最高法公報案例|房屋存在質量問題合同未約定實際損失如何計算,購房人如何維權？
----【附：公報案例判決書節選】
【關鍵詞】
商品房預售合同糾紛 房屋質量問題 實際損失 租金損失
【裁判摘要】
一、對于政府機關及其他職能部門出具的證明材料，人民法院應當對其真實性、合法性以及與待證事實的關聯性進行判斷，如上述證據不能反映案件的客觀真實情況，則不能作為人民法院認定案件事實的根據。
二、因出賣人所售房屋存在質量問題，致購房人無法對房屋正常使用、收益，雙方當事人對由此造成的實際損失如何計算未作明確約定的，人民法院可以房屋同期租金作為標準計算購房人的實際損失。
【判例看點】
1.房屋存在質量問題致購房人無法正常使用、收益，合同對實際損失如何計算未作明確約定，如何舉證、認定損失（租金、物業費及其他）？哪些能夠得到賠償？
2.如何舉證、認定房屋同期租金，個例租賃合同、物價部門咨詢、主管部門調取數據，哪個更符合實際？判決結果不利，維權還要不要繼續？
3.本案就同一房屋質量問題先后二次起訴，第二次訴訟歷經一審、二審、再審（指令再審）、再審（發回重審）、再審一審、再審二審，其間改判、撤銷直至最終案結，來一起看看都經歷了什么。
【判決書節選】
李明柏訴南京金陵置業發展有限公司商品房預售合同糾紛案
（2015）寧民再終字第28號
民事判決書(節選)
原告：李明柏，男，43歲，漢族，住江蘇省南京市。
被告：南京金陵置業發展有限公司，住所地：江蘇省南京市江寧經濟技術開發區將軍路。
法定代表人：趙裕源，該公司董事長。
原告李明柏因與被告南京金陵置業發展有限公司(以下簡稱金陵置業公司)發生商品房預售糾紛，向江蘇省南京市江寧區人民法院提起訴訟。
原告李明柏訴稱：2007年6月7日，其與被告金陵置業公司簽訂商品房買賣契約，約定由其購買金陵置業公司開發的位于南京市江寧區將軍大道8號美仕別墅辣椒街區58幢01室房屋，因該房屋存在質量問題，其訴至法院要求金陵置業公司賠償損失，但當時僅主張了2010年4月20日前的租金損失，現再次訴至法院，要求金陵置業公司賠償其損失357 000元(自2010年4月21日至2011年9月21日止，按21 000元／月計算)，并賠償其向物業公司支付的2008年7月至2011年9月21日期間發生的所有費用29 638元。
被告金陵置業公司辯稱：原告李明柏主張租金損失計算到2011年9月21日沒有依據，其在對李明柏房屋加固后，李明柏不配合其進行檢測，導致檢測報告出具遲延，從檢測結果來看，其完成加固后房屋完全可以使用，且即使租金損失繼續存在，也應當以前一判決確定的租金標準為依據；本案與物業公司向李明柏主張物業管理費用不屬于同一合同關系，且該房屋不具備安全居住條件并不表示李明柏不需要支付物業管理費用，該訴訟請求應當駁回。
南京市江寧區人民法院一審查明：
2007年6月7日，原告李明柏(乙方)與被告金陵置業公司(甲方)簽訂《美仕別墅》商品房買賣契約，約定：乙方向甲方購買位于江寧區將軍大道8號美仕別墅辣椒街區58幢01室房屋，建筑面積276平方米，同年6月24日，金陵置業公司向李明柏交付了房屋(實際建筑面積為280．22平方米)。2008年，李明柏向金陵置業公司報告該房屋存在質量問題。2010年3月18日，鋒固建筑公司針對該房屋出具了結構加固設計圖、工程報價單，并于2010年3月29日進場施工，施工期為8天。施工結束后，雙方仍存在爭議，李明柏訴至法院，要求金陵置業公司對房屋樓板進行修復以達到安全使用的合格標準并賠償損失50萬元。該案審理中，李明柏與金陵置業公司進行協商，雙方約定對房屋加固后的樓板是否達到安全使用的合格標準進行鑒定；鑒定機構為南京建研建設工程鑒定有限公司(以下簡稱建研鑒定公司)；雙方均不得以不是法院委托鑒定推翻鑒定結論。此后，由金陵置業公司委托建研公司進行了鑒定，2011年3月28日，建研鑒定公司作出(2011)建鑒字第5144號鑒定報告，結論為：該建筑一層客廳樓面板承載力滿足相關規范要求。另外，就租金標準，一審法院曾向南京市江寧區物價局價格認證中心咨詢，2010年，與本案訟爭房屋同地段同類型的精裝修房屋(建筑面積為240平方米-250平方米)月租金價格為7000元至8000元，毛坯房的租金價格為2000元(建筑面積為280．22平方米)。2007年至2010年，房屋租金上漲的幅度為8％-10％。法院對該案審理后認為，金陵置業公司交付的房屋存在質量問題，致使李明柏不能居住使用該房屋，故金陵置業公司應當賠償因此給李明柏造成的租金損失，該損失應當截止李明柏知道房屋可以安全居住為止，故判決支持了李明柏就該房屋在2010年4月之前的租金損失(自2008年7月起算，扣除2008年12月至2009年3月裝修期)。
現原告李明柏再次起訴，請求法院判令被告金陵置業公司支付2010年4月21日至2011年9月21日的租金損失及其他費用。審理中，關于租金損失計算的截止時間，金陵置業公司未舉證證明其向李明柏寄送(2011)建鑒字第5144號鑒定報告的情況，從前一案件的審理情況來看，雙方曾于2011年7月22日對該鑒定報告進行質證，李明柏認為在2011年7月22日之后還應當給其合理的準備時間，故其可主張租金損失至2011年9月21日；對于租金標準，李明柏提供租賃協議、租金發票等證據，證明2011年10月起，其房屋出租的月租金為21 000元，金陵置業公司則認為租金標準應當按照法院詢價結果確定。此外，李明柏還向金陵置業公司主張其支付的物業服務費20 522．46元以及逾期付款違約金、訴訟費等共計29 638元，金陵置業公司認為該部分損失與本案無關，該費用亦不屬于其應當承擔的經濟損失。
南京市江寧區人民法院一審認為：
原告李明柏與被告金陵置業公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。金陵置業公司交付的房屋存在質量問題導致李明柏不能居住使用，故李明柏有權向金陵置業公司主張由此給其造成的損失，因李明柏在2011年7月22日已經知道該房屋可以安全居住，故該租金損失計算截止時間應當為2011年7月22日，關于李明柏提出的還應當再給其一定的合理準備時間的主張，無正當依據，不予支持。即李明柏可主張2010年4月22日至2011年7月22日間的租金損失；關于租金計算標準，法院根據此前南京市江寧區物價局價格認證中心給出的意見確定，其中2010年5月至2010年12月為72000元(9000元／月×8個月)，2011年1月1日至2011年7月22日為66 660元(9900元／月×6個月零22天)，合計138 660元。對于李明柏提出的第二項訴訟請求，雖金陵置業公司已于2007年6月將房屋交付給了李明柏，但因金陵置業公司的房屋質量存在問題，導致李明柏無法正常居住使用該房屋，故2008年7月至11月以及2009年4月至2011年7月22日發生的物業服務費，李明柏可視為因金陵置業公司違約給其造成的損失，現李明柏僅提供2009年1月1日開始的物業費發票。故2009年4月之前部分，李明柏未提供證據，不予支持，之后的部分，費用共計為18181。2元，應當由金陵置業公司賠償，至于李明柏主張的逾期付款違約金以及訴訟費，不應當由金陵置業公司負擔。
據此，南京市江寧區人民法院依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十三條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，于2013年6月13日作出判決：
被告金陵置業公司賠償原告李明柏損失138 660元及物業費18 181．2元，合計156 841．2元。
李明柏與金陵置業公司均不服，向南京市中級人民法院提出上訴：(1)原審判決租金計算標準沒有事實和法律依據，所謂“江寧區物價局價格論證中心給出的意見”完全是工作人員的個人意見，沒有任何數據支撐該工作人員的觀點。上訴人已經提供同地段房屋租賃合同和發票，足以證明當前其房屋市場租賃價格不應低于21 000元。(2)損失計算到2011年7月22日不符合損失發生的實際情況。上訴人在2011年7月22日拿到鑒定報告，不可能當天就可以住進去，還需要進行裝修整理，這段時間也是和房屋質量有問題有因果關系的。(3)2009年4月之前的上訴人物業費用，有證據可以支持。
金陵置業公司上訴稱：(1)原一審法院以金陵置業公司未舉證證明向李明柏寄送鑒定報告的情況為由，認定租金損失計算截止時間應當為2011年7月22日不當。房屋經加固后就已經完全可以使用，被上訴人沒有積極配合房屋的檢測，造成不必要的損失擴大應由其個人承擔。(2)原一審判決認定金陵置業公司應賠償李明柏支付的物業損失不當。
南京市中級人民法院經二審，確認了一審查明的事實。
二審中，上訴人李明柏提交2013年7月10日出具的付款方為辣椒58-1李明柏的物業公司代收公共電費561元發票存根聯復印件一份，2013年7月11日編制的2008年9月-2013年4月辣椒58-1公攤電費明細表一份，2008年11月28日物業公司出具的付款方為辣椒58-1的2008年1月-12月物業管理費4612元發票復印件一份，欲證明其繳納了相關費用及費用標準，上訴人金陵置業公司對該證據的真實性予以認可。
南京市中級人民法院二審認為：上訴人李明柏與上訴人金陵置業公司的商品房預售合同合法有效，雙方均應按約履行。因房屋質量問題導致李明柏無法對涉案房屋使用、收益，金陵置業公司應該賠償李明柏的相關損失。關于租金損失的計算標準問題，原審法院根據此前南京市江寧區物價局價格認證中心給出的意見確定租金損失，較為合理。李明柏要求按其2011年12月以后出租的價格計算2010年5月至2011年7月的租金損失，對此不予支持。關于損失計算截止時間問題，根據原審查明的事實，雙方曾于2011年7月22日對鑒定報告進行質證，此時李明柏才看到建研公司的鑒定報告，原審法院認定的損失截止時間為7月22日，較為合乎情理，故金陵置業公司對此的上訴意見，法院不予支持。因鑒定報告表明房屋已可居住，故李明柏對此的上訴意見，法院不予采納。關于物業費是否應當作為損失進行賠償問題，因金陵置業公司交付的房屋質量不符合合同約定，金陵置業公司應當賠償李明柏物業費的損失。故對金陵置業公司的上訴意見，法院不予采納。李明柏在二審中提交的新證據可以證明2008年7月-11月期間其繳納的物管費用為1922元(4612元÷12×5)，該費用在其原審主張的時間范圍內(扣除2008年12月至2009年3月的裝修期)，法院予以支持。對于超出其原審訴訟請求主張時間范圍的物管費用，法院不予理涉。對于公共電費損失的上訴主張，因其在原審訴訟請求中并未提出，對該部分不予理涉。
綜上，因上訴人李明柏在二審中提供了新證據，原審判決賠償的物業費數額應變更為20 103．2元，與租金損失138 660元合計應為158 763．2元。南京市中級人民法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項的規定，于2013年11月8日作出判決：
一、撤銷南京市江寧區人民法院(2012)江寧開民初字第808號民事判決；二、金陵置業公司于本判決發生法律效力之日起10日內一次性賠償李明柏損失共158 763．2元。
李明柏仍不服，向江蘇省高級人民法院申請再審，其申請再審理由與上訴理由一致。
江蘇省高級人民法院在申請再審審查期間，向南京市住建局調取了2010年至2012年間江寧區將軍大道8號瑪斯蘭德辣椒街區多幢別墅的出租單價，調查結果表明，該街區別墅出租單價綜合均價為：2010年度每平方米每月租金61．36元，2011年度每平方米每月租金67．82元。根據該標準，涉案房屋2010年月租金價格為17194．3元，2011年月租金價格為19 004．52元。另查明，雙方簽訂的《商品房買賣契約》第12條約定，該房屋在保修期內因質量問題造成乙方(李明柏)經濟損失的，甲方(金陵置業公司)負責修理、更換，并承擔乙方由此造成的、實際的、直接的損失。但對造成的實際的直接損失如何計算問題，雙方在合同中沒有明確約定。在審查期間，江蘇省高級人民法院組織雙方當事人對上述證據進行了質證。
江蘇省高級人民法院經審查認為：人民法院應當以證據能夠證明的案件事實為依據依法作出裁判，無論是當事人提供的證據，還是人民法院依職權調取的證據，均應客觀真實的反映案件事實，并經雙方當事人質證后，才能作為定案的依據。對于政府機關及其他職能部門出具的詢價意見、咨詢意見等證據材料，人民法院應當對其真實性、合法性以及與待證事實的關聯性進行判斷，如上述證據不能反映案件的客觀真實情況，則不能作為人民法院認定案件事實的根據。本案中，金陵置業公司違反合同約定，交付的房屋存在質量問題致李明柏不能正常居住，應承擔違約責任。李明柏請求以同期房屋租金為標準計算其因房屋質量問題而造成的實際損失，人民法院應予支持。關于租金損失的計算標準問題，原審法院以南京市江寧區物價局價格認證中心咨詢的意見作為涉案房屋的租金標準，并以此計算房屋租金損失，即 2010年涉案房屋租金認定為9000元／月，2011年認定為9900元／月。根據市場一般行情，決定房屋租賃價格的因素主要包括房屋面積、戶型、地理位置、裝潢檔次、周邊環境等因素，物價局價格認證中心出具的詢價意見僅是認定房屋租賃價格的參考和證據材料，而不應成為認定涉案房屋租金標準的直接依據。根據法院查明的事實，物價局價格認證中心出具的房屋租金標準遠低于美仕別墅區位的同類房屋實際市場租賃價格，故該詢價標準不符合當時涉案房屋租賃市場價格的實際情形。因此，原審法院僅以向物價局的詢價標準來認定涉案房屋租金損失顯失公平，在計算涉案房屋租金實際損失時，應當綜合房屋市場租賃價格真實情況據實予以認定。而李明柏提交的同地段房屋租賃協議雖證明涉案小區有業主出租房屋租金可達到每月21 000元以上，但該租金價格僅系個別業主根據自己房屋的區位及裝修情況，結合租房人的實際需求，協商達成的價格，并不具有普遍性。
基于上述事實和理由，江蘇省高級人民法院于2014年10月8日作出裁定，認為李明柏的再審申請符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第(一)項、第(二)項規定的情形，裁定指令江蘇省南京市中級人民法院再審本案。江蘇省南京市中級人民法院于2014年12月18日作出裁定：撤銷江蘇省南京市中級人民法院(2013)寧民終字第2605號民事判決及南京市江寧區人民法院(2012)江寧開民初字第808號民事判決，并將本案發回南京市江寧區人民法院重審。
南京市江寧區人民法院經再審一審認為，原審原告李明柏與原審被告金陵置業公司簽訂的商品房預售合同合法有效，雙方均應按約履行。因房屋質量問題，致李明柏無法對涉案房屋使用、收益，金陵置業公司應該賠償李明柏的相關的租金及物業費損失。比較物價部門的詢價意見和上級法院調取的同區域別墅租金清冊，差距懸殊，后者所體現的租金單價更能反映案涉房屋當時的真實租賃價格，應予以采用。關于2010年4月21日至12月的租金損失，法院酌定為143 229元(61．36×280．22元／月×8．33個月)；2011年1月至7月22日的租金損失，法院酌定為127 330元(67．82×280．22元／月×6．7個月)，以上合計270 559元。李明柏2008年7月至11月期繳納的物業費用損失1922元(扣除2008年12月至2009年3月的裝修期)、2009年4月至2011年7月22日繳納的物業費用18181．2元，應當由金陵置業公司賠償。
南京市江寧區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、一百一十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第二百零七條之規定，于2015年4月23日作出再審一審判決：
一、原審被告金陵置業公司于本判決發生法律效力之日起十日內賠償原告李明柏損失290 662．2元(其中租金損失270 559元，物業費損失20 103．2元)，扣除原審生效后金陵置業公司已賠付李明柏的160 322．12元，原審被告金陵置業公司還應賠償原審原告李明柏損失130 340．08元。
二、駁回原審原告李明柏的其他訴訟請求。
李明柏、金陵置業公司均不服再審一審判決，向南京市中級人民法院提起上訴。
南京市中級人民法院經審理認為，因金陵置業公司交付的房屋存在質量問題，致李明柏無法正常居住，李明柏要求賠償損失，符合法律規定。關于損失計算標準問題，李明柏提交的房屋租賃協議雖證明涉案小區有業主出租房屋租金可達到每月21 000元以上，但該租金價格并不具有普遍性，而江蘇省高級人民法院向南京市住建局調取的同區域別墅租金清冊載明的價格，系綜合多方因素得出的平均租金價格，更具有普遍性，再審一審法院在雙方均不申請對案涉房屋裝修前后出租價格進行評估的基礎上，結合案涉房屋的具體情況，參考該租金清冊所確定的租金價格并無不當。李明柏要求至少按每月21 000元標準進行補償，不予支持。綜上，再審一審判決認定事實清楚，所作判決并無不當。李明柏、金陵置業公司的上訴請求均不能成立，不予支持。
南京市中級人民法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定，于2015年9月25日作出再審二審判決：
駁回上訴，維持原判。
本判決為終審判決。
, 
