業主委員會代表全體業主與物業管理公司簽訂的物業服務合同及補充協議對全體業主均具有約束力
[案件當事人]
上訴人（原審被告）張某某
被上訴人（原審原告）上海某某物業管理有限公司。
[基本案情]
原審查明，張某某為上海市徐匯區某某路某某弄某某號202室房屋登記產權人之一（建筑面積57.36平方米）。2008年4月1日，某某公司（乙方）與上海市徐匯區某某路某某弄業主委員會（甲方）簽訂物業服務合同，約定甲方委托乙方對上海市某某路某某弄住宅小區的某某路某某弄5－57號、上海市某某路5號－53號物業進行服務與管理；委托服務期限為三年，自2008年4月1日至2011年3月31日止（2008年3月1日至3月31日為臨時委托管理服務期，收費標準與本合同標準一致）；普通住宅（上海市某某路某某弄5－27號）的物業服務費由業主按其擁有的建筑面積按每月每平方米人民幣0.556元向乙方交納；小高層及七層電梯房（上海市某某路某某弄28－57號）由業主按其擁有的建筑面積按每月每平方米1.05元向乙方交納，并且交納每月每平方米0.55元的設備運行費；非居住用房（上海市某某路5－53號）由業主按其擁有的建筑面積按每月每平方米2.5元向乙方交納；本物業服務費每月或季交納一次；乙方須實現公共環境衛生保持整潔良好、綠化成活率達95%、業主和物業使用人對乙方的滿意率達90%等管理目標。同日，雙方簽訂補充協議，約定鑒于上海市某某路某某弄某某號－40號106戶業主內，有部分系動遷戶購買商品房回搬的業主，且因歷史原因，某某公司將與業委會一同出面與上述業主協商收費標準，協商周期為12月內（從2008年4月1日起），某某公司同意在協商周期內暫緩向上述業主收取物業服務費，如協商期內不能解決上述問題，則某某公司將依據本合同的物業服務費收費標準進行收費。2008年5月22日，上海市徐匯區物價局對該物業服務合同進行了備案，備案期限自2008年5月至2011年3月。
在某某公司管理期間，上海市徐匯區某某路某某弄業主委員會對業主反映的有關物業管理中存在的問題及小區公共設施損壞修復問題進行了研究，并于2008年8月18日出具致某某公司的書面意見函，認為“小區物業管理中確實存在保潔、停車費收繳、維修等問題，要求及時制定整改方案，確定整改時間并在本月底前告知業委會；關于公共設施的修復問題，要求及時提出修復方案，并應附列詳細費用的預算清單，經業委會或業主同意后，按照預算實施，不能只向業委會告知估算”。2009年1月22日，上海市徐匯區某某路某某弄業主委員會致某某公司工作函，對某某公司提出包括小區內機動車停放混亂、清掃樓道和電梯的保潔工作經常不按規定進行、小區綠化地內臟亂物甚多等12方面的建設性意見，建議2009年春節后進行一次專題研討。某某公司在原審法院已生效的（2009）徐民三（民）初字第138號等案件的審理中確認上述意見函及工作函均已收到，并表示對業委會提出的問題會進行整改，但與案件無關。2009年3月25日，上海市徐匯區某某路某某弄業主委員會致某某公司工作函，督促某某公司及時解決某某路某某弄小區物業管理中存在的公示物業收費的標準和協議的物業服務標準、公共設施的出租收益和使用情況、車輛停放管理和收費、改進保潔等工作、加強安全管理、改進維修等12方面問題，在2009年4月15日之前完成整改。
原審另查明，系爭小區有820戶左右業主。原審法院在審理（2009）徐民三（民）初字第138號等案件時，業主方向原審法院提供了三百余份物業服務意見征詢表，以證明系爭小區內的該三百余戶業主對某某公司提供的服務表示不滿意，某某公司管理中存在的問題。為此，（2009）徐民三（民）初字第138號等案件推定業主提出的某某公司在保安、保潔等方面服務存在一定瑕疵的抗辯成立，對某某公司應收取的物業服務費用予以酌情減扣；待某某公司進行相應的整改，業主委員會或業主大會認可其管理服務符合合同約定后再恢復合同約定收費標準，或由雙方再行協商服務要求及收費標準。本案中，某某公司未提供其已進行整改且已獲認可的相關證據。
張某某未支付自2008年3月起至2010年12月止的物業管理費，某某公司催討未果，故訴至原審法院，請求判令張某某支付上述期間內的物業管理服務費3,120.38元。張某某不同意某某公司的訴訟請求。
原審庭審中，某某公司提供了告知函、催款通知書等證據，欲證明其曾多次向張某某催討物業費。張某某主張從未收到過上述文件。原審法院經審理查明，某某公司分別于2009年6月份、2011年2月份向系爭房屋寄送掛號信，但是張某某未予簽收。
[一審法院判決]
原審認為，某某公司與上海市徐匯區某某路某某弄業主委員會簽訂的物業服務合同對小區內的全體業主均具有約束力，在物業服務合同簽訂后，有關物業管理服務應由該合同進行調整。某某公司在履行了物業管理服務后，有權向業主收取物業管理費；張某某作為小區業主，理應按物業服務合同的約定向某某公司繳納物業管理費。某某公司提供的管理服務中存在問題，其未提供其已進行整改且已獲認可的相關證據，故對其主張的物業管理費予以酌情減扣。
原審法院審理后,依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款之規定，于二○一三年八月九日作出判決：張某某于判決生效之日起十日內向上海某某物業管理有限公司支付自2008年3月至2010年12月的物業管理服務費2,808.35元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費50元，由張某某負擔。
原審法院判決后，張某某不服，向本院提起上訴稱：1、業主委員會與被上訴人簽訂的物業服務合同對上訴人沒有約束力。根據業主委員會與被上訴人簽訂的補充協議，對于某某號-40號業主應當支付的物業服務費標準，被上訴人與業主委員會將一同與該部分業主進行協商。據此，物業服務合同約定的收費標準對該部分業主并不適用。事實上，被上訴人從未就此與包括上訴人在內的業主協商過，原審依據物業服務合同酌定物業服務費標準，缺乏依據。2、被上訴人提供的日常服務及管理存在問題。小區內綠化破壞嚴重，路燈損壞，居民紅外線防盜報警裝置不能使用，但被上訴人未予以維護和修理。小區電瓶車被盜，業主家中失竊時有發生。業主對被上訴人提供服務的滿意度接近于零。3、某某號-40號業主系原某某村動遷回搬戶，多數屬于特困人群。2008年之前的物業服務費標準最高為每月每平方米0.67元，原審酌情確定的物業服務費標準明顯過高，上訴人僅愿意按照被上訴人原審訴請60%的標準支付物業服務費。綜上，請求二審法院撤銷原審判決，依法改判。
被上訴人某某公司辯稱：1、業主委員會有權代表全體業主簽訂物業服務合同。對于物業服務費標準，物業服務合同已作出明確約定，并經物價部門備案。上訴人以之前的物業服務費收費標準作為參照，沒有依據。2、被上訴人提供的管理和服務確實存在瑕疵，但不能將責任全部歸結于被上訴人。實際上，因為小區業主一直拖欠物業服務費，被上訴人無奈自行貼補物業服務支出。原審認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
本院審理過程中，上訴人提供如下證據：1、情況說明及業主回復函，證明被上訴人未與上訴人協商過具體收費標準；2、案件接報回執單及告知書，證明被上訴人管理失職，小區多次發生失竊；3、照片一組，證明被上訴人提供的服務和管理存在欠缺；4、聯名書，證明上訴人為回搬動遷戶，經濟困難，屬于特困群體。被上訴人對證據1真實性持有異議，對證據2認為不能證明上訴人所要證明的事實，對證據3認為由于小區80%以上業主未交納物業服務費，被上訴人日常管理確實存在瑕疵，對證據4表示不清楚。經審查，本院認為上訴人提供的證據1、4與本案無關，證據2、3所要證明的事實實際上已經被上訴人確認。
經審理查明，雙方當事人對原審認定的事實不持異議，本院依法予以確認。
[二審法院判決]
本院認為，業主委員會作為業主自我管理機制的執行機關，有權代表全體業主與物業服務企業簽訂物業服務合同。本案上海市徐匯區某某路某某弄業主委員會代表全體業主與被上訴人簽訂的物業服務合同及補充協議，對包括上訴人在內的全體業主均具有約束力，雙方應當按照約定全面履行各自義務。
對于物業服務費的收費標準，被上訴人與業主委員會簽訂的物業服務合同已作出明確約定，即普通住宅（上海市某某路某某弄5－27號）為每月每平方米0.556元；小高層及七層電梯房（上海市某某路某某弄28－57號）為每月每平方米1.6元，非居住用房（上海市某某路5－53號）為每月每平方米2.5元。該合同并未另行確定上海市某某路某某弄某某號-40號業主可以按照其他標準支付物業服務費。被上訴人與業主委員會簽訂的補充協議雖然明確被上訴人與業主委員會將一同出面與上述某某號-40號業主協商收費標準，但同時清楚表明協商不成的，被上訴人仍將依據物業服務合同確定的收費標準進行收費。鑒于雙方事后并未就物業服務費收費標準重新達成一致，包括上訴人在內的某某號-40號業主仍應按照物業服務合同確定物業服務費的基礎標準。至于小區業主在2008年之前系以何種標準支付物業服務費，并不能改變或者影響本案物業服務合同的約定。包括上訴人在內的某某號-40號業主的身份及經濟狀況本身亦不能成為合同嚴格履行原則的例外。
對于物業服務存在的瑕疵，被上訴人亦予以確認，因此，被上訴人并不能完全依據物業服務合同約定的標準要求上訴人在內的業主支付物業服務費。至于具體標準，原審法院基于自由裁量權根據本案實際情況酌情予以確定，并無不當。
綜上，上訴人的上訴請求，缺乏依據，本院不予支持。原審判決并無不當，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
