預(yù)約合同不能被判決繼續(xù)履行|商品房預(yù)售合同糾紛案案例評(píng)析
【案件當(dāng)事人】
原告孫某、被告某房地產(chǎn)公司。
【基本案情】
2009年7月，孫某與某房地產(chǎn)公司簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，約定孫某認(rèn)購(gòu)該公司銷(xiāo)售的樓房。根據(jù)合同約定，孫某向該公司支付了定金2萬(wàn)元和30%的購(gòu)房款，后房地產(chǎn)公司就涉案房屋與案外人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但未辦理過(guò)戶(hù)登記。孫某訴至法院，要求與房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議。
【意見(jiàn)分歧】
本案審理中有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)判決雙方繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，法院應(yīng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。
【法律評(píng)析】
筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由：
1、從法律規(guī)定來(lái)看 繼續(xù)履行預(yù)約合同，沒(méi)有現(xiàn)行的法律依據(jù)
對(duì)于預(yù)約合同，我國(guó)民法通則、合同法均無(wú)明確規(guī)定。2003年實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”該條款僅對(duì)正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能簽訂時(shí)當(dāng)事人收受的定金如何處理進(jìn)行了規(guī)定，對(duì)于守約方能否要求法院判令繼續(xù)履行預(yù)約合同，訂立本約，未予規(guī)定。而《最高人民法院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋理解與適用》對(duì)于違反預(yù)約合同的違約責(zé)任，作出了更為明確具體的規(guī)定。該司法解釋第二條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”但該條款對(duì)于違反預(yù)約合同后能否強(qiáng)制締約也未規(guī)定。因此，判令雙方繼續(xù)履行預(yù)約合同，沒(méi)有現(xiàn)行的法律依據(jù)。
2、從預(yù)約合同性質(zhì)來(lái)看 其對(duì)雙方當(dāng)事人施加的是必須磋商而非必須締約的義務(wù)
預(yù)約合同也是一種契約，仍是形式完備的合同。但預(yù)約合同的標(biāo)的是一種與相對(duì)人將來(lái)訂立特定合同即本約的行為，其對(duì)雙方當(dāng)事人施加的是必須磋商而非必須締約的義務(wù)。本案中，認(rèn)購(gòu)書(shū)僅是雙方對(duì)將來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同等有關(guān)事項(xiàng)的初步確認(rèn)，訂立認(rèn)購(gòu)書(shū)后雙方應(yīng)就商品房買(mǎi)賣(mài)合同所應(yīng)具備的主要條款進(jìn)一步磋商，直至雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
3、違反預(yù)約合同的違約責(zé)任 應(yīng)賠償購(gòu)買(mǎi)人的期待利益損失
通過(guò)前述分析，強(qiáng)行判令當(dāng)事人繼續(xù)履行預(yù)約合同，不僅沒(méi)有法律規(guī)定可依，也有違合同法的意思自治的原則。但一方當(dāng)事人違約導(dǎo)致本約不能訂立，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體到本案，房地產(chǎn)公司應(yīng)賠償孫某的期待利益損失，但該損失不應(yīng)超過(guò)當(dāng)事人在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或應(yīng)預(yù)見(jiàn)到的因合同不成立、無(wú)效或被撤銷(xiāo)可能造成的損失，也不得超過(guò)合同成立或有效時(shí)的履行利益。
（作者：高立俊 張英波 作者單位：山東省濱州市中級(jí)人民法院 原標(biāo)題：預(yù)約合同不能被判決繼續(xù)履行）
