房屋買賣約定個(gè)稅由買受人承擔(dān)不違法，遇差額20%征收不能繼續(xù)履行可免責(zé)終止？！
---王某與朱某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析之一
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 補(bǔ)充協(xié)議 個(gè)稅繳納 合同解除 繼續(xù)履行 違約
【要點(diǎn)提示】
二手房交易過程中，個(gè)人所得稅應(yīng)由出賣人承擔(dān)，但交易雙方約定該稅款最終由買受人承擔(dān)亦不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，若有關(guān)個(gè)稅計(jì)征方式未發(fā)生導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的情形，雙方應(yīng)依約繼續(xù)履行房屋買賣合同。
【當(dāng)事人信息】
原告：王某（買受人、反訴被告、上訴人）
被告：朱某（出賣人、反訴原告、上訴人）
【案情簡介】
2016年9月18日，朱某（出售方，甲方）與王某（買受方，乙方）在某公司的居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定將登記在朱某名下的涉案房屋出售給王某，售價(jià)為356萬元。合同約定“本次交易應(yīng)繳納的所有稅、費(fèi)由王某（買受方）承擔(dān)全部。”
同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議第十二條約定“在甲乙雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《居間合同》及《履約服務(wù)合同》之日起25個(gè)工作日內(nèi)，如因繳稅時(shí)個(gè)稅征收為差額百分之二十非全額百分之一原因?qū)е隆顿I賣合同》不能繼續(xù)履行，上述合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議自行終止，三方互不承擔(dān)違約責(zé)任。
合同簽訂后，王某向朱某支付定金25萬元,2016年10月21日，雙方在繳稅問題上產(chǎn)生分歧，房屋買賣合同未能繼續(xù)履行。
王某向法院訴請，要求解除與朱某之間的房屋買賣合同關(guān)系，后又變更訴訟請求，要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，朱某支付違約金35.6萬元。
【法院判決】
【后文揭秘...】
【案件解析】
約定的個(gè)稅條款如何正確理解，涉案房屋買賣合同已自動終止了嗎？
出賣人（朱某）主張：從約定的背景、條文內(nèi)容以及客觀公平的角度理解補(bǔ)充協(xié)議中的個(gè)稅條款，該約定應(yīng)當(dāng)為三方免責(zé)條款，且雙方在試稅而非繳稅時(shí)，出現(xiàn)了約定的情形，買賣合同應(yīng)當(dāng)自動解除。
買受人（王某）主張：《補(bǔ)充協(xié)議》第十二條簽訂的本意有兩點(diǎn)：其一是個(gè)稅計(jì)征方式以稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管系統(tǒng)及房屋信息查詢系統(tǒng)的查詢結(jié)果為準(zhǔn)；其二是因個(gè)稅繳納數(shù)額存在不確定性，相差55.44萬元，該部分稅款由王某負(fù)擔(dān)，完全有可能造成王某履行困難，所以《補(bǔ)充協(xié)議》賦予了王某選擇解除權(quán)，如果王某無法承受相應(yīng)的稅款，則可以選擇解除合同。2016年10月21日，雙方在稅務(wù)機(jī)關(guān)的繳稅過程確定了個(gè)稅計(jì)征方式為差額的20%，但是王某愿意承擔(dān)稅款，可見個(gè)稅無論以何種方式計(jì)征，均不影響房屋買賣合同的繼續(xù)履行。
法院認(rèn)為：雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定如因繳納個(gè)人所得稅為差額的百分之二十導(dǎo)致買賣合同不能繼續(xù)履行，則合同及補(bǔ)充協(xié)議自行終止。根據(jù)該條約定，買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議終止的前提條件是因繳納個(gè)人所得稅按差額方式繳納并導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，若需按差額方式繳納但未發(fā)生導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的情況，則不適用該條款。雖依相關(guān)規(guī)定，個(gè)人所得稅應(yīng)由出賣人（朱某）承擔(dān)，但雙方約定該稅款最終由買受人（王某）承擔(dān)亦不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。雙方在辦理繳稅過程中，王某同意依據(jù)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定差額的百分之二十繳納個(gè)人所得稅，故并未發(fā)生導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的情形，雙方應(yīng)依約繼續(xù)履行房屋買賣合同。...
【知識加油站：二手房買賣個(gè)稅計(jì)征方式】
北京地區(qū)普通住宅交易個(gè)稅繳納目前分為三種情況:
1、普通住宅滿五年且為業(yè)主唯一住宅,個(gè)稅免征。
2、(無法追溯購房原值且不能提供原始契稅發(fā)票或契稅減免通知單),全額繳納:個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%。
3、(能追溯到購房原值且能提供原始契稅票或契稅減免通知單)差額繳納:個(gè)人所得稅=差額×20%【差額=網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅及附加-原值-原契稅-網(wǎng)簽價(jià)×10%-貸款利息】
