從一起相鄰關系糾紛談樓房平臺的權屬問題
羅凱原
甲、乙分別是某花苑A座201、B座202的所有權人。A、B二座樓房的底層均是商鋪。二座樓房共有一個2樓平臺。甲、乙2套房屋的窗戶都朝向平臺。根據二房屋權屬證所附平面圖顯示，二房屋均沒有設置門口進出平臺。而從平臺原先的設計規劃來看，平臺是封閉的，沒有開設通道供人進出。乙未經批準開設一門口進出平臺。甲以乙的家人在平臺上活動影響其正常生活為由向法院提起相鄰關系糾紛訴訟，要求乙封閉門口，不再進入平臺活動。
這是一起相鄰不動產所有權人在使用各自不動產時引發的糾紛，該糾紛是因為乙對2樓平臺的使用而產生。近年來類似糾紛不斷。暫不考慮乙的使用是否對甲造成影響，本文將論述乙所使用的樓房平臺權利歸屬及其性質。
要對樓房平臺權屬定性，首先應了解與建筑物區分所有權相關的原理。建筑物區分所有權是指根據使用功能不同將一幢建筑物在結構上分為各所有人獨自使用的部分和由多個所有人共同使用的共同部分時，每一個所有人享有的對其專用部分的專有權和對共用部分的共有權以及各所有人之間基于共同關系而產生的成員權的結合。它分為專有所有權、共有權、成員權三部分。對建筑物獨自使用的部分享有占有、使用、收益及處分的權利稱之為專有所有權；對共用部分所享有的占有、使用、收益、處分權利稱為共有權；各區分所有人為管理共同事務而享有的權利是成員權。
就區分所有的建筑物而言，除了依據專有權獨占的專有部分之外，建筑物的其他部分包括附屬設施，通常都認定為歸全部建筑物區分所有權人共有。這些部分都應該是建筑物區分所有權之共有權的客體。本案中，A、B二座樓房共有的平臺客觀上不屬于二座樓房任一建筑物區分所有權人獨自使用的專有部分；包括甲乙在內的建筑物區分所有權人的專有部分權利標的都不涉及平臺，因而，樓房平臺應界定為“建筑物的其他部分”，歸全體建筑物區分所有權人共有。建筑物區分所有權人依據法律規定對樓房平臺享有的財產權利屬于建筑物區分所有權之共有權范疇。該共有權有以下特點：
1、共有權的主體人數眾多。該項權利必須由全體建筑物區分所有權人通過權利人大會選舉出權利人委員會（業主委員會），由委員會代表其行使。
2、共有權從屬于專有權。基于建筑物區分所有權原理，專有權是基礎性、決定性權利，由此派生出共有權及成員權。區分所有人共有權的取得源自于專有權的獲得。共有權不得獨立于專有權而讓渡。專有權的權利人發生變更，共有權的權利主體隨之更替。
3、共有權的客體具不可分性。建筑物共用部分在結構上不可分割，故建筑物存續期間，共有權人不得請求按比例分割建筑物共用部分。
正是因為建筑物區分所有權之共有權具有以上特點，共有權人對建筑物共用部分享有的權利和義務較之一般共有有所不同。具體而言，建筑物區分所有權之共有權的內容可分為：
1、使用權。由于共有權客體的不可分性，各共有權人不可能按比例或者按份額使用共有部分。每個共有權人的使用權及于建筑物共用部分全部，不受其專有部分占整個建筑物比例的限制。除此之外，任何一共有權人未經全體共有權人許可不得將共用部分劃歸其個人專有使用，否則，是對其他建筑物區分所有權人共有權的侵害。
2、收益權。共有部分產生的天然孳息和法定孳息，共有權人都可以享有，至于如何分配，可以由全體權利人約定或者按專有部分的份額比例來確定。
3、修繕改良權。為了居住方便和其他用途的需要，共有權人可以對建筑物共有部分進行修繕改良，但是不能影響建筑物共有部分固有性質，而且，還須經全體建筑物區分所有權人大會討論通過，方可進行。由于共有權的實現依賴于共有部分獨立、完整地存在，任何一共有權人不得改變共有物從而使其喪失完整性，影響其他共有權人的使用。
4、處分權。考慮到共有權的從屬性，共有權必須連同專有權一并處分。共有權人處分權的行使只限于對其應有份額的處分。
5、合理使用義務。各共有權人應按共有部分的固有性質合理使用共有部分，非依法令規定并經全體建筑物區分所有權人大會批準，不得變更共有部分的固有屬性、原始物理表征，否則，其他共有權人可基于其共有權而請求排除妨害、恢復原狀、賠償損失。
6、共同費用分擔義務。因共有部分的存在而需消耗的日常維修、更新設施的費用、管理事務的費用等合理開支，均應由各共有權人共同分擔。
結合建筑物區分所有權之共有權的特點及內容，本案引起糾紛的樓房平臺屬區分所有建筑物的共有部分。如前所述，其并沒有被設計為日常活動場所，故其本來就不能被全體建筑物區分所有權人作為活動處所之用，更不能歸屬于某一建筑物區分所有權人專有使用。作為全體建筑物區分所有權人中的一員，乙擅自在平臺上開設門口進入其中，違反了其作為建筑物區分所有權之共有權人應盡的義務，并可能會對其他共有權人造成不良影響。其行為對其他共有權人的權益有損害之虞，理應制止和排除。甲是其他共有權人中的一員，以相鄰關系糾紛提起訴訟是一種權利救濟方式。從樓房平臺權屬的角度出發，若要排除乙的妨害，也可以通過召開建筑物區分所有權人大會并由其代表機構代為提起侵權之訴以求樓房平臺共有權的恢復和平衡。
