轉讓方未適時解除轉讓土地上設定的抵押構成違約，應賠償受讓方損失
[摘要]抵押期間抵押人轉讓抵押物，應當通知抵押權人并經抵押權人同意，否則轉讓行為無效，但是受讓方通過行使滌除權滌除轉讓標的物上的抵押權負擔的，轉讓行為有效。上述法律、司法解釋的規定，旨在實現抵押權人、抵押人和受讓人之間的利益平衡，既充分保障抵押權不受侵害，又不過分妨礙財產的自由流轉，充分發揮物的效益。
[關鍵詞] 抵押物，抵押權，滌除權，違約責任，土地使用權轉讓
[案件當事人] 上訴人(原審被告、反訴原告)：重慶新萬基房地產開發有限公司。上訴人(原審原告、反訴被告)：重慶索特鹽化股份有限公司。
[基本案情]
一審法院經審理查明：索特公司在重慶市萬州區觀音巖1號擁有四塊商服用地使用權，并將上述土地抵押給相關銀行用于貸款擔保，抵押期限自2005年至2011年。2005年12月1日，新萬基公司與索特公司簽訂了《金三峽花園聯合開發協議》 (以下簡稱《聯合開發協議》)，在上述土地上聯合開發金三峽花園。約定：第一條，索特公司現已將上述土地抵押給某銀行融資貸款，同意在約定時間內將該土地的抵押權解除；第二條，以新萬基公司出資、索特公司出土地使用權，共同投資、共享利潤的方式，共同進行房地產開發；第四條，新萬基公司承諾按項目開發需要逐步投入開發資金，首期資金500萬元在合同簽訂之日起7個工作日內到位，用于前期開發籌備工作。索特公司承諾，本項目所涉及的土地已辦理的抵押手續應在不影響開發進度的前提下辦理解除抵押的相關手續，并保證不存在其他權利瑕疵，也沒有被司法機關查封或被行政機關限制。若第三人對該地塊權益提出主張，或權屬手續不完善，或有權屬障礙，由索特公司負責解決，并獨自承擔其費用，由此給新萬基公司造成的損失，索特公司應承擔違約責任；第五條，新萬基公司提供合作項目的全部建設資金不低于 4億元，索特公司提供合作項目合法取得的全部建設用地；第六條，新萬基公司對索特公司的辦公大樓進行四星級酒店的改造升級，改造金額3100萬元，改造后，其產權歸索特公司所有；第九條，土地上的建筑物、構筑物由新萬基公司負責拆除；第十條，本協議簽訂后，索特公司違約不與新萬基公司合作，或者在本項目的方案設計經過政府的審核同意后，索特公司不配合新萬基公司向政府以雙方名義申請審批聯建、立項、規劃等工作的，視為索特公司根本違約，索特公司按照新萬基公司總投資額的30％向新萬基公司支付違約金，并賠償因此給新萬基公司造成的包括并不限于前期設計及往返談判等各項經濟損失；因新萬基公司資金不能按開發進度到位而影響了開發或新萬基公司未按時支付索特公司利潤款，新萬基公司應按總投資額的 30％向索特公司支付違約金，因項目開發資金問題而造成停工30天以上，除新萬基公司應向索特公司支付違約金以外，索特公司有權終止合同，并有權通過法律途徑要求新萬基公司支付因此造成的全部損失。
2005年12月1日，新萬基公司與索特公司又簽訂了《聯合開發協議之補充協議(一)》(以下簡稱《補充協議》)。約定：1．本項目具備開工條件時，雙方共同確定“金三峽花園聯合開發項目開發進度表”，并以此作為新萬基公司開發資金到位及索特公司工作配合的時間表；2．本項目無論以任何方式開發、分配所涉及的稅費，由新萬基公司承擔，索特公司只以本補充協議第四條約定的利潤分配方式獲得稅后利潤；3．索特公司以實際交付給新萬基公司開發的土地使用權計算分配的稅后利潤，雙方同意按照37萬元／畝計算出總利潤額，由新萬基公司按本條支付給索特公司。索特公司對新萬基公司在開發本項目產生的經營風險及虧損不承擔任何責任。本補充協議簽訂之日起一年內，新萬基公司向索特公司支付總利潤額的30％；本補充協議簽訂之日起二年內，新萬基公司向索特公司支付總利潤額的40％；本補充協議簽訂之日起三年內(或開發期滿)，新萬基公司向索特公司支付總利潤額的30％，新萬基公司已向索特公司支付的履約定金轉為利潤額，沖抵新萬基公司應付給索特公司的利潤額；4．在本項目開工之時，新萬基公司對索特公司現有的辦公大樓進行四星級酒店改造，并于一年內按索特公司的方案完成改造，改造所產生的費用3100萬元由新萬基公司承擔，該費用不屬于本補充協議第四條新萬基公司支付索特公司利潤的范圍；5．本《補充協議》是《聯合開發協議》的有效附件，與《聯合開發協議》有沖突之處，以本《補充協議》為準。
2005年12月5日，新萬基公司向索特公司發出《金三峽花園聯合開發項目開發進度表(一)》，載明，為推進各項工作的順利進行，請索特公司在相應時間內配合完成項目前期開發工作，于2006年1月 20日前辦理好土地解押手續，并要求索特公司予以確認回復。索特公司未予回復。
2005年12月25日，新萬基公司與中冶賽迪工程技術股份有限公司簽訂了《建設工程設計合同(一)》，約定，新萬基公司委托中冶賽迪工程技術股份有限公司對金三峽花園城進行設計，設計費按22元／平方米計算，暫估為1100萬元。合同簽訂后，中冶賽迪工程技術股份有限公司出具了設計平面圖與設計效果圖。
2005年12月25日，新萬基公司與重慶索特(集團)有限責任公司旅游公司(以下簡稱索特旅游公司)簽訂了《人員借用協議》。約定，為配合新萬基公司與索特公司聯合開發項目的進度，索特賓館已正式停業，為妥善解決索特旅游公司職工在項目建設過渡期間的工作安置問題，索特旅游公司以借用形式向新萬基公司輸出職工 17人，新萬基公司按照勞動法規定支付借用人員的報酬、社會保險和福利待遇。2006年3月10日，新萬基公司分別向王幼敏、洪江等17名職工支付了18 980元工資。
2005年12月，新萬基公司與索特旅游公司簽訂了兩份《借款協議》，約定，由新萬基公司借款150萬元給索特旅游公司。
自2005年12月25日起，新萬基公司多次致函索特公司，要求索特公司履行金三峽花園項目開發的配合工作。
2006年1月4日，新萬基公司與成都尚筑地產顧問有限公司簽訂了《重慶新萬基地產“萬州觀音巖”項目全程開發顧問暨營銷代理合同》。新萬基公司委托成都尚筑地產顧問有限公司擔任金三峽項目“全程開發顧問暨營銷代理”，代理費用按照本項目銷售合同金額的2．2％收取。合同簽訂后，成都尚筑地產顧問有限公司向新萬基公司提供了《服務計劃書》。
2006年3月6日，中國建設銀行重慶萬州分行致函索特公司稱，索特公司未經該行同意，擅自將抵押物與他人合作進行房地產開發，嚴重侵害了該行的抵押權。要求索特公司必須立即停止侵權行為。
2006年4月10日，新萬基公司與楊天歌簽訂了《房屋拆除合同》，約定由楊天歌承包金三峽花園項目范圍內的地上建筑物拆除和垃圾清除工作。2007年4月12日，新萬基公司與楊天歌又簽訂了《金三峽開發項目拆除補充協議》。該協議載明，因新萬基公司未能履行其2006年6月開工的承諾，致楊天歌遭受一定經濟損失，經雙方協商，對2006年4月10日的《房屋拆除合同》作出一定修改。
2005年12月29日，新萬基公司向重慶市萬州區房地產管理局繳納了2萬元“房交會參展費”。2006年4月25日，新萬基公司向成都康美凱信廣告有限責任公司支付了“2006年萬州房交會展臺設計裝修搭建費”40 340．5元。
索特公司2007年12月20日向重慶市高級人民法院起訴稱：其與新萬基公司簽訂《聯合開發協議》和《補充協議》后，新萬基公司并未按照合同約定履行相應義務，致使聯建工作無法進行，聯合開發的目的無法實現。據此，請求法院判決：1．解除雙方簽訂的《聯合開發協議》及《補充協議》；2．新萬基公司向索特公司支付違約金 1000萬元；3．新萬基公司承擔本案訴訟費用。
新萬基公司辯稱：合同簽訂后，新萬基公司積極履行了自身義務，但索特公司卻以各種理由拒不履行合同義務，導致聯建工作無法開展。因此，新萬基公司請求法院駁回索特公司的訴訟請求。
新萬基公司反訴稱：在《聯合開發協議》及《補充協議》簽訂后，新萬基公司積極開展前期開發工作，并多次催促索特公司履行合同義務，但索特公司至今仍未履行合同主要義務。此外，由于項目所涉土地價格上漲，索特公司為獨享項目利益，以種種借口企圖毀約。據此，新萬基公司請求法院判決：1．索特公司向新萬基公司支付違約金6000萬元；2．本案訴訟費用由索特公司承擔。
索特公司針對新萬基公司反訴辯稱：根據合同約定，新萬基公司應先履行付款義務，并提供經政府審批的方案之后，才有權要求索特公司履行相應的配合義務。但新萬基公司至今未履行上述義務，因此，新萬基公司的反訴請求不能成立，應當予以駁回。
[一審法院判決]
一審法院認為，(一)雙方當事人之間法律關系的性質。根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條的規定，合作開發房地產合同以共同投資、共享利潤、共擔風險為構成要件。本案中，對于雙方在金三峽花園項目開發中的利益分配與風險承擔，《聯合開發協議》并未作出明確約定，而是由《補充協議》進行了規定。從《補充協議》第4條、第5條確定的權利義務來看，在項目開發中，索特公司的主要義務是提供土地，并對新萬基公司的開發行為予以配合，取得的利益則包括獲得10 360萬元 (37萬元／畝×280畝)的價款，以及價值 3100萬元的辦公大樓改造，索特公司并不承擔項目的經營風險。因此，雙方當事人之間法律關系不具備共擔風險這一要件，在法律性質上不屬于合作開發房地產合同。從該權利義務的具體內容來看，索特公司在提供該宗地的使用權之后，獲得固定金額的對價，其實質是土地使用權轉讓，即索特公司是土地轉讓人，新萬基公司是受讓人。
(二)轉讓行為的法律效力。該土地使用權轉讓行為違反法律規定，應屬無效。首先，《中華人民共和國擔保法》(以下簡稱《擔保法》)第四十九條第一款規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”本案中，沒有證據證明索特公司將轉讓行為通知了建設銀行與工商銀行，根據上述規定，該轉讓行為應屬無效。其次，最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》(以下簡稱《擔保法司法解釋》)第六十七條第一款規定：“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。”由于新萬基公司受讓的標的物上存在抵押權，根據該款規定，新萬基公司可以通過行使滌除權消滅該抵押權，從而對轉讓行為的效力予以補正，但新萬基公司并未行使滌除權，該轉讓行為的效力未能得到補正。索特公司請求解除雙方簽訂的《聯合開發協議》及其《補充協議》，這一訴訟請求不能成立。所謂合同的解除，是使合法有效的合同的法律效力歸于消滅，而《聯合開發協議》及其《補充協議》系無效合同，故不存在解除的問題。
(三)轉讓行為無效的法律責任。根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第五十八條的規定，無效合同的法律后果是返還財產及賠償損失。本案中，雙方當事人之間并無財產交付、轉移行為，故不存在返還的問題。至于損失，新萬基公司為履行合同，先后向索特旅游公司17名職工支付了18 980元工資，向重慶市萬州區房地產管理局繳納了“房交會參展費”2萬元，向成都康美凱信廣告有限責任公司支付了40 340．5元展臺設計裝修搭建費，共計79 320．5元。上述款項系新萬基公司因履行合同而遭受的損失，應當按照當事人的過錯確定賠償責任。從本案合同無效的原因來看，是未將土地轉讓的情況通知抵押權人。根據《擔保法》第四十九條第一款的規定，應當由抵押人履行該通知義務。因此，系索特公司單方的過錯導致了合同無效，對新萬基公司因此遭受的損失應由索特公司承擔賠償責任。雖然根據《擔保法司法解釋》第六十七條第一款的規定，也可由受讓人行使滌除權消滅抵押權，從而使轉讓行為生效，但對受讓人而言，該規定系權利的賦予，受讓人作為權利人不行使權利，并不構成法律上的過錯；新萬基公司提出，其與索特旅游公司簽訂了《借款協議》借出款項143萬元，屬于為履行合同而支出的費用。既然是借款，則借款人負有歸還的義務，新萬基公司有要求借款人返還的權利。因此，該協議約定的借款金額不應視為新萬基公司受的損失；新萬基公司稱，其與中冶賽迪工程技術股份有限公司簽訂了《建設工程設計合同(一)》，并支付了設計費 440萬元；與成都尚筑地產顧問有限公司簽訂了《重慶新萬基地產“萬州觀音巖”項目全程開發顧問暨營銷代理合同》，并支付了策劃代理費115萬元；與楊天歌簽訂了《房屋拆除合同》及《金三峽開發項目拆除補充協議》，不履行合同將導致相應的違約責任。上述合同及付款的真實性可另案審查。即使合同及付款真實有效，由于《聯合開發協議》及其《補充協議》無效，因此上述四個合同無法繼續履行。對于這類未履行完畢的合同，在確定其法律后果時，既要考慮已經履行的部分，也要考慮尚未履行的部分，要根據合同當事人的違約情況來確定違約責任。因此，新萬基公司已經支付的費用并不等于其遭受的損失。目前，這四個合同的法律后果并未最終確定，所以無法認定新萬基公司因此遭受的損失。只有待新萬基公司在上述合同中的責任確定之后，人民法院才可以根據損失的不同性質，考慮發生原因、控制主體、可控程度、雙方過錯，確定新萬基公司與索特公司之間的分擔比例。基于此，本案對這部分損失不作處理；新萬基公司稱，其與張建華簽訂《房屋租賃合約》，并支付23．7萬元租金；與李果簽訂《辦公室裝修合同》，并支付15萬元裝修費；購買辦公家具、辦公用品，支出 313 334元。新萬基公司舉示的證據無法證明這些費用與“金三峽花園”項目的關聯性，即無法認定這些費用系因開發“金三峽花園”項目而支出的費用，故對新萬基公司主張的這部分費用，不予支持；新萬基公司提出的交通費、差旅費、招待費等費用支出，因無證據證明，不予支持。
(四)雙方當事人訴請的違約責任。在本訴中，索特公司要求新萬基公司支付違約金1000萬元。在反訴中，新萬基公司要求索特公司支付違約金6000萬元，這兩項訴訟請求均不能成立。違約金屬于違約責任范疇，而違約責任是因違反有效合同導致的法律責任，以存在合法有效的合同關系為基礎。本案中，《聯合開發協議》及《補充協議》無效，故不存在違約的問題，亦不會引發違約責任的承擔。
綜上，一審法院依據《擔保法》第四十九條第一款、《擔保法司法解釋》第六十七條第一款、《合同法》第五十八條之規定，判決：(一)《聯合開發協議》及《補充協議》無效；(二)自本判決生效之日起十日內索特公司向新萬基公司賠償損失79 320．5元；(三)駁回索特公司的訴訟請求；(四)駁回新萬基公司的反訴請求。
新萬基公司不服一審判決，向本院上訴稱，1．一審判決認定雙方簽訂的土地使用權轉讓合同為無效合同，適用法律錯誤。根據《擔保法司法解釋》第67條、《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第一百九十一條的規定，在未告知抵押權人的情況下，轉讓抵押物的行為并不當然無效。本案中，雙方約定由索特公司履行先行解除轉讓土地的抵押，能夠保護抵押權人的利益，該約定不違反法律的強制性規定，轉讓合同應為有效合同；2．索特公司在合同簽訂后，雖經新萬基公司多次敦促，遲遲不履行解除轉讓土地抵押的先履行義務，主動提起訴端，以謀求土地升值的巨大利益，有違誠信。新萬基公司積極投入履約，蒙受了巨大經濟損失。索特公司應為此承擔違約責任；3．索特公司應按合同約定承擔違約金6000萬元。故上訴請求：1．撤銷一審判決；2．認定雙方簽訂的《聯合開發協議》及《補充協議》有效；3．認定索特公司違約并承擔6000萬元違約金；4．由索特公司承擔全部訴訟費用。
索特公司答辯稱，1．本案所涉合同因違反《擔保法》的強制性規定而無效。2．雙方的協議中并未對索特公司解除抵押權的時間作出規定，因新萬基公司沒有根據約定在合同簽訂的七日內投入首期資金500萬元及后續資金，致使索特公司無法歸還銀行的貸款，從而向銀行行使解除抵押權。因此可以看出，索特公司并沒有違約，而是新萬基公司違約。3．違約金條款只有在合同有效的前提下才能適用，本案因合同無效，故新萬基公司訴稱適用違約金條款主張6000萬元不成立。綜上，一審判決程序合法，認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
本院二審查明：雙方2005年12月1日簽訂《聯合開發協議》及《補充協議》中約定的土地轉讓價格，雙方確認為48萬元／畝。2008年2月，索特公司將相關土地再次向銀行進行抵押貸款時，其評估價約為 88萬／畝。
本院二審查明的其他事實，與一審法院查明的基本事實一致。
根據當事人雙方上訴請求及答辯情況，本案爭議焦點為：(一)《聯合開發協議》及其《補充協議》的效力問題。(二)索特公司是否應向新萬基公司支付違約金。
(一)關于《聯合開發協議》及其《補充協議》的效力問題。根據《擔保法》第四十九條的規定，抵押期間抵押人轉讓抵押物應當通知抵押權人，否則轉讓行為無效；《物權法》第一百九十一條亦規定抵押期間轉讓抵押物須經抵押權人同意。其立法目的是為了確保抵押權人的利益不受侵害。但《擔保法司法解釋》第六十七條和《物權法》第一百九十一條也規定，未經通知或者未經抵押權人同意轉讓抵押物的，如受讓方代為清償債務消滅抵押權的，轉讓有效。即受讓人通過行使滌除權滌除轉讓標的物上的抵押權負擔的，轉讓行為有效。上述法律和司法解釋的規定體現了相關立法和司法解釋的指導思想是要在抵押權人和抵押人、受讓抵押標的物的第三人之間實現利益平衡，既充分保障抵押權不受侵害，又不過分妨礙財產的自由流轉，充分發揮物的效益。本案雙方當事人在《聯合開發協議》中約定由索特公司在不影響開發進度的前提下辦理解除抵押的相關手續，即以約定的方式將先行解除本案所涉土地上的抵押權負擔的義務賦予了索特公司；該約定既保障了抵押權人的利益，也不妨害抵押人和受讓土地的第三人的利益，與《擔保法》、《物權法》以及《擔保法司法解釋》保障各方當事人利益平衡的立法精神并不相悖，不違反法律規定。從合同法的角度看，轉讓方對轉讓標的負有權利瑕疵擔保責任，其主動告知轉讓土地上的權利負擔，并承諾由其在不影響開發進度的前提下先行解除抵押，該承諾構成合同中的負擔行為，即承擔義務的行為，符合意思自治和合同自由原則，且確保了抵押權人的利益不受侵害，與《擔保法》、《物權法》和《擔保法司法解釋》的立法本意和制度設計不相抵觸。因此，應當確認該《聯合開發協議》及《補充協議》有效，雙方應按照合同誠信履行，索特公司有義務根據雙方商定的開發進度清償銀行債務，從而解除該轉讓土地上的抵押權負擔。
其次，根據《物權法》第十五條的規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。該規定確定了不動產物權變動的原因與結果相區分的原則。物權轉讓行為不能成就，并不必然導致物權轉讓的原因即債權合同無效。雙方簽訂的《聯合開發協議》及《補充協議》作為訟爭土地使用權轉讓的原因行為，是一種債權形成行為，并非該塊土地使用權轉讓的物權變動行為。相關法律關于未經通知抵押權人而導致物權轉讓行為無效的規定，其效力不應及于物權變動行為的原因行為。因為當事人可以在合同約定中完善物權轉讓的條件，使其轉讓行為符合法律規定。本案即屬此種情形。
綜上，雙方當事人簽訂的《聯合開發協議》未違反法律強制性規定，應為有效合同。一審判決對此問題的認定適用法律不當，應予糾正。
(二)索特公司是否應向新萬基公司支付違約金。一審判決根據雙方簽訂的《聯合開發協議》及《補充協議》約定的權利義務內容，確定雙方的協議為土地使用權轉讓協議，此認定事實清楚，適用法律正確，雙方當事人亦無異議，本院予以確認。土地使用權轉讓協議作為一項雙務合同，要求出讓方首先提供具有使用權無瑕疵的土地，受讓方依約支付轉讓款。雙方的《聯合開發協議》第一條即明確了該轉讓土地已被抵押，且約定索特公司履行解除抵押的義務。該條約定表明，索特公司作為土地使用權的轉讓方具有消除轉讓土地上所存權利瑕疵的義務。雙方在隨后簽訂的《補充協議》中對履行各自義務的時間作出了約定，即以雙方共同確定的《金三峽花園聯合開發項目開發進度表》作為雙方履行義務的時間表。新萬基公司依《補充協議》的約定，于 2005年12月5日向索特公司提交了《金三峽花園聯合開發項目開發進度表》，要求索特公司解除轉讓土地上的抵押，索特公司未予回復。索特公司此舉違反了《聯合開發協議》第一條關于雙方共同確定項目開發進度表的義務性規定，未能按協議約定適時解除轉讓土地上設定的抵押，提供無權利瑕疵的土地，此種消極不履行合同的行為，已構成違約。索特公司的沉默行為，引起新萬基公司對合同繼續履行的正當信賴，導致新萬基公司與中冶賽迪工程技術股份有限公司等第三方簽訂了工程設計等一系列與項目開發實施行為有關的合同。在此情況下，索特公司提起訴訟請求解除《聯合開發合同》及《補充協議》，根據《合同法》第一百零八條規定，應認定其構成根本違約。索特公司辯稱，索特公司未能解除抵押的原因是由于新萬基公司未能支付轉讓款，致使其無資金解除抵押。根據《聯合開發協議》第四條索特公司的承諾，索特公司應以其自有資金履行解除抵押權義務，而不是以新萬基公司先行支付轉讓款為條件，因此，索特公司的抗辯理由不成立。綜上，結合涉案土地已經大幅升值的實際情況，以及雙方在土地使用權轉讓過程中的利益平衡，索特公司應按《聯合開發協議》第十條的約定承擔違約責任。依據該條約定，索特公司根本違約，應按照新萬基公司總投資額的30％支付違約金。由于雙方簽訂的《聯合開發協議》實為土地使用權轉讓協議，故應將該條約定的“總投資額”變更為合同約定的轉讓款的數額，以之作為確定違約責任的計算依據。根據《補充協議》的約定，雙方確定的索特公司轉讓土地使用權的應得收益為10 360萬元(280畝× 37萬／畝)，新萬基公司應負擔的索特公司辦公樓裝修款3100萬元；作為土地使用權轉讓的對價，兩項共計13 460萬元。以此計算，索特公司應向新萬基公司承擔4038萬元的違約金。新萬基公司以其計劃開發投入的總投資數額為依據主張索特公司應給付6000萬元違約金的請求，系以合作開發為前提，與本案事實不符，本院不予支持。鑒于新萬基公司認為索特公司不履行合同義務已構成根本違約，本院對此也予以確認，且索特公司在一審訴訟中請求解除雙方所簽訂的合同，故雙方簽訂的《聯合開發協議》及其《補充協議》應予解除。新萬基公司在訴訟中提出，為履行協議實際支付了相關費用，要求本院予以確認；由于此項主張并非其一審的訴訟請求，且索特公司應支付的違約金已超出了該項請求，本院二審對該項主張不予支持。
[二審法院判決]
本院認為，雙方當事人簽訂的《聯合開發協議》及其《補充協議》系當事人的真實意思表示，不違反法律和行政法規的禁止性規定，合法有效。索特公司未履行合同義務的行為，構成違約，應承擔合同約定的違約責任。新萬基公司的上訴理由部分成立，本院予以支持。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項、第(三)項之規定，判決如下：
一、撤銷重慶市高級人民法院(2008)渝高法民初字第2號民事判決；
二、《金三峽花園聯合開發協議》及《金三峽花園聯合開發協議之補充協議(一)》有效；
三、解除雙方簽訂的《金三峽花園聯合開發協議》及《金三峽花園聯合開發協議之補充協議(一)》；
四、重慶索特鹽化股份有限公司自本判決生效之日起十日內向重慶新萬基房地產開發有限公司支付違約金4038萬元；
五、駁回重慶新萬基房地產開發有限公司其他上訴請求。
逾期履行本判決確定之金錢給付義務，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費304 900元，反訴費 170 900元，共計475 800元，由重慶索特鹽化股份有限公司負擔350 694。元，重慶新萬基房地產開發有限公司負擔125 106元。
二審案件受理費170 900元，由重慶索特鹽化股份有限公司負擔112 794元，重慶新萬基房地產開發有限公司負擔 58 106元。
本判決為終審判決。
