農村分家析產類案件呈逐年遞增態勢，專家提醒—— 走出宅基地房動遷認知誤區
近年來，伴隨城市化進程的不斷加快，征地拆遷工作全面鋪開，一戶家庭往往因為宅基地房屋動遷而獲得數套安置房屋。在巨大經濟利益的驅動下，一些原本和睦的家庭為了房產分配爭執不休，大量糾紛進入司法程序。以嘉定法院為例，近三年來，該院分家析產類案件收案數呈逐年遞增態勢，其中2012年收案166件、2013年257件、2014年316件。
在司法實踐中法官發現，不少當事人因為對法律規定的認識不足而陷入誤區，比如有些當事人混淆了宅基地房屋所有權和宅基地使用權的概念，誤以為宅基地使用權可以繼承； 有些當事人不清楚宅基地房屋動遷利益的分配規則，誤以為動遷利益應當在建房申請人之間均分等等，然而法院最終的處理結果卻往往與當事人的預期相去甚遠。
那么農村宅基地房屋中涉及的動遷利益究竟應如何分配？今天，上海市嘉定區人民法院嘉北人民法庭庭長嚴林林做客“專家坐堂”，為讀者解析農村宅基地房屋當中的法律關系。
【案例1】
老房動遷獲安置 叔伯兄弟起爭議
沈國平與沈國勤是同胞兄弟，他們可能怎么都想不到，在他們死后，兩家人會因為爭奪房產而鬧上法院。
沈家的老宅子位于本市嘉定區，共有三部分房屋組成，一是祖傳的南北2間房屋，1979年由沈永輝（沈國平、沈國勤兩兄弟的父親）； 二是沈國平、沈國勤夫婦和4名子女共8人一同申請建造的房屋； 以及1990年由沈國勤夫婦及子孫等共10人一同申請建造的房屋（由于沈國平早年離開家庭前往市區工作，并在市區娶妻生子，因此1990年新建房屋時便沒有寫上他的名字）。
上世紀末本世紀初，弟兄二人相繼去世，后輩們各自在市區和嘉定居住生活，原本也相安無事。然而，到了2011年，伴隨城鎮化的推進，老宅子被納入了動遷范圍。根據與拆遷單位簽訂的拆遷協議，沈國勤的子女們共取得6套安置房屋，這成為引發兩家人矛盾的導火索。
沈國平的妻子陳慧清認為，公公沈永輝生前曾立有遺囑，將祖傳的南北2間房屋中的一間由長子，即自己的丈夫繼承，此外在1979年申請建房時，丈夫也是申請人之一。現在老宅動遷了，自己及子女有權享有安置房屋的相應比例份額，然而沈國勤的子女卻在未通知己方的情況下就與拆遷單位簽署了安置協議，導致其未取得任何份額。
所以，要求獲得140余平方的安置房屋建筑面積或者180余萬元的安置房屋折價款。這樣的請求讓沈國勤的子女們無法接受，只同意給付陳慧清及其子女老宅子的房屋評估總價即4萬余元。
法院經審理后認為，本案涉案被拆遷房屋系農村宅基地房屋，其中與沈永輝、沈國平有關的房屋為南北2間房屋及1979年申請新建的房屋，其余房屋則與其無關。
由于沈永輝、沈國平的去世早于上述房屋被拆遷，已非被安置對象，其原享有的宅基地使用權亦因去世而自然喪失，屬其所有并可被繼承的財產僅為南北2間房屋及1979年申請新建的房屋中所有權中的一部分，且該部分權益因房屋被拆遷而轉化為對地上物的補償，即被拆遷房屋評估總價中的一部分。本案中被拆遷房屋的評估總價為4萬元，經計算，其中屬于陳慧清一方的份額僅為數千元。
在法官做了思想工作后，沈國勤的子女表示，愿以被拆遷房屋評估總價給付對方，這是對自己的部分民事權利的處分，該處分并無不當，可予照準。故法院判決6套安置房屋產權歸沈國勤的子女所有，其應于判決生效日起10日內給付對方被拆遷房屋評估總價4萬余元。
【專家解析】
申請建房人死亡后 喪失宅基地使用權
農村宅基地房屋權利由宅基地房屋所有權和宅基地使用權組成，其拆遷權益亦由地上物補償和宅基地使用權補償組成。宅基地房屋所有權和宅基地使用權在權利性質等方面均存在差異。
宅基地房屋所有權即所有權人對宅基地上所附著房屋所享有的權利，在確定宅基地房屋權屬時，應綜合考慮土改證、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員，以及房屋新建、翻建、改擴建等情況。農村宅基地房屋動遷后，地上物的補償應在對被拆遷房屋的面積、裝潢等予以綜合評估后確定，司法實踐中，被拆遷房屋評估總價往往為數萬元至二十余萬元不等。該地上物的補償應歸屬房屋權利人，房屋原權利人已經死亡的，動遷補償款可依繼承關系進行處理。
宅基地使用權系農村集體經濟組織成員以戶為單位無償提供給本集體經濟組織成員的具有身份屬性的一項權利，當一戶人口因死亡、戶口遷出宅基地所在集體經濟組織等原因而出現減少時，宅基地應由一戶中剩余的成員共同使用。換言之，申請建房人因死亡等原因而不再為集體經濟組織成員時，即喪失宅基地使用權，故該項權利不發生繼承。宅基地使用權的補償款及安置房面積的購買權應由該戶剩余的成員共同所有。
【案例2】
出嫁女兒要討房產 金婚夫妻對簿公堂
劉康德和王月琴是一對結婚近50年的老夫妻，育有一子一女。1988年，劉康德和自己的父母、妻子、子女一家六口共同申請建造了兩上兩下樓房一幢、灶間二間、豬棚二間。
1991年劉建華（劉康德之子）娶妻，次年妻子沈娟生育一子劉明，沈娟、劉明均居住在80年代建造的老宅內。1996年劉建英（劉康德之女）出嫁，出嫁后一直隨丈夫居住，但戶口尚未從老宅遷出。
2010年，農村宅基地動遷，劉康德一家人分得了3套安置房。在此之前，劉康德的父母已先后辭世。因此，對分得的三套安置房屋，劉康德一家做了這樣的安排：一套歸劉建華一家三口所有，現由劉建華、沈娟、劉明實際居住； 另一套歸劉康德、王月琴夫妻與孫子劉明所有，現由劉康德、王月琴夫妻實際居住； 還有一套歸劉建華、沈娟夫妻所有，現房屋空置。
眼見房屋價格不斷攀升，劉建英心想自己“損失”的是百萬元的利益。由于王月琴平日里與媳婦關系一般，女兒劉建英就想以此為突破口，設法做通母親工作，從而分得部分房產。
在女兒的軟磨硬泡下，王月琴與劉建英一道，以劉康德、劉建華故意對母女倆隱瞞拆遷分配方案為由，向法院提起訴訟，要求確認上述三套安置房屋已被登記的處分行為無效，并請求對三套房屋重新分配。
庭審中，劉建英和王月琴提出的分配方案是一套房歸劉康德和劉建華，一套房歸王月琴和劉建英，一套房歸劉康德、王月琴夫婦和劉建華、劉建英兄妹共有。但是這一方案顯然不能被固守著農村傳統觀念的劉康德所接受，劉康德始終認為，女兒出嫁從夫，家產應全部由兒子繼承。
法院經審理后認為，劉家80年代的老宅是由劉康德的父母、劉康德、王月琴、劉建華、劉建英6人共同申請建造的。因此該宅基地房屋被拆遷后，王月琴和劉建英均應享有安置房屋的部分份額。但在確定各申請建房人在安置房屋中所享有的權利份額及實現權利的表現形式時，應在充分考慮其建房貢獻、實際居住等情況后綜合確定。
本案中，劉建英在共同申請建房時未滿十八周歲，按照常理，未成年的家庭成員對需出資出力的家庭建房貢獻有限； 且其已出嫁多年，對被拆遷房屋的后續修繕、裝潢等事項均由劉建華等實際居住人出資出力完成。根據權利義務對等原則，在宅基地及安置房屋權利上，劉建英所享有的權利應少于劉康德夫婦和劉建華。
此外，劉建華的妻子沈娟與其結婚已20余年，將戶口遷入被拆遷房屋也已10余年，自結婚起即與丈夫、公婆共同居住于被拆遷房屋； 劉建華的兒子劉明自出生起即為被拆遷房屋所在地村民，并與父母長輩共同居住于被拆遷房屋。因此盡管兩人并非被拆遷房屋的申請建造人，但其在居住房屋被拆遷后亦應對安置房屋享有一定的居住等權利。
至于王月琴要求分割系爭安置房屋的訴訟請求，法院認為劉康德夫婦在婚姻關系存續期間，且夫妻關系良好并共同居住于同一安置房屋內，且對共同居住的安置房屋享有共有產權，兩人的共有基礎并未喪失，亦不存在需要分割的重大理由，故對該訴訟請求不予支持。
最終，法院結合雙方當事人彼此確認的安置房屋市場價格、安置協議確定的各項補償款項及安置房屋差價款的實際支付情況等，判決維持3套房屋的原有權屬狀態，在此基礎上劉康德、王月琴和劉建華須向劉建英給付安置房折價款人民幣45萬元，駁回王月琴和劉建英的其他訴訟請求。
【專家解析】
宅基地房屋動遷的利益 在應建房申請人間均分
宅基地房屋被拆遷后，被拆遷人往往選擇按貨幣補償金額同等價值的產權房調換的補償安置方式，此時，按照安置協議所取得的安置房屋，系新、舊房屋的物權轉化形式，因此拆遷時仍為集體經濟組織成員的申請建房人一般均享有安置房屋權利。
至于在安置房屋中所享有的權利份額及實現權利的表現形式，應充分考慮各申請建房人的建房貢獻、實際居住等情況綜合酌定。例如在一些案件中，部分建房申請人因年邁、年幼、重病等原因對建房的貢獻較少，根據權利義務對等原則，在確定宅基地房屋及安置房屋權利上，這些申請建房人所享有的權利應適當少于其他申請建房人。
此外，建房申請人之外的其他人也并非當然不能享受宅基地房屋動遷利益。例如申請建房人于申請建房后結婚生子，其配偶、子女等在宅基地房屋動遷后，對安置房屋亦可享有一定的居住等權利。
值得注意的一點是，根據“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的有關規定，如果一人已經享受了宅基地使用權，則不能再享受其他宅基地使用權利。例如一些女性婚后在夫家另行申請建房，即便其是娘家房屋的申請建房人之一，也不再享有在娘家的宅基地使用權，娘家宅基地房屋動遷后，其僅可就地上房屋拆遷補償獲得相應份額的補償款。
來源：上海法治報
