夫妻單方賣房引發房屋買賣合同糾紛案件特點、原因及對策建議
近年來，房地產市場持續繁榮，二手房交易也隨之增多，與之相伴隨的房屋買賣合同糾紛案件也接踵而至，從早前的一線大城市蔓延到中小城市。今年以來，潛江法院新收房屋買賣合同糾紛案件 21 件，比去年增加9 件，增長率為42.8%。其中，因夫妻單方賣房引發的房屋買賣合同糾紛案件12 件，占房屋買賣合同糾紛案件的 57%。可見，夫妻單方賣房后反悔的房屋買賣合同糾紛日益突出，如何平衡共有權人和善意買房人的合法權益，引導誠實守信市場風氣的形成，值得探討。
一、 案件特點：
1、涉訴房屋均為二手房，房屋共有人以第三人參加訴訟。夫妻單方賣房引發的房屋買賣合同糾紛所涉房屋均為二手房，且原告方多為買房一方，被告方多為賣方。同時，賣房一方的配偶作為房屋共有人通常以房屋買賣合同未經其同意、配偶無權單方處分、合同雙方侵犯其房屋共有權為由，申請作為有獨立請求權的第三人參加訴訟，并要求確認房屋買賣合同無效。
2、案件爭議焦點集中。夫妻單方賣房所簽訂的合同是否侵犯夫妻另一方共有權，是否有效，買房一方是否構成善意取得是案件的主要爭議焦點。
3、處理難度大，調撤率低。因房屋關系到家庭重大利益，原、被告雙方均據理力爭，態度固執、情緒對立，誰都不愿讓步。起訴至法院后，原、被告雙方矛盾易激化，多數案件很難調解，只能判決，不利于社會和諧。此類案件調解撤訴率極低，潛江法院今年以來共受理的21 件房屋買賣合同糾紛案件中，調解結案2 件，撤訴3 2 件，調解撤訴率僅為23.8%，而因夫妻單方賣房引發的房屋買賣合同糾紛案件無一件調撤結案。
4、案件上訴率高。此類糾紛，只要是以判決結案，一審敗訴的一方當事人多選擇上訴，不僅增加了雙方當事人訴累，耗費司法資源，也使矛盾繼續激化，增加社會不穩定因素。
二、原因分析
1、利益的驅動和誠信缺失。受宏觀經濟形勢影響，在房屋價格大幅波動的外部背景下，通常在簽訂房屋買賣合同后幾個月時間內，房價又大幅提升，對此估計不足的賣房人，甚至在時隔幾年之后寧可毀約，也要收回房屋。加之夫妻單方賣房行為存在法律上的漏洞，賣房人或其配偶通常有可趁之機提起確認合同無效之訴。
2、房屋管理部門登記漏洞。在房產證和土地證權屬證書登記中，對夫妻共同房產“共有人”一欄的記載無強制要求，很多夫妻共同房產只登記一方名字，共有人一欄空白。僅從房屋產權證書上，買房人很難辨別該房屋是否屬賣房人夫妻共有房產。
3、買房人法律意識淡薄。很多買房人由于購房心切，加之法律知識缺乏，在購房前對房產證及房屋買賣合同內容以外的重要信息通常不作了解，為賣方以房屋共有人不同意為由而惡意違約埋下隱患。
4、各地法院對此類糾紛的裁判尺度尚未統一，賣房人毀約成本通常不會高于房屋漲價收益。雖然目前已有一些地方的法院作出判決，責令惡意毀約方賠償誠信守約方與房屋漲價收益相等數額的損失，以懲罰房屋買賣合同中的惡意毀約方，使其無利可圖。但各地法院并未統一裁判尺度，不誠信的賣房人會選擇上法院賭一把，對其而言，最壞的后果也只是無利可圖，不會虧本。
三、對策建議
此類房屋買賣合同糾紛嚴重擾亂了正常的市場交易秩序，對此，我們應積極采取對策，有效防范類似交易風險，保護市場交易安全：
1、買房人須增強市場風險意識，提高警惕。買房前應了解我國關于不動產買賣的法律規定，購買二手房時，對房屋的產權狀況要詳細了解，是否存在共有人或系夫妻共同財產。若存在共有人，則在簽訂買賣合同時務必要求共有人簽字，杜絕隱患。在訂立合同條款時，明確約定違約責任，明確約定違約方應賠償因違約給對方造成的直接損失和間接損失，包括房屋漲跌的損失等。
2、法院須依法裁判，統一裁判尺度，倡導誠實守信，發揮法律導向作用。鑒于此類案件爭執的標的較大，案情復雜多樣，事關民生，對促進社會和諧影響重大，法院應當統一裁判尺度，慎重判決。法院在審理時應堅持真實意思原則、保護交易安全原則和倡導和諧至上、貫徹調解為先的原則。對符合善意取得且不存在履行不能情形的，在善意受讓人尚未取得房屋所有權的情形下，以司法公權力保護有效的房屋買賣合同繼續履行，以切實保護交易安全，引導誠實守信的市場秩序的形成；對夫妻單方賣房有過錯導致合同無效的，應嚴格賠償責任，確保無過錯受讓方所受損失得到充分賠償，保護 誠實守約方的合法權益。
3、國家繼續加大對房地產市場的宏觀調控力度，保持社會經濟持續、穩定增長，避免房價大幅震蕩，消除房屋買賣合同惡意違約的外部誘因。
（潛江市人民法院 謝燕臨）
