供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（2017-085）
繼承人出售拆遷安置房后反悔不辦證，法院能否判合同繼續(xù)履行？
---張某1、張某2與耿某、王某、夏某、耿某1房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
拆遷安置房 賣方反悔 過戶 法定繼承 財產(chǎn)權(quán)益 權(quán)利外觀 房產(chǎn)證 土地證
【要點提示】
買、賣雙方就拆遷安置房簽署房屋買賣合同。已拆除的舊房為出賣人父母共同財產(chǎn)。因此，被繼承人名下財產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)為遺產(chǎn)應由其法定繼承人依法繼承。出賣人系法定繼承人之一，其在有關(guān)部門情況說明中，明確載明其為被安置對象，同時由出賣人以其個人名義辦理安置房結(jié)算等流程，這些均充分說明出賣人對該安置房具有使得他人相信的權(quán)利外觀，買受人據(jù)此有理由相信出賣人對該房屋具有處分權(quán)，從而雙方訂立《房屋買賣成交合同》。該合同系雙方真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應為有效合同，依法應受法律保護，合同雙方均應按照該合同的約定全面履行各自的義務(wù)。訴爭房屋已完成初始登記，合同履行不存在障礙，應繼續(xù)進行。
【當事人信息】
原告：張某1、張某2（買受人）
被告1：耿某、夏某、耿某1（出賣人）
被告2：王某
【案情簡介】
耿某為夏某的長子，耿某1為夏某的次子。夏某的配偶為耿某2，已于1992年死亡。2010年10月12日，某村村民委員會與某房屋拆遷工程有限公司等部門形成了一份就紅某村耿某享有拆遷安置房問題的說明，位于原某的二間平瓦房是由耿某父母所建造。該二間平瓦房屬拆遷范圍內(nèi)，拆遷辦承諾平房拆除后給予安置一套91.7平方米的安置房及自行車庫一間，按安置價格結(jié)算，該二間平房于2004年拆除，同時辦理了安置手續(xù)，經(jīng)過耿某抽簽確認為涉案房屋，面積為91.7平方米。2010年11月15日，耿某在某房屋拆遷工程有限公司簽訂拆遷補償費結(jié)算單一份，載明安置房涉案房屋，面積為92平方米，自行車庫28號樓10號，面積為3.6平方米，價款合計79374元。
2011年1月，張某1、張某2（乙方）與耿某（甲方）在某房產(chǎn)交易服務(wù)有限公司的居間下，簽訂《房屋買賣成交合同》，約定耿某將涉案房屋出售給張某1、張某2，成交價格為人民幣332500元，合同簽訂時張某1、張某2支付耿某10000元作為定金；耿某凈到手的房價為332500元，交易過程中所發(fā)生的任何稅費均由張某1、張某2承擔；張某1、張某2于2011年1月18日付首付款290000元（含定金），余款42500元于過戶當日支付；待耿某房產(chǎn)證、土地證下來時一個星期內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶。合同簽訂的當日，張某1、張某2支付耿某購房款290000元（含定金），后耿某將房屋交付給張某1、張某2使用。2011年4月15日，張某1、張某2支付耿某購房款10000元；2011年5月23日，張某1、張某2支付耿某購房款12500元；2012年12月5日，張某1、張某2支付耿某購房款2000元。后因合同履行及過戶事宜發(fā)生爭議，買賣雙方經(jīng)過多次協(xié)商、溝通、均未果。
張某1、張某2訴至法院，請求：耿某、王某、夏某、耿某1辦理昆涉案房屋的過戶手續(xù)。
【法院判決】
1、耿某、夏某、耿某1辦理涉案房屋的房屋所有權(quán)證和土地使用證，由耿某、夏某、耿某1取得該房屋的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)；2、在耿某、夏某、耿某1取得涉案房屋所有權(quán)證和土地使用證之后的十日內(nèi)協(xié)助張某1、張某2辦理的該房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記，由張某1、張某2取得該房屋的完整產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)；3、張某1、張某2在取得涉案房屋完整產(chǎn)權(quán)后的十日內(nèi)支付耿某、夏某、耿某1購房款18000元；4、駁回張某1、張某2對王某的訴訟請求。
【案件評析】
一、涉案拆遷安置房屋涉及多繼承人共有，法院為何認定某一繼承人所簽《房屋買賣合同》合法有效？
訴爭房屋為拆遷安置房，已拆除的舊房為夏某與其配偶耿某2所建，故該房屋應為夏某與耿某2的共有財產(chǎn)。但在舊房拆除前，耿某2已故，其名下財產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)為遺產(chǎn)應由其法定繼承人依法繼承。耿某、夏某、耿某1均為其法定繼承人之列，對耿某2名下的房產(chǎn)享有繼承權(quán)利，故在舊房拆除后，耿某、夏某、耿某1對其安置房即本案訴爭房產(chǎn)均應享有部分財產(chǎn)權(quán)益。但在有關(guān)部門針對耿某享受安置房的情況說明中，明確載明安置對象為耿某，同時由耿某以其個人名義辦理安置房結(jié)算等流程，這些均充分說明耿某對該安置房具有使得他人相信的權(quán)利外觀，張某1、張某2據(jù)此有理由相信耿某對該房屋具有處分權(quán)，從而雙方訂立《房屋買賣成交合同》。該合同系雙方真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應為有效合同，依法應受法律保護，合同雙方均應按照該合同的約定全面履行各自的義務(wù)。
二、涉案拆遷安置房屋尚未辦理房屋所有權(quán)證和土地使用證，法院為何能、會怎樣判決《房屋買賣合同》繼續(xù)履行？
耿某將訴爭房屋出售給張某1、張某2，在張某1、張某2交付第一筆購房款290000時，耿某即將房屋交付給張某1、張某2，該房屋一直由張某1、張某2居住、使用至今，夏某、耿某1對此卻未提任何異議，視為其認可該交易行為。現(xiàn)，張某1、張某2已按照合同約定支付耿某、夏某、耿某1購房款，耿某、夏某、耿某1應該協(xié)助張某1、張某2辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記。訴爭房屋目前已完成初始登記，尚未辦理房屋所有權(quán)證及土地使用證，故應由耿某、夏某、耿某1先行辦理該房屋的所有權(quán)證及土地使用證，由耿某、夏某、耿某1取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，在此過程中所發(fā)生的稅費應由耿某、夏某、耿某1自行負擔；在耿某、夏某、耿某1取得該房屋的產(chǎn)權(quán)后，再由耿某、夏某、耿某1按照合同約定將該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至張某1、張某2名下，由張某1、張某2取得該房屋的完整所有權(quán)和土地使用權(quán)，在此變更交易過程中所發(fā)生的稅費應由張某1、張某2負擔。在張某1、張某2取得該房屋產(chǎn)權(quán)后，張某1、張某2應該依約支付耿某、夏某、耿某1購房尾款18000元。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條：當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一佰零七條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
