購(gòu)買(mǎi)公房需謹(jǐn)慎
【案情介紹】宋大力和宋為是父子關(guān)系，1994年8月，根據(jù)當(dāng)時(shí)的房改政策，父親宋大力決定購(gòu)買(mǎi)其承租的公房，兒子宋為作為同住人表示同意，不久，宋大力取得房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)人為宋大力。2004年10月11日，宋大力將該房屋以人民幣76萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)與王國(guó)良夫婦并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。事后，宋為認(rèn)為自己是該房屋的同住人，宋大力出賣(mài)房屋前并未征得自己的同意，所以宋大力與王國(guó)良夫婦簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并拒絕向王國(guó)良騰交房屋。王國(guó)良夫婦拿著自己的產(chǎn)權(quán)證，卻無(wú)法居住使用，無(wú)奈之下，只能請(qǐng)求法院判令宋為搬出房屋。
【案件結(jié)果】法院審理后認(rèn)為，本案中的房屋登記在宋大力一人名下，宋大力作為房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人有權(quán)獨(dú)立處分房屋，無(wú)需征得宋為的同意。根據(jù)物權(quán)公示原則，王國(guó)良夫婦作為 購(gòu)房人也沒(méi)有義務(wù)查明該房屋是否還有其他未經(jīng)登記公示的使用權(quán)人，因此宋大為和王國(guó)良夫婦簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)是有效的，宋為應(yīng)當(dāng)及時(shí)搬出該房屋。
【相關(guān)鏈接】《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第9條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
【律師點(diǎn)評(píng)】本市自1994年開(kāi)始，大量公有住房由原承租人或同住人按一定的條件和程序買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)，成為售后公房，目前這些售后公房已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易。由于具有交通便利、面積小、總價(jià)低、生活配套設(shè)施齊全等優(yōu)勢(shì)，這些售后公房已漸漸成為二手房交易市場(chǎng)的主力軍。
但必須引起注意的是，由于售后公房原屬福利用房，往往具有居住人口多、戶(hù)籍混亂、同住人不明確等問(wèn)題， 一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，則會(huì)出現(xiàn)糾紛，上述案例即出現(xiàn)了同住人“攪局”主張權(quán)利的局面。因此，在購(gòu)買(mǎi)售后公房前，有必要先了解有關(guān)售后公房的法律規(guī)范和政策。為推動(dòng)住房改革，我市于1994年、1995年先后出臺(tái)實(shí)施了兩個(gè)方案。兩者的相同點(diǎn)在于均需要具有購(gòu)房資格的人協(xié)商一致確定產(chǎn)權(quán)人；兩者的區(qū)別在于：如果按照94方案購(gòu)買(mǎi)公房，沒(méi)有登記為產(chǎn)權(quán)人的原承租人、同住人、職級(jí)人、工齡人及具有購(gòu)房資格的出資人在訴訟時(shí)效期限內(nèi)可以起訴要求確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，成為房屋的共有產(chǎn)權(quán)人；如果按照95方案購(gòu)買(mǎi)公房，承租人應(yīng)當(dāng)和同住人協(xié)商確定產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人一旦確定，不得更改。
本案即屬于第二種情況，父親宋大力是當(dāng)初確定的產(chǎn)權(quán)人，兒子宋為則沒(méi)有該房屋的所有權(quán)。另外，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的登記信息具有公信力，王國(guó)良夫婦有理由信賴(lài)該登記是正確的，有理由相信宋大力是該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，其沒(méi)有義務(wù)去查明買(mǎi)賣(mài)的房屋是否還有其他未經(jīng)登記的用益權(quán)利人。因此，購(gòu)房者與登記的房屋所有權(quán)人達(dá)成買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議，又沒(méi)有違反國(guó)家禁止性法律法規(guī)，協(xié)議即為有效；售后公房其他未經(jīng)登記的同住人的權(quán)益，應(yīng)由出售人負(fù)責(zé)解決。
綜上所述，購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)售后公房時(shí)，應(yīng)當(dāng)做到以下兩點(diǎn)：（1）了解售后公房的產(chǎn)權(quán)狀況。由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的產(chǎn)權(quán)信息具有公信力，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)以該登記簿記載的權(quán)利人作為唯一的依據(jù)。（2）了解售后公房的同住人情況。購(gòu)房者如果了解到該售后公房還有其他沒(méi)有登記為產(chǎn)權(quán)人的同住人，應(yīng)當(dāng)盡量督促出賣(mài)人與該同住人溝通，并形成出面的承諾書(shū)，以避免出現(xiàn)不必要的糾紛。同理，因與產(chǎn)權(quán)人具有親屬、撫養(yǎng)等法律關(guān)系而居住在房屋，形成共同居住事實(shí)的，不能妨害產(chǎn)權(quán)人處分、出賣(mài)房屋產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)另行履行其依法承擔(dān)的撫養(yǎng)、贍養(yǎng)等義務(wù)。
