總結(jié)審理涉及房屋買賣居間合同糾紛案件中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司六種不規(guī)范行為
北京市第三中級人民法院自2013年8月履職已來已審理涉及房屋買賣居間合同糾紛案件118 件，占全部居間類合同糾紛的76.62 %，涉案標(biāo)的約2000 萬，涉及多家中介公司。涉房屋買賣居間合同糾紛近幾年呈現(xiàn)高發(fā)、復(fù)雜、多元化的態(tài)勢，究其原因，除因二手房交易的部分當(dāng)事人違背誠實(shí)信用的原則外，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在提供居間服務(wù)過程中存在的一些不規(guī)范、甚至違法違規(guī)等行為是這類糾紛產(chǎn)生的重要根源。為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展并維護(hù)社會的穩(wěn)定與和諧，北京市第三中級人民法院調(diào)研了近兩年審理的涉房屋買賣居間合同糾紛類案件，總結(jié)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司六種不規(guī)范行為并提出了四點(diǎn)對策建議。
（一）某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司向購房人做虛假宣傳和虛假承諾。現(xiàn)實(shí)中，由于買受人購買房屋的目的不同，其對房屋的情況有各種特殊要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為促成交易賺取中介費(fèi)，往往按購房人的需求做虛假宣傳和虛假承諾，誘使購房人簽訂買賣合同。如經(jīng)紀(jì)公司將靠近學(xué)區(qū)房的房屋作為學(xué)區(qū)房宣傳并口頭承諾購房人可以上學(xué)，購房人簽訂合同并辦理房屋過戶后才發(fā)現(xiàn)所購房屋不屬于學(xué)區(qū)房，無法實(shí)現(xiàn)子女上學(xué)的合同目的。因經(jīng)紀(jì)公司作出的這些虛假宣傳和口頭承諾往往違反法律、政策的規(guī)定且無法兌現(xiàn)，從而導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。
（二）某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在居間過程中故意隱瞞房屋重要情況，使購房人違背真實(shí)意思表示的情況下錯誤地簽訂合同。在房屋居間過程中，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司故意隱瞞房屋真實(shí)情況，導(dǎo)致買房人認(rèn)為該房屋符合其需求錯誤簽訂買賣合同，從而產(chǎn)生糾紛。如經(jīng)紀(jì)公司隱瞞交易房屋已辦理抵押的事實(shí)、隱瞞房齡（房子的建成時間）和房屋的性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)證的情況或以夜間看房方式隱瞞周圍環(huán)境的不良因素、隱瞞售房人擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)的事實(shí)、隱瞞房屋漏水、環(huán)境噪音等隱性瑕疵以及房屋長期拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等情形。再如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對于非正常影響買受人的極端事件，如火災(zāi)、嚴(yán)重的刑事案件等兇宅隱瞞客觀情況，致使糾紛產(chǎn)生。
（三）某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為利益最大化，故意欺騙交易當(dāng)事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供居間服務(wù)的主要目的是收取中介費(fèi)。為了利益的最大化，經(jīng)紀(jì)公司不惜損害交易雙方當(dāng)事人的權(quán)益。如買賣雙方在履行合同過程中，經(jīng)紀(jì)公司為了賺取更高的中介費(fèi)，對于賣方的同一所住房，在房子價格發(fā)生巨大變動的情況下，在已經(jīng)為賣方提供有效的居間服務(wù)找到買家后，又為同一賣方提供了二次居間服務(wù)，致使產(chǎn)生賣方出現(xiàn)“一房二賣”的情況，經(jīng)紀(jì)公司賺取了兩筆中介費(fèi)，但兩個買房人中有一個買房人卻無法實(shí)現(xiàn)買房的目的。再如，經(jīng)紀(jì)公司為了簽訂居間合同，在售房人不知情的情況下，為售房人夫妻辦理了假離婚并偽造了離婚證，欺騙購房人能夠規(guī)避20%的差額稅費(fèi)；還有，面對需要改善住房環(huán)境的購房者，經(jīng)紀(jì)公司往往也會誘使購房者將現(xiàn)有房屋低價售出等情況。
（四）某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在居間過程中，未對交易人關(guān)鍵信息及房屋的權(quán)屬等進(jìn)行認(rèn)真核查，未盡審核義務(wù),給交易人造成重大損失。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的首要義務(wù)即是提供準(zhǔn)確的房源交易信息。已有案例中顯示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)常疏于對房屋的關(guān)鍵信息及重要材料進(jìn)行核實(shí),如個別售房人在出售房屋時提供虛假材料,而經(jīng)紀(jì)公司在對售房人出示的身份證明、房屋權(quán)屬狀態(tài)等未經(jīng)核實(shí)的情況下即將房屋掛牌交易，致使許多不具備交易條件的房屋混入市場，導(dǎo)致許多無權(quán)處分人、無權(quán)代理人參與交易，進(jìn)行締約，嚴(yán)重影響了房屋買賣合同的效力，甚至讓犯罪分子利用中介公司提供的中介平臺，將其作為進(jìn)行違法犯罪的工具，以售房作為手段施實(shí)合同詐騙，造成交易人重大的經(jīng)濟(jì)損失。因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司疏于對上述等關(guān)鍵信息的核查，導(dǎo)致這類存有隱患的房屋買賣交易的履行受房價和政策因素影響而容易產(chǎn)生糾紛。
（五）某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對明顯影響雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和交易風(fēng)險的格式合同條款未盡到明示和特別提醒。在房屋買賣過程中，居間合同及買賣合同往往是由經(jīng)紀(jì)公司提供，經(jīng)紀(jì)公司利用買受人對相關(guān)法律法規(guī)不了解的情況，提前將格式合同準(zhǔn)備好，并在買受人對一些條款提出疑問時，向買受人做出虛假保證，以致于買受人處在對實(shí)際情況不了解的情況下就簽訂了合同。同時，經(jīng)紀(jì)公司出于對自身利益的考慮，對減輕或免除經(jīng)紀(jì)公司主要合同義務(wù)的條款往往未進(jìn)行加粗或加黑，亦未向交易雙方進(jìn)行充分的提示和告知。如經(jīng)紀(jì)公司未告知購房者在支付款項時可以選擇資金監(jiān)管或自行劃轉(zhuǎn),而是直接讓購房者簽署了《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》，規(guī)避了經(jīng)紀(jì)公司主要的服務(wù)義務(wù)，致使購房人因此遭受巨額損失。
（六）某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司部分從業(yè)人員交易經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力不足，經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作，人員流動性大，給糾紛的查明和處理帶來不便。由于房地產(chǎn)中介行業(yè)自身的特點(diǎn)，造成部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人短期行為嚴(yán)重，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司內(nèi)部從業(yè)人員流動頻繁并缺乏專業(yè)知識，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的基本工作流程不了解，對公司的主要合同義務(wù)不清楚，認(rèn)為居間合同簽訂后即完成了居間義務(wù)，不注意后合同義務(wù)的履行。因從業(yè)人員的工作不規(guī)范且流動比較大，產(chǎn)生糾紛后，往往無法找到當(dāng)時的經(jīng)辦人，導(dǎo)致一些關(guān)鍵事實(shí)無法查清，影響糾紛的處理。 同時，因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對經(jīng)紀(jì)人員管理不到位，致使經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作，給交易雙方造成損失。如經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員將中介費(fèi)收取后未交給公司，擅自使用，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向購房人提起訴訟。
（來源：中國法院網(wǎng)北京法院 作者：周熙娜）
