供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（2017-080）
無預(yù)售許可證內(nèi)部訂房支付意向金，合同履行不能責(zé)任怎樣承擔(dān)？
---胡某與某公司房屋買賣合同糾紛(二審)案法律解析
【關(guān)鍵詞】
表見代理 預(yù)約合同 預(yù)售許可證 商鋪預(yù)定協(xié)議 溢價款 賠償 意向金利息損失 合同解除 購房誠意金
【要點提示】
買受人與公司簽訂預(yù)定協(xié)議，但未對簽訂正式銷售合同的期限作出約定，導(dǎo)致截止至附件約定的交房日期，公司仍未取得施工許可證、商品房預(yù)售許可證。故，在約定交房日期之前并不具備雙方簽訂正式銷售合同的條件，更不具備交房條件，導(dǎo)致簽訂預(yù)定協(xié)議的合同目的已無法實現(xiàn)。對于買受人所主張的損失，法院會從雖然正式合同未能訂立系公司未能及時取得預(yù)售許可證所致，但買受人在簽訂預(yù)定協(xié)議時也負有審慎注意義務(wù)，應(yīng)合理預(yù)見并承擔(dān)可能存在的風(fēng)險等綜合因素考慮。
【當(dāng)事人信息】
原告：胡某（買受人、上訴人）
被告：某公司（出賣人、被上訴人）
第三人：李某、某開發(fā)商、夏某、仲某
【案情簡介】
2007年7月2日，仲某以某公司名義與胡某簽訂編號為“商鋪銷預(yù)字x號”的《某某大廈商鋪內(nèi)部職工預(yù)定協(xié)議》，約定胡某作為“內(nèi)部職工宋某”指標購鋪人，預(yù)定某大廈一層x號商鋪一間，預(yù)交誠意金10萬元，如因某開發(fā)商責(zé)任，誠意金在正式合同簽訂之前可無息返還。某公司取得項目預(yù)售許可證后，雙方簽訂正式銷售合同。在該份協(xié)議中，仲某簽字并加蓋“某公司業(yè)務(wù)專用章”。在附件認購合同內(nèi)容要點中明確，合同約定交房時間為2008年12月31日之前。同日，胡某支付誠意金10萬元至某公司賬戶，并由仲某出具收據(jù)，加蓋“某公司財務(wù)專用章”，該章系正方形樣。該份協(xié)議簽訂地點為某招商城項目旁邊的銷售中心。
2011年7月13日，某公司取得人民路x號6708.90平方米其他商服用地的土地使用權(quán)；同年11月21日，某公司取得人民路x號某某五金大廈工程建筑工程施工許可證。在該項目規(guī)劃和施工設(shè)計審查過程中，某公司提供的設(shè)計圖中反映的商鋪格局與2007年仲某與胡某簽訂預(yù)購合同依據(jù)的圖紙中的商鋪格局不同。2013年10月21日，某公司取得某五金大廈項目預(yù)售面積22279.03平方米，共652套非住宅的商品房預(yù)售許可證。胡某、某公司經(jīng)過多次協(xié)商、溝通、均未果。
胡某訴至法院，請求：退還已付誠意金10萬元，賠償履行合同不能導(dǎo)致的損失156.84萬元（其中已付10萬元暫計5年利息為3.325萬元；履約后房價溢價部分損失，按現(xiàn)市場價6萬元計算，為116.20萬元；此外，還有固定每年10%的回報率，按2007年時約定總價94.63萬元，5年固定回報為47.315萬元，以上三項損失合計166.84萬元，按156.84萬元主張）。
【法院判決】
一審：1、某公司返還胡某意向金10萬元；2、某公司賠償胡某未簽正式購房合同、占用意向金的損失5.5萬元。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
一、如何認定購房人所簽訂的訂購協(xié)議的性質(zhì)及效力？
關(guān)于胡某簽訂的合同性質(zhì)。本案中，從胡某簽訂并持有的《某某大廈商鋪內(nèi)部職工預(yù)定協(xié)議》及附件《內(nèi)容要點》來看，已明確胡某向某公司支付購房誠意金，并對擬購房屋坐落編號、單價、總價、付款方式、交付時間等進行約定，僅因認購項目尚未取得預(yù)售許可證，對于具體簽訂正式購房合同的時間未予明確。從上述合同約定表明，胡某與仲某經(jīng)過磋商，就條件成就時實際進行商鋪買賣的主要內(nèi)容達成了合意，對將來正式簽署房屋買賣合同進行了預(yù)先安排，從法律性質(zhì)上符合當(dāng)事人為將來訂立確定性本合同而達成合意的預(yù)約合同性質(zhì)。故，胡某簽訂并持有的《某某大廈商鋪內(nèi)部職工預(yù)定協(xié)議》系一份預(yù)約合同。雖胡某及某公司均認為該份協(xié)議系房屋買賣合同，即本約的觀點，但按照司法解釋規(guī)定，商品房預(yù)定協(xié)議具備商品房買賣合同主要內(nèi)容，并且出賣人已按照約定收受購房款的，預(yù)定協(xié)議應(yīng)認定為商品房買賣合同；而胡某在本案中雖向某公司匯款10萬元，但根據(jù)預(yù)定協(xié)議約定，該款系誠意金，且胡某持有的收據(jù)中亦載明款項系預(yù)交誠意金，并無證據(jù)證明誠意金已轉(zhuǎn)化為購房款。
關(guān)于胡某簽訂的合同效力問題。2007年7月仲某以某公司名義與胡某簽訂預(yù)訂協(xié)議時，仲某持有2007年4月、5月某公司與某投資公司簽訂的合作協(xié)議書及補充協(xié)議，其中約定其作為法定代表人的某投資公司享有某招商城項目部分商鋪包銷權(quán)。本案中，胡某、仲某對于預(yù)訂協(xié)議在某招商城旁邊的銷售中心簽署均不持異議，且在胡某支付誠意金至某公司賬戶后，仲某向其出具了蓋有某公司財務(wù)專用章的收據(jù)。根據(jù)公安機關(guān)的調(diào)查筆錄，在客戶要求查驗相關(guān)立項文件、土地使用權(quán)證時，仲某亦能聯(lián)系某招商城相關(guān)人員現(xiàn)場出示；此外，在2007年8月7日某公司原股東李某、某開發(fā)商發(fā)給夏某、仲某的律師函中，亦提到某公司已了解到夏某、仲某在未取得相關(guān)權(quán)利情況下，以某公司名義長期從事廣告宣傳、營銷行為。故，某公司在2007年8月對于仲某對外銷售商鋪、收取意向金的情況在一定程度上是知情的，而胡某作為意向客戶，從簽約場地、出具加蓋財務(wù)章的收據(jù)、付款方式等方面，均有理由相信仲某有權(quán)代表某公司與其簽訂預(yù)訂協(xié)議。某公司雖在本案中抗辯經(jīng)公安機關(guān)鑒定，仲某所持2007年4月、5月的合作協(xié)議中某公司公章與工商局備案章不符、胡某持有的收據(jù)中的財務(wù)專用章亦與其實際經(jīng)營使用的印章不符，且預(yù)訂協(xié)議中的業(yè)務(wù)專用章在其實際經(jīng)營中并不存在，系私刻的印章，并從2007年8月發(fā)出的律師函及仲某、夏某的回函中可證明仲某實際并未經(jīng)其授權(quán)可對外銷售商鋪；從上述律師函及夏、仲二人回函中確可證實仲某在當(dāng)時未經(jīng)某公司授權(quán)違規(guī)銷售的事實，仲某以某公司名義對外簽訂預(yù)訂協(xié)議系無權(quán)處分，但對于類似胡某的認購客戶而言，仲某在簽約過程中的一系列行為已能使認購客戶產(chǎn)生合理信賴，相信仲某有權(quán)代表某公司與其簽訂預(yù)訂協(xié)議，故宜認為仲某代表某公司與胡某簽訂《某某大廈商鋪內(nèi)部職工預(yù)定協(xié)議》構(gòu)成表見代理，故該預(yù)訂協(xié)議有效，對于某公司具有合同拘束力。某公司抗辯因未取得商品房預(yù)售許可證，合同無效的觀點系建立在訴爭合同被認定為本約基礎(chǔ)上，于法無據(jù)。
二、本案訴爭預(yù)定協(xié)議能否履行，購房人的損失如何認定？
關(guān)于預(yù)訂協(xié)議能否履行的問題。鑒于胡某與某公司簽訂的協(xié)議為預(yù)約合同，根據(jù)合同約定，交房時間為2008年12月31日，且在某公司取得預(yù)售許可證后，雙方簽訂正式銷售合同。然截止2008年底，訴爭項目既不具備開工建設(shè)手續(xù)，亦不具備對外銷售手續(xù)，直至2011年11月才取得工程建筑工程施工許可證，2013年10月21日才就訴爭項目取得商品房預(yù)售許可證；而某大廈現(xiàn)經(jīng)批準的規(guī)劃、報建手續(xù)中的商鋪格局亦與仲某在2007年銷售時提供圖紙中商鋪格局不同，無法對應(yīng)。由于胡某與某招商城簽訂的預(yù)約合同中系基于2007年時仲某提供的圖紙確定了認購房屋坐落、面積，現(xiàn)因正式建成的某大廈項目格局與前述圖紙完全不同，按照預(yù)約合同約定繼續(xù)簽訂正式購房合同的條件已不具備，故預(yù)約合同應(yīng)予解除。
關(guān)于胡某在本案中主張的損失及責(zé)任承擔(dān)問題。胡某與某公司簽訂的預(yù)約合同雖有效，但現(xiàn)因不具備繼續(xù)履行條件應(yīng)予解除，故胡某有權(quán)要求某公司返還已付意向金10萬元。關(guān)于胡某主張的其他損失，鑒于雙方并未簽訂正式購房合同，故胡某的損失應(yīng)限于某招商城未按預(yù)約合同約定與其簽訂正式購房合同、未及時退還意向金導(dǎo)致的合理損失，具體分述如下：1、胡某主張的房屋溢價損失。根據(jù)預(yù)約合同約定，交房時間為2008年12月31日，故簽訂正式房屋買賣合同的時間應(yīng)在此之前，而在2008年底，某公司尚未取得預(yù)售許可證，并不滿足正式簽約的條件，故胡某與某公司未能簽訂正式房屋買賣合同的責(zé)任在某公司。然因預(yù)約合同約定因某開發(fā)商原因?qū)е潞贤荒芎炗啠\意金無息退還，并未約定另行賠償房價損失，故按此約定，預(yù)約合同已對2008年底如因某開發(fā)商原因?qū)е聼o法簽訂正式購房合同的處理方式作出明確約定，胡某作為認購客戶，亦接受上述條款，故在2008年底，因某公司原因?qū)е码p方未簽正式購房合同，胡某有權(quán)要求某公司無息返還意向金；至于賠償截止2008年底房價上漲損失的訴訟請求，缺乏合同依據(jù)，于法無據(jù)。至于胡某主張的2009年起的房價上漲損失，因胡某自認某公司相關(guān)人員曾在2009年通知其無法履約，可退還意向金，而其不同意，堅持等待拿房；而根據(jù)預(yù)約合同約定，至遲交房時間在2008年12月31日，此后從訴爭項目的建設(shè)進度來看，亦無法得知何時可以開工建設(shè)，何時可以交付房屋，故在預(yù)約合同約定的簽訂正式購房合同條件已不存在的前提下，胡某堅持等待不退意向金而未及時止損，放任損失擴大，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)責(zé)任。因此，對胡某主張的2009年起的房價溢價損失，于法無據(jù)。2、胡某主張的固定每年10%的回報率。本案中，胡某在簽訂預(yù)約合同、支付意向金10萬元的情況下，并未取得訴爭房產(chǎn)的所有權(quán)，而其主張按照已付全部購房款取得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下主張5年、每年固定10%的回報率，缺乏事實和法律依據(jù)，于法無據(jù)。3、胡某主張的意向金利息損失。本案中，胡某主張意向金10萬元利息損失自2008年12月起算，按銀行同期同類貸款利率計算，鑒于某公司在2007年7月收取胡某意向金后一直占有上述款項，雖在2009年提出退還意向金，但實際未予退還，故胡某的該項訴請于法有據(jù)。但因預(yù)約合同已明確因某開發(fā)商原因無法簽訂正式合同誠意金無息退還，故意向金的利息損失應(yīng)自2009年1月1日起算。
本案中，某公司對于未能訂立正式房屋買賣合同負主要責(zé)任，且雖在2009年向胡某提出退還意向金，但事實上未予及時退還且占用資金至今，而胡某在預(yù)約合同約定的簽訂正式購房合同條件不能成就的情況下未能及時止損，且因雙方簽訂的預(yù)約合同與正式買賣合同存在法律性質(zhì)上的差異，基于公平原則，對于胡某主張某公司未與其簽訂正式購房合同的合理損失，在考慮胡某已付意向金2009年起的利息損失的基礎(chǔ)上，酌定某公司應(yīng)賠償胡某未能簽訂正式購房合同、占用意向金至今的合理損失為5.5萬元。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第四十四條第一款：依法成立的合同，自成立時生效。
第四十九條：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。
第六十條第一款：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
第九十七條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十條第（一）項：當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實上不能履行；
第一百一十九條第一款：當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。
《商品房銷售管理辦法》
第三條之規(guī)定：商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
