編號(hào)│易居律師團(tuán)案例庫YJFC191030|1
編者│易居房產(chǎn)律師團(tuán)案例研究部
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出賣人未以明示方式表示撤銷要約、解除房屋買賣合同，又與案外人簽訂合同構(gòu)成根本違約！
---唐某等與徐某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析之一
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同 變更買受人 撤銷要約 解除合同 根本違約
【要點(diǎn)提示】
本案中，原買受人與出賣人訂立了房屋買賣合同，并通過變更協(xié)議將權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給了新買受人，出賣人在買賣合同及協(xié)議中均簽署了名字，表明其發(fā)出要約且接受要約的意思表示的約束。出賣人未以明示的方式表示撤銷要約或解除合同，故所簽合同及協(xié)議成立且生效，各方應(yīng)按約履行。
【當(dāng)事人信息】
原告：徐某（買受人、被上訴人）
被告：唐某、甄某（出賣人、上訴人）
原審第三人：某公司
【案情簡(jiǎn)介】
2018年7月25日，唐某、甄某（出賣人）與王某（買受人）擬訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：出賣人將涉案房屋出售給買受人，成交價(jià)格為1450萬元，簽訂本合同前，買受人向出賣人支付定金100萬元，該定金于過戶當(dāng)日時(shí)抵作本房屋成交價(jià)款。當(dāng)日王某支付了唐某定金10萬元。
同日，唐某、甄某（出賣人）與王某（買受人）擬訂《補(bǔ)充協(xié)議》，雙方約定出賣人或買受人任何一方違約，違約方除按約定承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)賠償守約方因主張債權(quán)而支付的律師費(fèi)。
同日，唐某、甄某（出賣人）、王某（原買受人）、某公司（居間方）和徐某（新買受方）擬訂《變更買受方協(xié)議書》，四方約定：就王某與唐某、甄某簽訂的涉案房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中王某的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移于徐某，徐某同意受讓前述合同項(xiàng)下的全部權(quán)利義務(wù)。因?yàn)橹薪橘M(fèi)問題，王某在上述協(xié)議中并未簽字亦未支付剩余定金，因協(xié)商未果，唐某、甄某于2018年7月27日從某公司將部分合同取回。后王某于2018年7月28日給付唐某定金90萬元并于當(dāng)日對(duì)上述合同進(jìn)行了補(bǔ)簽。
2018年7月31日，唐某向王某發(fā)微信表示：“謝謝，結(jié)束了，通過中介提供收款帳號(hào)，我把你打到我賬號(hào)的資金給你打回去。這樣，今天我們還算是友好結(jié)束的。”
2018年8月1日，唐某、甄某與案外人楊某就涉案房屋簽訂了網(wǎng)簽合同《北京市存量房屋買賣合同》，且在簽訂該份網(wǎng)簽合同之前，唐某、甄某與案外人楊某已簽訂了紙質(zhì)合同。
徐某向法院訴請(qǐng)：1、雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于2018年11月6日解除；2、唐某、甄某向徐某雙倍返還定金200萬元；3、唐某、甄某賠償徐某支付的傭金15萬元；4、唐某、甄某賠償徐某為主張債權(quán)而支付的律師費(fèi)19萬元；5、唐某、甄某承擔(dān)訴訟費(fèi)、保全費(fèi)。
【法院判決】
【一審】：
一、確認(rèn)徐某與唐某、甄某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》解除。
二、三：【后文揭秘】
四、駁回徐某的其他訴訟請(qǐng)求。
【二審】：
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
出賣人未以明示方式表示撤銷要約、解除房屋買賣合同，又與案外人簽訂合同構(gòu)成根本違約！
要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)內(nèi)容具體確定，表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。要約到達(dá)受要約人時(shí)生效。要約可以撤銷，撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。
本案中，法院認(rèn)為，王某與唐某、甄某訂立了房屋買賣合同，并通過變更協(xié)議將權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給了徐某，唐某、甄某于2018年7月25日在買賣合同及協(xié)議中均簽署了名字，表明其發(fā)出要約且接受要約的意思表示的約束。雖唐某、甄某于2018年7月27日取回了部分合同，但并未明確表示撤銷要約或解除合同并告知某公司和徐某。且王某于2018年7月28日給付剩余定金90萬元后完成了合同簽字，因此，王某、徐某作出承諾前唐某、甄某并未以明示的方式表示過撤銷要約。故王某與唐某、甄某訂立的《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》和王某、徐某與唐某、甄某《變更買受方協(xié)議書》成立且生效，上述協(xié)議內(nèi)容均系各方的真實(shí)意思表示，應(yīng)按合同約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。
唐某、甄某于2018年7月31日明確表示不再履行合同，且于2018年8月1日與案外人再次就同一房屋簽訂了網(wǎng)簽合同，故唐某、甄某構(gòu)成根本違約。
徐某向法院訴請(qǐng)解除買賣合同，因徐某于開庭當(dāng)日明確該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，唐某、甄某當(dāng)庭知悉，故房屋買賣合同于當(dāng)日解除。
【相關(guān)法條】
《中華人民共和國合同法》
第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定： （一）內(nèi)容具體確定； （二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
第十六條 要約到達(dá)受要約人時(shí)生效。 采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同，收件人指定特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文的，該數(shù)據(jù)電文進(jìn)入該特定系統(tǒng)的時(shí)間，視為到達(dá)時(shí)間；未指定特定系統(tǒng)的，該數(shù)據(jù)電文進(jìn)入收件人的任何系統(tǒng)的首次時(shí)間，視為到達(dá)時(shí)間。
第十八條 要約可以撤銷。撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
