2020年5月28日，全國人大審議通過《中華人民共和國民法典》，將于2021年1月1日施行，我國民事法律制度從此開啟民法典時代。民法典實施后對民商事爭議解決領(lǐng)域影響最為直接，筆者對《民法典》中關(guān)于業(yè)主自治和物業(yè)管理的新規(guī)定進行了系統(tǒng)地梳理，主要在物權(quán)編、合同編及侵權(quán)責(zé)任編編章。
01
物權(quán)編
TITTLES
01
增設(shè)居委會為指導(dǎo)和協(xié)助主體
第277條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。
地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。
需注意兩點：
1. 業(yè)主大會、業(yè)委會成立的條件和程序只能是法律、法規(guī)規(guī)定，也就是全國人大及其常委會、國務(wù)院、省級人大及其常委會、有立法權(quán)的市人大及其常委會才能制定，省級政府及其以下行政機關(guān)均不能加以規(guī)定。
2. 地方政府有關(guān)部門的指導(dǎo)和協(xié)助是法定職責(zé)，“應(yīng)當(dāng)”一詞在法律上的意思是必須干，不具有可選擇性。另外，居委會正式成為了法定的指導(dǎo)和協(xié)助單位，不再是街道辦履職的辦事單位。
02
完善業(yè)主共同決定事項表決票權(quán)比例
第278條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
（二） 制定和修改管理規(guī)約；（對人的行為調(diào)控，主要不是管物）
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（雙過半）
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（兩個四分之三）
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項，應(yīng)由專有部分面積比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)比占三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會的職權(quán)沒有發(fā)生大的變化，這里需要注意四點：
1. 原物權(quán)法對第（二）項的表述是“制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約”，民法典直接表述為“制定和修改管理規(guī)約”，進一步凸顯管理規(guī)約對人的行為調(diào)控，主要不是管物。
2.把原物權(quán)法中第（五）項中“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”分為兩項，（五）使用和（六）籌集。原因是業(yè)主大會成立之初一般不需要籌集，業(yè)主買房時都繳納了專項維修資金。更重要的是，為了解決專項維修資金的使用難問題。（五）和（六）兩項議題對票權(quán)比例的要求不同。籌集需要兩個“四分之三”，而使用僅需要“雙過半”。
3.第（八）項“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”為新增條款，原物權(quán)法沒有。物業(yè)管理條例有關(guān)于改變共有部分用途需要召開業(yè)主大會的規(guī)定，但沒有規(guī)定票權(quán)比例。另外，對于出租共有房屋是否需要業(yè)主大會表決的問題，原來存在爭議。現(xiàn)明確規(guī)定需要開會，且票權(quán)比例要求較高。該項表決的票權(quán)比例要求高于“雙過半”。
4.表決事項對票權(quán)比例的要求變化很大，原來熟悉的“雙過半”不見了。原物權(quán)法規(guī)定，參加表決的票權(quán)比例超過“雙過半”，業(yè)主大會會議有效；支持率超過“雙過半”或兩個“四分之三”，議題獲得通過。新法規(guī)定，參與表決的票權(quán)比例超過兩個“三分之二”，會議才有效，且面積比例只算專有部分，不算總建筑物面積；一般議題的支持率“雙過半”即獲得通過，重大議題超過兩個“四分之三”獲得通過，支持率的票權(quán)比例計算均已參與表決的票權(quán)而非總票權(quán)為基數(shù)。理論上講，只要超過兩個“三分之二”的業(yè)主參與表決，一般議題只需要獲總票權(quán)的三分之一支持即可通過，重大議題需要獲總票權(quán)的二分之一支持。
03
增加維修資金使用范圍
第281條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。
緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
這里增加了維修資金使用范圍，原物權(quán)法只規(guī)定了電梯、水箱等。緊急通道的開啟者，明確為業(yè)主大會和業(yè)委會。
02
合同編
TITTLES
01
增設(shè)物業(yè)服務(wù)合同專章
民法典合同編在委托合同和行紀(jì)合同之間增設(shè)第二十四章物業(yè)服務(wù)合同專章。這是一個重大突破！結(jié)束了物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)的爭論，為解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛提供了法律依據(jù)。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。從第937條到第950條，共計14條，均為新增條款。
02
明確了業(yè)主大會的解除權(quán)，甚至是任意解除權(quán)
第946條規(guī)定，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是對通知期限另有約定的除外。
依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。
該條明確了業(yè)主大會的解除權(quán)，甚至是任意解除權(quán)。只要業(yè)主大會程序合法，即產(chǎn)生解除效力，物業(yè)公司就要退出。當(dāng)然，任意解除不是無責(zé)解除，物業(yè)公司可以要求業(yè)主賠償損失。
03
合同期限屆滿后，無需就是否續(xù)聘專門做決定
第948條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。
當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。
該條一錘定音，合同期限屆滿后，無需就是否續(xù)聘專門做決定。沒有決定續(xù)聘的情況下，合同變?yōu)椴欢ㄆ冢?dāng)事人（主要是業(yè)主）隨時可以解除。這和第940條的規(guī)定相一致，與新物業(yè)公司訂立新合同后，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。到期的合同不需要再解除，民法典以法律形式明確了這一常識。某些地方設(shè)置的先解聘再選聘的程序，可以結(jié)束了！
04
明確了物業(yè)公司的及時退出、配合交接等義務(wù)及附隨義務(wù)
第949條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定或合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。
原物業(yè)服務(wù)人違反前款款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
這里把原司法解釋的內(nèi)容吸收了，進一步明確物業(yè)公司的及時退出、配合交接等多項義務(wù)。違反任何一項義務(wù)的，即不得收取合同到期后的物業(yè)費。這比原司法解釋更為嚴(yán)格，規(guī)定了損失賠償。
第950條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的費用。
這里明確了物業(yè)公司的附隨義務(wù)，即合同終止后臨時服務(wù)的義務(wù)，并可以收費。結(jié)合第549條的規(guī)定，如果原物業(yè)公司違反了退出、交接等任何一項義務(wù)性規(guī)定的話，臨時服務(wù)的費用就都沒有了。
特別提示：物業(yè)服務(wù)合同這一章，有兩個新概念，物業(yè)服務(wù)人和物業(yè)服務(wù)區(qū)域。各地物業(yè)管理條例把小區(qū)或大廈統(tǒng)稱為物業(yè)管理區(qū)域，帶有濃厚的行政管理色彩，民法典將其明確為物業(yè)服務(wù)區(qū)域。
03
侵權(quán)責(zé)任編
TITTLES
01
明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)有安全保障義務(wù)
第1254條規(guī)定，禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或從建筑物上墜落物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。可能加害的建筑物使用人補償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。
發(fā)生本條第一款規(guī)定的情形的，公安等機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時調(diào)查，查清責(zé)任人。
與原侵權(quán)責(zé)任法第87條的規(guī)定相比，該條增加了三點內(nèi)容：1.補償后的追償權(quán)；2.物業(yè)公司的安保義務(wù)和特殊侵權(quán)責(zé)任；3.公安等機關(guān)繼續(xù)調(diào)查程序。
對于物業(yè)公司必要的安全保障措施具體指什么，沒有規(guī)定。這一點物業(yè)公司需要好好研究。另外，建議物業(yè)公司購買公共責(zé)任險，以免出現(xiàn)大額賠償。購買公共責(zé)任險的情況下，一旦出現(xiàn)被認(rèn)定沒有采取必要安全保障措施的情況下，可以由保險公司代為承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任引發(fā)的賠償義務(wù)。
筆者思考
對物業(yè)企業(yè)來講，法治就是要讓他們走上規(guī)范化、集約化、安全化、科學(xué)化的發(fā)展道路（從管理走向服務(wù)，科技化加人性化服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)打造美好社區(qū)的必由之路，物業(yè)服務(wù)要以品質(zhì)取勝，贏得業(yè)主內(nèi)心的尊重與擁護）。對業(yè)主而言，法治就是建立業(yè)主自律機制，讓業(yè)主知曉如何正確維護自身權(quán)益、業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費可能引發(fā)的不利后果等。在以往的物業(yè)管理中,業(yè)主(住戶)沒有民主參與與維權(quán)的自治意識，沒有把享受的物業(yè)服務(wù)當(dāng)作商品看待，缺乏消費觀念，常常處于一種被動、從屬的地位，業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利沒有得到應(yīng)有的體現(xiàn)和行使。
物業(yè)管理不僅是行業(yè)管理，同時是復(fù)雜的社會管理，其牽涉建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)使用人、業(yè)主等多方主體，同時涉及多個政府職能部門。對物業(yè)管理的其他相關(guān)當(dāng)事人(建委、國土、房管、市政、城管等部門)在物業(yè)管理中的法律地位,權(quán)利義務(wù)也不甚明了,影響了這些部門在物業(yè)管理中作用的發(fā)揮。 鼓樓區(qū)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛處理趟出新路子，成立專門的物業(yè)糾紛調(diào)解中心，對物業(yè)糾紛案件進行必要的訴前繁簡分流，化解矛盾。
民法典的出臺，彌補了之前物業(yè)法治過程中立法滯后的不足，讓各方行為有法可依、有法必依，更好地和諧共生，創(chuàng)建文明社區(qū)。
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