商品房買賣糾紛，該如何主張“不超過一倍的已付房款”？
房地產(chǎn)一直是社會民眾最為關(guān)注的熱點(diǎn)問題，房價持續(xù)高企，使得民眾對于房產(chǎn)交易極為謹(jǐn)慎。為此，法律非常重視對購房者利益的保護(hù)，其中尤以《最高人民法院關(guān)于適用商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）所規(guī)定懲罰性賠償責(zé)任的保護(hù)力度最大。
《解釋》的第八、第九條規(guī)定了商品房買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍賠償責(zé)任的幾種情形：
商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（先賣后抵）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人（一房多賣）；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
適用懲罰性賠償?shù)囊c(diǎn)
A. 《解釋》僅適用于買賣標(biāo)的物為商品房、出賣人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形（不包括存量房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等），避免對適用范圍進(jìn)行擴(kuò)大解釋。
B. 情形（一）、（二）屬于因開發(fā)商惡意違約導(dǎo)致合同目的落空的情形，但惡意違約不必然導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。一般認(rèn)為，懲罰性賠償責(zé)任的適用須以存在惡意違約為前提，但最高院曾在一個公報案例中，采用了重客觀事實(shí)、輕主觀心態(tài)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
最高院（2012）民抗字第24號判決（節(jié)選）
只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實(shí)上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。
C. 情形（三）、（四）、（五）屬于開發(fā)商存在欺詐從而導(dǎo)致合同無效、被撤銷或被解除的情形；另在合同未明確約定的情況下，若房屋實(shí)際面積小于合同約定面積，且面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
D. 在商品房買賣糾紛中，懲罰性賠償應(yīng)適用《解釋》的規(guī)定，而非《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定。從兩者的比較來看，《解釋》對購房者的保護(hù)僅限于六種嚴(yán)重違背誠信原則的情形，而不是所有的欺詐情形，適用條件也更為嚴(yán)格，必須達(dá)到“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”和“合同無效、被撤銷或被解除”的程度，賠償金額的計算基數(shù)為“已付購房款”而非“商品房總價款”。
同時主張懲罰性賠償與房屋差價損失？
在一般的存量房買賣中，不存在賠償一倍已付房款的情況，當(dāng)事人一般在合同約定的違約金與賠償損失之間進(jìn)行選擇，如果認(rèn)為違約金（或定金）不足以彌補(bǔ)其損失，可要求調(diào)高違約金標(biāo)準(zhǔn)。若守約方主張了房屋差價損失，一般就不能再主張違約金，若違約金高于房屋差價損失，則不可再另行主張房屋差價。
在商品房買賣中，違約金與賠償損失亦不能同時適用，但房屋差價損失與懲罰性賠償可否同時適用？
一種觀點(diǎn)認(rèn)為：房屋差價損失屬于賠償損失的范疇，從《解釋》第八、第九條規(guī)定的文義上看，并未排除買受人同時主張房屋差價損失與懲罰性賠償?shù)臋?quán)利，買受人可以同時主張。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：《解釋》第八、第九條中所指代的“損失”僅涵蓋因返還財產(chǎn)支出的必要費(fèi)用、為訂立合同或履行合同而造成的財產(chǎn)實(shí)際損失，不應(yīng)包括合同履行所獲得的利益（可得利益），故兩者不能同時主張。
最高院（2014）民一終字第198號判決（節(jié)選）
鄭國安一審起訴所主張的房屋漲價損失，實(shí)際上指的就是可得利益損失�！逗贤ā返谝话僖皇龡l第一款規(guī)定，違約方應(yīng)當(dāng)賠償守約方的可得利益損失，但不得超過其訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，萬通公司與鄭國安簽訂《商品房買賣合同》時，《商品房買賣合同解釋》已經(jīng)實(shí)施，因此，萬通公司應(yīng)當(dāng)預(yù)見到，如其違反合同約定，根據(jù)該解釋第八條的規(guī)定，其可能承擔(dān)的違約責(zé)任，除對方當(dāng)事人所受直接損失外，還可能包括已付購房款一倍的賠償。
小編認(rèn)為后一種觀點(diǎn)更為可取，原因在于《解釋》第八、第九條規(guī)定的初衷本是因?yàn)樵诜績r漲速過快、漲幅過大的大環(huán)境下，僅讓作為違約方的開發(fā)商返還購房者購房款和賠償利息損失會導(dǎo)致違約方的違約成本過低，難以抑制其違約行為，故規(guī)定了懲罰性賠償制度。但房屋差價損失屬于合同在繼續(xù)履行條件下得以圓滿履行的可得利益，在合同客觀上已無法履行的情況下，同時支持可得利益與懲罰性賠償會使買賣雙方的責(zé)任失衡，故小編傾向于第二種意見。
另外一個爭議較大的問題就是對于懲罰性賠償金額“不超過買受人已付房款的一倍”的適用，是屬于房屋買受人的權(quán)利處分還是屬于裁判機(jī)構(gòu)的自由裁量權(quán)，實(shí)踐中仍存爭議。從最高院就《解釋》答記者問的態(tài)度來看，其認(rèn)為法院可以根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度等具體情況，在買受人已付購房款的一倍之內(nèi)確定賠償數(shù)額，最高限額為已付購房款的一倍。反對者認(rèn)為該種觀點(diǎn)會導(dǎo)致自由裁量權(quán)的濫用，同時也會導(dǎo)致不同裁判機(jī)構(gòu)的裁判尺度相差過大，缺乏可預(yù)見性。
文章來源：廣州仲裁委員會
