從一起相鄰關(guān)系糾紛談樓房平臺(tái)的權(quán)屬問(wèn)題
羅凱原
甲、乙分別是某花苑A座201、B座202的所有權(quán)人。A、B二座樓房的底層均是商鋪。二座樓房共有一個(gè)2樓平臺(tái)。甲、乙2套房屋的窗戶都朝向平臺(tái)。根據(jù)二房屋權(quán)屬證所附平面圖顯示，二房屋均沒(méi)有設(shè)置門(mén)口進(jìn)出平臺(tái)。而從平臺(tái)原先的設(shè)計(jì)規(guī)劃來(lái)看，平臺(tái)是封閉的，沒(méi)有開(kāi)設(shè)通道供人進(jìn)出。乙未經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)設(shè)一門(mén)口進(jìn)出平臺(tái)。甲以乙的家人在平臺(tái)上活動(dòng)影響其正常生活為由向法院提起相鄰關(guān)系糾紛訴訟，要求乙封閉門(mén)口，不再進(jìn)入平臺(tái)活動(dòng)。
這是一起相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人在使用各自不動(dòng)產(chǎn)時(shí)引發(fā)的糾紛，該糾紛是因?yàn)橐覍?duì)2樓平臺(tái)的使用而產(chǎn)生。近年來(lái)類似糾紛不斷。暫不考慮乙的使用是否對(duì)甲造成影響，本文將論述乙所使用的樓房平臺(tái)權(quán)利歸屬及其性質(zhì)。
要對(duì)樓房平臺(tái)權(quán)屬定性，首先應(yīng)了解與建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)的原理。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能不同將一幢建筑物在結(jié)構(gòu)上分為各所有人獨(dú)自使用的部分和由多個(gè)所有人共同使用的共同部分時(shí)，每一個(gè)所有人享有的對(duì)其專用部分的專有權(quán)和對(duì)共用部分的共有權(quán)以及各所有人之間基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)的結(jié)合。它分為專有所有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)三部分。對(duì)建筑物獨(dú)自使用的部分享有占有、使用、收益及處分的權(quán)利稱之為專有所有權(quán)；對(duì)共用部分所享有的占有、使用、收益、處分權(quán)利稱為共有權(quán)；各區(qū)分所有人為管理共同事務(wù)而享有的權(quán)利是成員權(quán)。
就區(qū)分所有的建筑物而言，除了依據(jù)專有權(quán)獨(dú)占的專有部分之外，建筑物的其他部分包括附屬設(shè)施，通常都認(rèn)定為歸全部建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。這些部分都應(yīng)該是建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的客體。本案中，A、B二座樓房共有的平臺(tái)客觀上不屬于二座樓房任一建筑物區(qū)分所有權(quán)人獨(dú)自使用的專有部分；包括甲乙在內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的專有部分權(quán)利標(biāo)的都不涉及平臺(tái)，因而，樓房平臺(tái)應(yīng)界定為“建筑物的其他部分”，歸全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。建筑物區(qū)分所有權(quán)人依據(jù)法律規(guī)定對(duì)樓房平臺(tái)享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)范疇。該共有權(quán)有以下特點(diǎn)：
1、共有權(quán)的主體人數(shù)眾多。該項(xiàng)權(quán)利必須由全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過(guò)權(quán)利人大會(huì)選舉出權(quán)利人委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)），由委員會(huì)代表其行使。
2、共有權(quán)從屬于專有權(quán)。基于建筑物區(qū)分所有權(quán)原理，專有權(quán)是基礎(chǔ)性、決定性權(quán)利，由此派生出共有權(quán)及成員權(quán)。區(qū)分所有人共有權(quán)的取得源自于專有權(quán)的獲得。共有權(quán)不得獨(dú)立于專有權(quán)而讓渡。專有權(quán)的權(quán)利人發(fā)生變更，共有權(quán)的權(quán)利主體隨之更替。
3、共有權(quán)的客體具不可分性。建筑物共用部分在結(jié)構(gòu)上不可分割，故建筑物存續(xù)期間，共有權(quán)人不得請(qǐng)求按比例分割建筑物共用部分。
正是因?yàn)榻ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)具有以上特點(diǎn)，共有權(quán)人對(duì)建筑物共用部分享有的權(quán)利和義務(wù)較之一般共有有所不同。具體而言，建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的內(nèi)容可分為：
1、使用權(quán)。由于共有權(quán)客體的不可分性，各共有權(quán)人不可能按比例或者按份額使用共有部分。每個(gè)共有權(quán)人的使用權(quán)及于建筑物共用部分全部，不受其專有部分占整個(gè)建筑物比例的限制。除此之外，任何一共有權(quán)人未經(jīng)全體共有權(quán)人許可不得將共用部分劃歸其個(gè)人專有使用，否則，是對(duì)其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有權(quán)的侵害。
2、收益權(quán)。共有部分產(chǎn)生的天然孳息和法定孳息，共有權(quán)人都可以享有，至于如何分配，可以由全體權(quán)利人約定或者按專有部分的份額比例來(lái)確定。
3、修繕改良權(quán)。為了居住方便和其他用途的需要，共有權(quán)人可以對(duì)建筑物共有部分進(jìn)行修繕改良，但是不能影響建筑物共有部分固有性質(zhì)，而且，還須經(jīng)全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)討論通過(guò)，方可進(jìn)行。由于共有權(quán)的實(shí)現(xiàn)依賴于共有部分獨(dú)立、完整地存在，任何一共有權(quán)人不得改變共有物從而使其喪失完整性，影響其他共有權(quán)人的使用。
4、處分權(quán)。考慮到共有權(quán)的從屬性，共有權(quán)必須連同專有權(quán)一并處分。共有權(quán)人處分權(quán)的行使只限于對(duì)其應(yīng)有份額的處分。
5、合理使用義務(wù)。各共有權(quán)人應(yīng)按共有部分的固有性質(zhì)合理使用共有部分，非依法令規(guī)定并經(jīng)全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)批準(zhǔn)，不得變更共有部分的固有屬性、原始物理表征，否則，其他共有權(quán)人可基于其共有權(quán)而請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失。
6、共同費(fèi)用分擔(dān)義務(wù)。因共有部分的存在而需消耗的日常維修、更新設(shè)施的費(fèi)用、管理事務(wù)的費(fèi)用等合理開(kāi)支，均應(yīng)由各共有權(quán)人共同分擔(dān)。
結(jié)合建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的特點(diǎn)及內(nèi)容，本案引起糾紛的樓房平臺(tái)屬區(qū)分所有建筑物的共有部分。如前所述，其并沒(méi)有被設(shè)計(jì)為日常活動(dòng)場(chǎng)所，故其本來(lái)就不能被全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為活動(dòng)處所之用，更不能歸屬于某一建筑物區(qū)分所有權(quán)人專有使用。作為全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人中的一員，乙擅自在平臺(tái)上開(kāi)設(shè)門(mén)口進(jìn)入其中，違反了其作為建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，并可能會(huì)對(duì)其他共有權(quán)人造成不良影響。其行為對(duì)其他共有權(quán)人的權(quán)益有損害之虞，理應(yīng)制止和排除。甲是其他共有權(quán)人中的一員，以相鄰關(guān)系糾紛提起訴訟是一種權(quán)利救濟(jì)方式。從樓房平臺(tái)權(quán)屬的角度出發(fā)，若要排除乙的妨害，也可以通過(guò)召開(kāi)建筑物區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)并由其代表機(jī)構(gòu)代為提起侵權(quán)之訴以求樓房平臺(tái)共有權(quán)的恢復(fù)和平衡。
