“營改增”對個(gè)人二手房買賣造成什么影響？交易稅費(fèi)究竟是增是減？
3月18日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署落實(shí)《政府工作報(bào)告》責(zé)任分工，確保實(shí)現(xiàn)全年發(fā)展主要目標(biāo)任務(wù)；確定今年經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作，為促發(fā)展惠民生防風(fēng)險(xiǎn)提供保障；部署全面推開營改增試點(diǎn)，進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)。
為落實(shí)《政府工作報(bào)告》關(guān)于全面實(shí)施營改增的要求，進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，會議進(jìn)行了部署。
房地產(chǎn)業(yè)11%稅率，金融業(yè)6%稅率
從今年5月1日起，一是擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍。將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍，自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。實(shí)現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。這些新增試點(diǎn)行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的近1.7倍；年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。
二是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍。繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。同時(shí)，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。預(yù)計(jì)今年?duì)I改增將減輕企業(yè)稅負(fù)5000多億元。
那么，“營改增”將對個(gè)人二手房買賣造成什么影響？交易稅費(fèi)到底是增加了還是減少了？
現(xiàn)在二手房交易要繳哪些稅
目前二手房交易需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)包括營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。
其中，營業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價(jià)為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價(jià)和買入價(jià)稅前的差額做基數(shù)。
“營改增”后二手房交易稅費(fèi)是增還減
對此，鏈家網(wǎng)認(rèn)為，國家營改增的改革方向和本意是減輕稅負(fù)，二手房交易的整體稅收是下降的，不會增加。
比如：北京市民王先生有一套未滿2年的住宅，以80萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣出，他需要繳納成交價(jià)格5.6%的營業(yè)稅，也就是4.48萬元。改繳增值稅后，假設(shè)增值稅稅率定為10%，該住房買入價(jià)為30萬元，增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，需要繳納5萬元的增值稅（80×10%-30×10%）；若該住房買入價(jià)為60萬元，則只需繳納2萬元（80×10%-60×10%）。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“營改增”的背景下，是增加負(fù)擔(dān)還是降低負(fù)擔(dān)，本質(zhì)上要看進(jìn)項(xiàng)稅額能夠得到抵扣。可以從兩類不同的購房行為中得到解釋：
第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價(jià)格上升到100萬元，這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額為50/(1+11%)*11%即約為5萬元，而銷項(xiàng)稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元，增值稅稅額為5萬元。
第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價(jià)格上升到100萬元，這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額為90/(1+11%)*11%即約為9萬元，而銷項(xiàng)稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。
“如此對比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建認(rèn)為，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高了。
深圳繼續(xù)領(lǐng)跑全國
國家統(tǒng)計(jì)局今天公布的數(shù)據(jù)顯示，2月房價(jià)上漲城市繼續(xù)增加，漲幅擴(kuò)大。一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳同比暴漲近60%。
一線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，新建商品住宅中，深圳繼續(xù)領(lǐng)漲，環(huán)比漲幅為3.6%。上海二手房環(huán)比漲幅高達(dá)5.3%。無論是新建商品住宅還是二手房，深圳房價(jià)同比漲幅均超50%，上海房價(jià)的同比漲幅也超20%。
此外，部分二線城市房價(jià)也出現(xiàn)大漲。合肥2月二手房價(jià)格環(huán)比跳漲6.7%，同比漲13.2%；新建商品房價(jià)格環(huán)比也上漲2.3%，同比漲6%。南京2月新房價(jià)格環(huán)比漲2.7%，同比漲14.1%；二手房環(huán)比漲1.5%，同比漲9.2%。
國家統(tǒng)計(jì)局解讀稱，2月份房價(jià)上漲城市個(gè)數(shù)增加，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。環(huán)比來看，2月份一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)。城市間房價(jià)漲幅差距進(jìn)一步加大，一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，分化現(xiàn)象持續(xù)。同比來看，一、二線城市房價(jià)同比平均上漲，漲幅比上月擴(kuò)大；三線城市同比平均下降，降幅繼續(xù)縮小。
三月成交銳減30%
不過，價(jià)格大幅飆升之后，深圳樓市的成交量卻出現(xiàn)了銳減。這可能是個(gè)危險(xiǎn)的信號：房價(jià)上漲的動力——有效需求開始萎縮。
《深圳特區(qū)報(bào)》近期報(bào)道稱，深圳鏈家、Q房網(wǎng)、美聯(lián)物業(yè)、家家順等多家中介數(shù)據(jù)均顯示，深圳3月二手房成交萎縮，成交量相比1月份均下降超過30%。
該報(bào)道援引深圳中原研究中心表示，業(yè)主報(bào)價(jià)已連續(xù)三周收窄上調(diào)幅度。南山、龍華、寶安北及坂田等去年漲幅較大的區(qū)域業(yè)主報(bào)價(jià)有所下調(diào)，而后海、蛇口和科技園北等區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)環(huán)比下跌3%。
對于近期成交量走低的狀況，深圳鏈家市場研究中心則表示，政策收緊的預(yù)期傳聞較大程度上影響了市場成交，加之房價(jià)處于高位，令到置業(yè)者入市不積極。另一方面，業(yè)主方多看好后市，心里價(jià)位堅(jiān)挺，因此雙方存在一定博弈。
對于后市發(fā)展，美聯(lián)物業(yè)分析認(rèn)為，因樓市調(diào)控收緊傳聞，目前深圳市場上觀望心態(tài)與著急入市心態(tài)各占一半，預(yù)計(jì)4月1日評估價(jià)調(diào)整政策落地后，二手房市場或進(jìn)入短暫的調(diào)整期。
上周五，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會稱，深圳市二手房交易評估價(jià)格將于4月1日起上調(diào)50%左右。這是深圳近3年來首次僅隔半年時(shí)間即調(diào)整房產(chǎn)評估價(jià)格。分析稱，這將導(dǎo)致二手房交易稅費(fèi)大幅增加。
該協(xié)會表示，在目前樓市火爆的情況下，房產(chǎn)評估價(jià)上調(diào)勢在必行，本次調(diào)整預(yù)計(jì)會對深市房產(chǎn)實(shí)際情況有不同程度地反映。
該報(bào)道還指出，除了二手房成交量有明顯下滑，深圳新房成交量同樣出現(xiàn)下降。價(jià)格熱度驚人的深圳樓市成交量開始降溫。
