房產糾紛之房屋租賃
隨著交通、經濟的發展，城市中越來越多的工作者選擇出外租房，以適應工作、遷徙的需求。然而作為承租人，我們在租房中往往承擔著更多的義務。簽訂房屋租賃合同，我們需要注意哪些方面的問題，以避免今后的法律糾紛？
1、房源
明確所租賃的房屋是否合法，是否存在抵押權的債務糾紛。由于《房屋租賃合同司法解釋》第二條的規定，違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。因此，我們在租房之前，應當要求房主出具相關合法證明（如房產證等），確保所租房屋是正規的建筑物。除此之外，我怕們還要注意房屋是否因抵押而變更了所有權。雖然，民法上有“買賣不破租賃”這一慣例，但《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定了例外情況：“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；”換而言之，我們在租房前就應該注意房屋是否因為抵押而將所有權轉移。
檢查好住房的合法性，是租房者簽訂房屋租賃合同的前提。
2、基礎設施
在參觀房屋時，一部分租房人會忽略房屋內的基礎設施，如電器的使用損耗、墻體是否漏水、家具新舊程度等基礎設施的使用狀態等。租房時多留個心眼，對房內的設施一一進行測試，查看各水表、電表、氣表的數字，作為日后交費的起交點并將其使用情況記錄于租賃合同之中，可以有效預防在租房結束時房主的惡意扣除押金，將房屋損耗責任一味的推卸給租賃人。
3、轉租
當我們租賃了一段時間后，可能處于種種變動，在自身的租賃合同未到期時需要將房屋轉租給他人，以降低成本。此時，我們所進行的轉租行為，租必須通知出租人并取得其同意。根據相關法律規定，當承租人未經出租人同意轉租的，出租人享有法定解除權。一言概括，若是我們在將房屋轉租他人后未告知出租人并取得他們的同意，房東就無需征求我們的意見而單方面解除租賃合同。但是，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條的規定：如果出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，房東就不能以此為由來解除與租房者的租賃合同。
由此可見，轉租一要盡到通知義務，二要注意時間效力。
4、裝修
在簽訂租房合同后，大多數租賃者所接手的住房可能都與其期望的環境、風格有所不同。許多租房者期望將房屋進行完善，改造成令自己舒適的狀態。
首先，房屋主體結構的改造需謹慎。根據相關法律規定，當承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的，出租人享有單方解除權。
其次，作為裝修者，我們是否有權益向出租人要求補貼一部分的房屋修繕費用呢？根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規定，“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。”第十三條：“承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。”也就是說，除非我們在裝修事由上與出租人已經私下約定了費用的分配，否則是無權要求房東在對裝修費用給予補償的。
最后，當租賃合同終止時，裝修物該如何處理？《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定：“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。”因此，當合同雙方沒有約定是時，租房人可以拆除可拆卸的裝修物品，如果對房屋造成了損失還需要承擔損害賠償責任。
綜上所述，特別提醒租房者在租賃過程中，一定要謹慎查看合同上的每一個細節，預想到盡量多的隱性條款，將自身的特定需求提前與出租人約定好，才能在糾紛前做好防范，在問題產生后迅速有效的解決。
以上為北京德亮律師事務所對租賃合同中較為常見的注意事項的列舉示意，希望能為廣大租房者帶來幫助。(來源：德亮律師事務所)
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