yán)峻考驗(yàn)落后企業(yè)的資金鏈問(wèn)題。1—3月份，商品房銷售面積同比下降3．8％；降幅比1—2月份擴(kuò)大3．7個(gè)百分點(diǎn)。在銷售普遍下降的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況是，1—3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速比1—2月份回落5．8個(gè)百分點(diǎn)。這里面，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)20．4％、利用外資下降33．9％、自籌資金增長(zhǎng)9．6％。不難看出，銷售情況正在考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金承受能力，在國(guó)際市場(chǎng)吸收能力下降的同時(shí)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)有所上升。強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱的分化趨勢(shì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌組合將進(jìn)一步加劇。
在當(dāng)前信貸政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)不變的預(yù)期下，一方面全國(guó)范圍內(nèi)商品住宅待售面積仍有34665萬(wàn)平方米，盡管增速有所降低，但同比漲幅仍在20％以上，其中，三四線城市的庫(kù)存壓力尤其明顯；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格、需求，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)等方面出現(xiàn)分化趨勢(shì)，這種趨勢(shì)不僅存在于不同規(guī)模的城市之間，也存在于不同規(guī)模的開(kāi)發(fā)企業(yè)之間。
顯然，將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)入一個(gè)多元化、多層次的復(fù)雜領(lǐng)域，無(wú)疑將增大中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的既有風(fēng)險(xiǎn)，也將增大中國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的難度。
來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)社 記者 李成剛
