編號(hào)│易居律師團(tuán)案例庫(kù)YJFC1910327
編者│易居房產(chǎn)律師團(tuán)案例研究部
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買(mǎi)受人以開(kāi)發(fā)商將商住房作為住宅宣傳，存在虛假宣傳、欺詐購(gòu)房者為由，訴請(qǐng)解除商品房預(yù)售合同、返還購(gòu)房款，為何敗訴？
---劉某與某公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 商住房 商品房預(yù)售合同 購(gòu)房承諾書(shū) 購(gòu)房提示 欺詐 虛假宣傳 解除合同 繼續(xù)履行
【要點(diǎn)提示】
買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》、購(gòu)房提示、購(gòu)房承諾書(shū)中就房屋性質(zhì)已明確約定，買(mǎi)受人作為完全行為能力人，在簽訂合同時(shí)已明確知曉涉案房屋的性質(zhì)，故雙方簽訂的合同并未違背其真實(shí)意思表示，開(kāi)發(fā)商不存在虛假宣傳、欺詐行為，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
【當(dāng)事人信息】
原告：劉某（買(mǎi)受人、反訴被告）
被告：某公司（出賣(mài)人、反訴原告）
【案情簡(jiǎn)介】
2017年3月15日，出賣(mài)人某公司與買(mǎi)受人劉某簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》約定：買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)涉案房屋（配建限價(jià)商品住房），該商品房的規(guī)劃性質(zhì)為辦公。預(yù)售合同附隨的《購(gòu)房提示》顯示“商品房征地規(guī)劃用途是商業(yè)金融辦公用地，所售房屋不屬于住宅性質(zhì)；房屋屬非住宅項(xiàng)目，在教育、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、氣熱水點(diǎn)燈配套設(shè)施以及稅費(fèi)等方面均與住宅項(xiàng)目有所不同。”等內(nèi)容，底部有劉某簽名。附隨的《購(gòu)房承諾書(shū)》顯示“已詳細(xì)閱讀售樓現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)公示信息，并對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)等情況已有明確了解。已詳細(xì)閱讀商品房預(yù)（現(xiàn)）售合同條款，所簽訂的合同是真實(shí)意思表示”等內(nèi)容，劉某在承諾人處簽名。
雙方簽訂的附件四約定：“第一條：買(mǎi)受人同意下列第（二）種方式付款。……（二）銀行按揭付款，買(mǎi)受人同意按下列第2種方式付款……2.首付分期付款：買(mǎi)受人應(yīng)于本合同簽署之日向出賣(mài)人支付房款10%的首期房款665078元，于2017年5月12日之前支付總房款20%的二期首付房款1335702元，于2017年8月30日之前支付總房款20%的三期首付房款1330000元。買(mǎi)受人如未能在上述約定期限內(nèi)向出賣(mài)人支付相應(yīng)款項(xiàng)，則視為買(mǎi)受人逾期付款。合同簽訂當(dāng)日劉某共支付購(gòu)房款665078元并辦理了涉案房屋的網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案手續(xù)。
2017年5月12日，劉某委托律師向某公司郵寄《律師函》，主張某公司虛假宣傳，要求解除合同，并返還購(gòu)房款665078元。
2017年5月26日，甲方某公司與乙方劉某簽訂《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》約定：一、如乙方按《樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定已履行到期義務(wù)；同時(shí)乙方在履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中不存在任何違約行為，則自簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間，乙方享有無(wú)理由退房的權(quán)利。乙方選擇按揭付款的，按揭申請(qǐng)資料須經(jīng)銀行審核通過(guò)。二、乙方行使無(wú)理由退房權(quán)利的，在甲乙雙方辦理完畢有關(guān)手續(xù)，甲方將乙方所繳納的樓款本金全額退還后，即視為雙方權(quán)利義務(wù)已全部履行完畢。
后雙方就解除合同事宜未能達(dá)成一致意見(jiàn)，劉某向法院訴請(qǐng)：1、確認(rèn)雙方之間簽訂的商品房預(yù)售合同解除；2、某公司返還已支付購(gòu)房款665078元。
某公司反訴，請(qǐng)求：1、劉某繼續(xù)履行合同義務(wù)，支付分期首付款第二期應(yīng)付房款1335702元；2、劉某支付逾期付款違約金。
【法院判決】
一、劉某給付某公司第二期首付房款1335702元及逾期付款違約金；
二、駁回劉某的全部訴訟請(qǐng)求。
【案件解析】
買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》、購(gòu)房提示、購(gòu)房承諾書(shū)中就房屋性質(zhì)已明確約定，開(kāi)發(fā)商不存在虛假宣傳、不構(gòu)成欺詐，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行！
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一、某公司是否構(gòu)成虛假宣傳、存在欺詐行為；二、劉某可否依據(jù)雙方簽訂的《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》主張解除合同。
首先，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。本案中，劉某以某公司把商住房屋當(dāng)作住宅宣傳，構(gòu)成欺詐為由要求解除雙方之間的合同關(guān)系，但雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及附件的購(gòu)房提示中均明確約定房屋性質(zhì)系辦公，劉某在購(gòu)房承諾書(shū)中亦簽字確認(rèn)明確了解了售樓現(xiàn)場(chǎng)的規(guī)劃用途、土地使用年限，并承諾嚴(yán)格按照已購(gòu)房屋的規(guī)劃用途使用，劉某作為完全行為能力人，在簽訂合同時(shí)已明確知曉涉案房屋的性質(zhì)，故此，某公司與劉某簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類(lèi)）》及附件系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。
其次，根據(jù)雙方簽訂的《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》的相關(guān)約定，劉某享有無(wú)理由退房的權(quán)利應(yīng)滿足以下條件：1、自簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間；2、劉某按《樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定已履行到期義務(wù)，在履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中不存在任何違約行為。根據(jù)案件事實(shí)，劉某應(yīng)于2017年5月12日之前支付總房款20%的二期首付房款1335702元，但其未按期支付并在2017年5月12日以虛假宣傳為由向某公司發(fā)送解除通知書(shū)并提起本案訴訟，劉某的行為已構(gòu)成違約，故劉某不符合雙方約定的無(wú)理由解除合同的條件。
綜上，劉某要求解除雙方合同關(guān)系的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持；劉某應(yīng)繼續(xù)履行雙方之間的合同并支付二期首付房款1335702元及逾期付款違約金。
【相關(guān)法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第八條
依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第一百零七條
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十四條
當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。 當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
