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時下有不少城里人到農村買房生活，殊不知，這個買賣是不合法的。近日，重慶市市三中院審結了一起房屋買賣合同糾紛，判決這樣的買賣合同無效。
法院審理查明，2004年4月，涪陵區的陳先生將自己的農村自建房屋出售給城市居民王女士，賣價4.2萬元，陳先生出具了收條。2004年10月，王女士一家入住。后來，陳先生先后兩次以王女士未繳清購房款為由鎖住大門。2013年4月13日，王女士一家被迫離開。當年底，王女士起訴。
一審法院審理后認為，雙方達成的房屋買賣協議違反了《中華人民共和國土地管理法》等法律法規的禁止性規定，屬無效，故判決解除房屋買賣合同，陳先生退還房款，并支付利息。陳先生上訴，近日重慶市三中院駁回上訴，維持原判。
承辦法官介紹，城市居民不是農村村民所在集體經濟組織成員，購買農村自建房屋不受法律保護。另外，農民也不能向本集體經濟組織以外的其他人員轉讓農村住房。為此，提醒城市居民謹慎購買此類房屋，避免不必要的糾紛。
編者按：宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。農村宅基地可以買賣嗎?農村房屋買賣有哪些情況?申請農村宅基地有哪些條件?我國關于農村宅基地買賣的相關法律有哪些?本文將對以上問題展開討論!
一、宅基地是什么?
宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。
農村集體經濟組織為保障農戶生活需要而撥給農戶建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、輔助用房(廚房、倉庫、廁所)、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農戶只有使用權，不得買賣、出租和非法轉讓。農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租后，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。出賣、出租房屋后再申請宅基地的，不予批準。農戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
二、農村房屋買賣有哪些情況?
根據農村房屋買賣的特點，我們很容易就可以分為售房者和購房者兩種情況。
對于售房者而言，基于農村房屋的土地性質，我們也不難知道，售房者一般應為農村集體組織的村民。
而對于購房者來說，則存在兩種情況，即：
1、集體組織外的成員。
2、集體組織內的成員。對于集體組織內的成員，也可以根據其擁有的宅基地使用權情況進行分類。即：
(1)已有一處宅基地，符合國家標準;
(2)已有宅基地，但在具體情況上還未達國家標準;
(3)已在集體經濟組織落戶但并未分到宅基地;
以上就是農村房屋買賣可能會出現的全部情況，每一情況的具體規定或者操作方式都會有所不同，甚至能否進行買賣都有不同的規定。那么，宅基地可以買賣嗎?
三、宅基地可以買賣嗎?
宅基地可以買賣嗎?回答這個問題，不僅要結合上面農村房屋買賣的情況，還需要結合我國的相關法律法規的規定。
我國法律規定，農村集體經濟組織內，一戶村民只能申請一處宅基地，宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地使用權人。此時，房屋的所有權與土地的所有權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者房隨地走或者地隨房走。故而其處置情況應該有以下幾方面：
1、如果是集體組織內的成員，即根據上文分出來的三種情況，在第一種和第二種情況下，該成員通過申請宅基地的方式一般是不會被允許的，因為這違反了一戶一處宅基地的規定;而對于第三種情況，則通過法定的程序可以依法申請得到一處宅基地。
然而，這是不是代表著集體組織內的成員不能購買宅基地了呢?并非如此。盡管法律規定一戶只能申請一處宅基地，但并不妨礙村民擁有一處以上的宅基地。只要售房者自己有其他住處，并且雙方達成合意，宅基地是可以在集體經濟組織內部進行轉讓的。
2、如果是村民集體組織外部成員申請購買宅基地建房，則是不允許的。眾所周知，我國土地所有權的主體分為國家和集體兩種。根據法律規定，國有土地可以上市自由交易，而集體土地則只能是組織內部成員所有。集體組織外部成員是不允許購買農村宅基地的。即便已經購買，一旦將來農民反悔，起訴到法院要求返還房屋，根據我國目前的法律法規，法院是肯定會作出買賣合同無效的判決的。
四、申請農村宅基地有哪些條件?
根據我國法律規定，農村村民每戶只能有一處宅基地，每戶農民建房用地標準由省、自治區、直轄市在土地管理地方法律中規定，不得超越批準建房。
農村村民申請宅基地必須符合下列情況之一：
(一)現在住房影響鄉(鎮)村建設規劃，需要搬遷重建的;
(二)農村居民戶除身邊留一子女外，其他子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標準的;
(三)經主管部門批準，由外地遷入的農戶無住房的;
(四)集體組織招聘的技術人員要求在當地落戶且戶口已遷入的;
(五)離休、退休、退職的干部職工，復退軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞持合法證明回原籍定居，需要建房而又無宅基地的。
（文章來源：重慶晚報）
