從一起相鄰關(guān)系糾紛談樓房平臺的權(quán)屬問題
羅凱原
甲、乙分別是某花苑A座201、B座202的所有權(quán)人。A、B二座樓房的底層均是商鋪。二座樓房共有一個2樓平臺。甲、乙2套房屋的窗戶都朝向平臺。根據(jù)二房屋權(quán)屬證所附平面圖顯示，二房屋均沒有設(shè)置門口進出平臺。而從平臺原先的設(shè)計規(guī)劃來看，平臺是封閉的，沒有開設(shè)通道供人進出。乙未經(jīng)批準開設(shè)一門口進出平臺。甲以乙的家人在平臺上活動影響其正常生活為由向法院提起相鄰關(guān)系糾紛訴訟，要求乙封閉門口，不再進入平臺活動。
這是一起相鄰不動產(chǎn)所有權(quán)人在使用各自不動產(chǎn)時引發(fā)的糾紛，該糾紛是因為乙對2樓平臺的使用而產(chǎn)生。近年來類似糾紛不斷。暫不考慮乙的使用是否對甲造成影響，本文將論述乙所使用的樓房平臺權(quán)利歸屬及其性質(zhì)。
要對樓房平臺權(quán)屬定性，首先應了解與建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)的原理。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能不同將一幢建筑物在結(jié)構(gòu)上分為各所有人獨自使用的部分和由多個所有人共同使用的共同部分時，每一個所有人享有的對其專用部分的專有權(quán)和對共用部分的共有權(quán)以及各所有人之間基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)的結(jié)合。它分為專有所有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)三部分。對建筑物獨自使用的部分享有占有、使用、收益及處分的權(quán)利稱之為專有所有權(quán)；對共用部分所享有的占有、使用、收益、處分權(quán)利稱為共有權(quán)；各區(qū)分所有人為管理共同事務(wù)而享有的權(quán)利是成員權(quán)。
就區(qū)分所有的建筑物而言，除了依據(jù)專有權(quán)獨占的專有部分之外，建筑物的其他部分包括附屬設(shè)施，通常都認定為歸全部建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。這些部分都應該是建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的客體。本案中，A、B二座樓房共有的平臺客觀上不屬于二座樓房任一建筑物區(qū)分所有權(quán)人獨自使用的專有部分；包括甲乙在內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的專有部分權(quán)利標的都不涉及平臺，因而，樓房平臺應界定為“建筑物的其他部分”，歸全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。建筑物區(qū)分所有權(quán)人依據(jù)法律規(guī)定對樓房平臺享有的財產(chǎn)權(quán)利屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)范疇。該共有權(quán)有以下特點：
1、共有權(quán)的主體人數(shù)眾多。該項權(quán)利必須由全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過權(quán)利人大會選舉出權(quán)利人委員會（業(yè)主委員會），由委員會代表其行使。
2、共有權(quán)從屬于專有權(quán)。基于建筑物區(qū)分所有權(quán)原理，專有權(quán)是基礎(chǔ)性、決定性權(quán)利，由此派生出共有權(quán)及成員權(quán)。區(qū)分所有人共有權(quán)的取得源自于專有權(quán)的獲得。共有權(quán)不得獨立于專有權(quán)而讓渡。專有權(quán)的權(quán)利人發(fā)生變更，共有權(quán)的權(quán)利主體隨之更替。
3、共有權(quán)的客體具不可分性。建筑物共用部分在結(jié)構(gòu)上不可分割，故建筑物存續(xù)期間，共有權(quán)人不得請求按比例分割建筑物共用部分。
正是因為建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)具有以上特點，共有權(quán)人對建筑物共用部分享有的權(quán)利和義務(wù)較之一般共有有所不同。具體而言，建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的內(nèi)容可分為：
1、使用權(quán)。由于共有權(quán)客體的不可分性，各共有權(quán)人不可能按比例或者按份額使用共有部分。每個共有權(quán)人的使用權(quán)及于建筑物共用部分全部，不受其專有部分占整個建筑物比例的限制。除此之外，任何一共有權(quán)人未經(jīng)全體共有權(quán)人許可不得將共用部分劃歸其個人專有使用，否則，是對其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有權(quán)的侵害。
2、收益權(quán)。共有部分產(chǎn)生的天然孳息和法定孳息，共有權(quán)人都可以享有，至于如何分配，可以由全體權(quán)利人約定或者按專有部分的份額比例來確定。
3、修繕改良權(quán)。為了居住方便和其他用途的需要，共有權(quán)人可以對建筑物共有部分進行修繕改良，但是不能影響建筑物共有部分固有性質(zhì)，而且，還須經(jīng)全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人大會討論通過，方可進行。由于共有權(quán)的實現(xiàn)依賴于共有部分獨立、完整地存在，任何一共有權(quán)人不得改變共有物從而使其喪失完整性，影響其他共有權(quán)人的使用。
4、處分權(quán)。考慮到共有權(quán)的從屬性，共有權(quán)必須連同專有權(quán)一并處分。共有權(quán)人處分權(quán)的行使只限于對其應有份額的處分。
5、合理使用義務(wù)。各共有權(quán)人應按共有部分的固有性質(zhì)合理使用共有部分，非依法令規(guī)定并經(jīng)全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人大會批準，不得變更共有部分的固有屬性、原始物理表征，否則，其他共有權(quán)人可基于其共有權(quán)而請求排除妨害、恢復原狀、賠償損失。
6、共同費用分擔義務(wù)。因共有部分的存在而需消耗的日常維修、更新設(shè)施的費用、管理事務(wù)的費用等合理開支，均應由各共有權(quán)人共同分擔。
結(jié)合建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的特點及內(nèi)容，本案引起糾紛的樓房平臺屬區(qū)分所有建筑物的共有部分。如前所述，其并沒有被設(shè)計為日常活動場所，故其本來就不能被全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為活動處所之用，更不能歸屬于某一建筑物區(qū)分所有權(quán)人專有使用。作為全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人中的一員，乙擅自在平臺上開設(shè)門口進入其中，違反了其作為建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)人應盡的義務(wù)，并可能會對其他共有權(quán)人造成不良影響。其行為對其他共有權(quán)人的權(quán)益有損害之虞，理應制止和排除。甲是其他共有權(quán)人中的一員，以相鄰關(guān)系糾紛提起訴訟是一種權(quán)利救濟方式。從樓房平臺權(quán)屬的角度出發(fā)，若要排除乙的妨害，也可以通過召開建筑物區(qū)分所有權(quán)人大會并由其代表機構(gòu)代為提起侵權(quán)之訴以求樓房平臺共有權(quán)的恢復和平衡。
