法官說法：沒有書面協(xié)議的房屋買賣合同關(guān)系的成立認定
【案情簡介】
伍某君與伍某名系姐弟關(guān)系。2004年伍某名從開發(fā)商處購買訟爭房屋，付款方式為按揭貸款。截止2007年8月，伍某名共實際支付房屋首付款、各項稅費以及按揭貸款共計 138 254.77元。2007年6月，伍某名將訟爭房屋交付伍某君，伍某君于2007年11月裝修完畢并入住，伍某名曾與其他親友一同到場朝賀。2007年9月至2010年7月期間，伍某君分三次支付伍某名共計14萬元。2007年9月至2015年3月期間，伍某君通過伍某名的存折支付房屋按揭貸款共計108 794.56元。2015年2月，伍某名一次性提前歸還了剩余按揭貸款，并于2015年3月辦理了抵押注銷手續(xù)，領(lǐng)取了房地產(chǎn)權(quán)證原件。后伍某名要求伍某君一家搬離上述房屋或者以當時市場價購買，伍某君遂起訴來院，要求確認雙方于2007年6月對上述房屋的買賣關(guān)系成立。
【觀點分歧】
這是一件發(fā)生家庭成員之間的房屋買賣合同糾紛案件，就主體關(guān)系而言具有一定的特殊性，并且因為雙方并未簽訂任何書面協(xié)議，導(dǎo)致在案件審理過程中，關(guān)于伍某君的訴訟請求能否得到支持存在兩種截然不同的觀點：
一種觀點認為，雙方雖是姐弟，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第41條和《合同法》第10條規(guī)定，房屋買賣合同應(yīng)當采用書面形式，但實際上雙方?jīng)]有簽訂書面協(xié)議，沒有就相關(guān)買賣條款進行約定，也不具備房屋坐落、價款、履行期限和方式等基本內(nèi)容，因此即使雙方可能存在買賣關(guān)系，但因其行為不規(guī)范，在形式上缺乏買賣合同的成立要件，因此應(yīng)當駁回伍某君的訴訟請求。
另一種觀點則認為，從查明的事實來看，房屋是伍某名交付給伍某君的，伍某君也有支付房款和裝修的行為，并且裝修完工后伍某名也曾去過現(xiàn)場，并未提出過異議，根據(jù)生活常識、交易習慣和常人邏輯，伍某名辯稱的支付款項系借款和租金的說法是站不住腳的，所以雙方不可能是租賃關(guān)系，并且，從合同法第62條的規(guī)定可以看出，價格條款并非合同的必備條款，可以通過該規(guī)定進行確定，因此，在伍某君已履行了支付大部分房款的義務(wù)，伍某名也已接受并交房的情況下，雙方的買賣合同關(guān)系在當時應(yīng)視為已經(jīng)達成了合意。
【法官說法】
筆者同意第二種觀點，合同成立的根本標志是雙方意思表示一致，而房屋買賣履行過程中最重要的標志行為就是買方的付款和賣方的交房。從本案查明的事實來看，雙方已就訟爭房屋的買賣達成了合意。理由如下：
一、關(guān)于伍某君向伍某名支付的款項性質(zhì)是購房款還是借款和租金的問題。
本案中，伍某君已經(jīng)通過支付首付款和每月還按揭款的方式支付了大部分的房屋款項，伍某名也已將房屋交付伍某君裝修入住，并且在證據(jù)審查的過程中，承辦人還發(fā)現(xiàn)存在伍某名將自己的按揭還款存折交伍某君保管、伍某君裝修入住后伍某名到現(xiàn)場參加聚會的事實，這些細節(jié)進一步佐證了伍某君支付的14萬元系向伍某名支付的購房款具有高度蓋然性。至于伍某名辯稱伍某君支付的款項系借款和租金的問題，因伍某名并未舉示雙方曾簽訂過房屋租賃合同，也無借款借據(jù)，同時，伍某君每月歸還的按揭款，雖系通過伍某名的存折以伍某名的名義歸還的，但其數(shù)額根據(jù)生活常識都知曉是會存在差異和變動的，根據(jù)交易習慣也知道不可能以代還按揭款的方式來支付租金，因此，根據(jù)舉證責任的分配和常情常理，伍某名的上述說法是不能成立的。
二、關(guān)于伍某君與伍某名之間就訟爭房屋是存在買賣關(guān)系還是租賃關(guān)系的問題。
《中華人民共和國合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。”第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。”第六十二條規(guī)定：“當事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：……（二）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；……（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當給對方必要的準備時間。”本案中，伍某君與伍某名雙方就訟爭房屋雖未訂立書面合同，但根據(jù)查明的事實，伍某君已向伍某名實際支付購房款共計248 794.56元，已履行了支付大部分購房款的主要義務(wù)，伍某名也已接受，并且已將訟爭房屋鑰匙交予伍某君，伍某君裝修后居住至今，伍某名對此也是明知的，房屋價款和履行方式亦可以通過上述法律規(guī)定進行確定，故從實際履行情況來看，伍某君與伍某名雙方就訟爭房屋已經(jīng)達成了買賣的合意。因2007年6月伍某名將訟爭房屋鑰匙交予伍某君，伍某君即接收房屋進行裝修，因此，筆者認為伍某君與伍某名雙方于2007年6月關(guān)于訟爭房屋的買賣合同關(guān)系成立。
綜上，伍某君與伍某名之間的家庭糾紛引發(fā)了這場長達兩年的“爭房大戰(zhàn)”，但在基礎(chǔ)法律關(guān)系的確認上，既需要我們根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定去判斷，也需要我們運用常情常理去分析，最終才能撥開迷霧，發(fā)現(xiàn)本真。
（撰稿人：重慶市渝中區(qū)人民法院民三庭法官 羅靜）
