未辦上市許可的房改房買賣合同有效嗎？
房改房又可以叫做已購公房。已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。
按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。
【案情】
于某與劉某2006年底結婚。婚后，于某購買了單位的房改房，而其妻子劉某在婚前也購買了本單位的房改房。2010年，于某決定出售后買的那套房改房，遂根據當地房改政策的規定向房改部門申請房改房上市交易。房改部門審查后認為，根據相關房改政策規定，于某夫婦均購買了房改房，并且已經超過應享受的房改房面積標準，必須補繳超標價款8萬元才能取得上市交易許可證。于某未去補繳相關款項，在房屋沒有辦理上市交易許可的情況下，于某決定先把房屋賣掉再說。2011年底，蔣某看中了于某的房子。雙方很快就簽訂購房合同。合同約定，于某將其名下的一套房屋售予蔣某，蔣某按房屋現狀購入并過戶，房屋總價32萬;房屋過戶稅費由于某負擔，房改房上市前的公示費、超標費由蔣某負擔。之后，蔣某交納了定金1萬元以及預付房款5萬元。然而在履行過程中，蔣某發現于某的房屋由于沒有辦理上市交易許可而無法辦過戶手續。糾紛發生后，蔣某遂向法院起訴，要求判令解除雙方合同、被告于某返還購房款及利息，并承擔雙倍返還定金的責任。
被告于某答辯稱，房改辦要求補繳超標款有誤，本案訟爭的房屋是具有福利性質的房改房，必須經房改部門審批才能上市交易。由于訟爭的房屋未獲審批上市，雙方的買賣合同無效。
【分歧】
本案在審理中出現兩種觀點：
第一種觀點認為，雙方合同無效。本案訟爭的房屋是具有福利性質的房改房，必須經政府房改部門許可才能上市交易，屬于需要政府審批的合同類型。由于本案中訟爭的房屋未獲房改部門審批，發放上市許可，雙方的買賣合同應屬無效。
第二種觀點認為，原告與被告雙方簽訂的房屋買賣合同并未違反法律、法規強制性、禁止性規定，應屬有效。被告未履行合同約定的交付房屋、辦理過戶手續等義務，導致原告無法實現合同目的。本案應支持原告的解除雙方合同的主張，并判令被告退還購房款及利息，并雙倍返還原告定金。
【審判】
法院審理后認為，原告與被告雙方簽訂的房屋買賣合同有效，被告未履行合同約定義務構成違約，遂判決：被告返還原告購房款5萬元及其利息，并雙倍返還原告定金2萬元。一審判決后，被告不服上訴，桂林市中級人民法院終審判決：駁回上訴，維持原判。
【律師評析】
小編同意第二種觀點。其理由如下：
(一)原、被告之間的房屋買賣合同，是雙方的真實意思表示，不違反法律、法規強制性、禁止性規定，因此，房屋買賣合同是合法有效的。雙方當事人應按合同履行權利義務。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第九條規定“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”訟爭的房屋沒有辦理上市交易許可，只是導致無法辦理房屋過戶手續，而并不影響合同的效力。法律、法規并沒有規定，房改房買賣合同必須辦理上市交易許可后才生效，因此，本案中的房屋買賣合同是有效的。
事實上，被告并無權主張合同無效，反而是原告有選擇合同有效與否的權利。被告于某在簽訂合同之前已明知標的房應補繳超標款才能上市交易，其在交易時隱瞞了其未辦上市交易證的重要事實，其行為存在欺詐。《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款規定，“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”同時第二款規定“當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷”。根據上述規定，原告可以因被告欺詐行為而主張合同無效，即行使合同撤銷權，當然也可以選擇承認合同效力。本案中原告顯然選擇了繼續承認合同的效力，這是其正當處分自己的的民事權利。
(二)被告未辦理房改房上市交易的許可，違反了合同義務。根據雙方簽訂的房屋買賣合同約定，原告的義務是按照約定給付房款，而被告的義務則是交付房屋。而且被告所交付的房屋，必須是能夠滿足交易需要的。根據房改房法規及政策規定，被告的房改房只要補繳超標款，就可以獲得上市交易許可，并可辦理過戶手續。但被告堅持不愿辦理許可手續，是其單方行為導致整個合同最終無法履行，交易無法實現，損害了原告的合同利益。因此，原告主張被告違約并承擔違約責任是有事實和法律根據的。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規定“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債務的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還金。”這就是合同法的定金罰則。本案中被告承擔違約責任的方式，就是除了退還購房款及利息外，還應雙倍返還原告定金。
（來源：找法網）
