【案情簡(jiǎn)介及爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
2003年2月，錢(qián)某夫婦與郭某夫婦簽訂售房協(xié)議，約定錢(qián)某將廠里分配并取得100%產(chǎn)權(quán)的公房以3.8萬(wàn)元賣(mài)給郭某。2008年，錢(qián)某以協(xié)議簽訂后無(wú)房居住為由訴至法院，請(qǐng)求解除合同。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1.協(xié)議是否有效力？2.解除理由是否成立？
【裁判要點(diǎn)】
1.售房協(xié)議有效。雙方所簽售房協(xié)議合法有效。協(xié)議簽訂后郭某按協(xié)議約定向錢(qián)某支付了房款，錢(qián)某亦按協(xié)議約定將其居住的房屋騰出并交付給郭某使用。郭某已履行完畢合同約定的義務(wù)，并實(shí)際占有了本案爭(zhēng)議的房屋。現(xiàn)錢(qián)某以經(jīng)濟(jì)困難、無(wú)房居住為由起訴要求解除協(xié)議。因錢(qián)某在出售房屋時(shí)就已將房屋交給郭某使用，距今已有5年之久，如解除售房協(xié)議，讓郭某搬出現(xiàn)有住房，必然給郭某一家的生活帶來(lái)極大的不便，同時(shí)，近5年來(lái)全國(guó)房屋售價(jià)大幅上漲，解除售房協(xié)議如果僅以原房屋價(jià)款及違約金對(duì)郭某支付，顯然有失公平。
2.合同不予解除。本案中錢(qián)某請(qǐng)求解除合同，其不能舉證證實(shí)該合同存在《合同法》第94條規(guī)定的法定情形。故錢(qián)某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求，不能成立，法院不予支持。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
1.產(chǎn)權(quán)證是確定房屋權(quán)屬的唯一標(biāo)準(zhǔn)，故購(gòu)買(mǎi)房改房應(yīng)查驗(yàn)出賣(mài)人是否持有房產(chǎn)證及其是否真實(shí)，是否設(shè)定抵押，賣(mài)房人是否與產(chǎn)權(quán)人一致，是否存在其他共有人。對(duì)于房改房單位設(shè)定產(chǎn)權(quán)比例的，購(gòu)買(mǎi)時(shí)必須與單位協(xié)商處理。是否系夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人亦應(yīng)了解清楚。對(duì)原承租人死亡，產(chǎn)權(quán)證尚在辦理過(guò)程中的房改房，必須向售房單位了解產(chǎn)權(quán)辦理情況，最好待確定產(chǎn)權(quán)人或繼承人后簽訂購(gòu)房協(xié)議，以免引起不必要的糾紛。
2.原售房合同對(duì)房改房上市交易設(shè)定年限條款或賦予單位同意權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，買(mǎi)受人亦應(yīng)認(rèn)真對(duì)待、妥善處理。同時(shí)要明確職工是否與原產(chǎn)權(quán)單位存在利益分配辦法，如成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房轉(zhuǎn)讓，稅費(fèi)和土地出讓金由哪方負(fù)擔(dān)，如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房需補(bǔ)足費(fèi)用或與原單位分成問(wèn)題都是購(gòu)買(mǎi)房改房不可忽視的需要核實(shí)或約定的重要內(nèi)容。
3.實(shí)際履行行為可以佐證房屋轉(zhuǎn)讓的意思表示，及時(shí)沒(méi)有書(shū)面合同或書(shū)面合同上的簽名不真實(shí)，亦不妨礙轉(zhuǎn)讓行為效力。
4.雖然物權(quán)法定，但就物權(quán)設(shè)定的限制條件是否有效，并非同一概念，《物權(quán)法》明確不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得可以基于合同，辦理登記過(guò)戶不過(guò)是合同履行的內(nèi)容，未辦理登記依然可以取得所有權(quán)，只是不能對(duì)抗善意第三人而已。故房屋買(mǎi)賣(mài)合同條款雖就產(chǎn)權(quán)的最后取得，并不以過(guò)戶為標(biāo)志，當(dāng)事人對(duì)權(quán)利的取得有約定的，該約定依然在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律效力。
（選自陳枝輝：《房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》）
