供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-098）
9·30新政嚴重影響履約能力，買受人訴請解除合同返還定金獲法院支持！
---張某與王某房屋買賣合同糾紛(二審)案法律解析
【關鍵詞】
9·30新政 履約能力 解除合同 返還定金 首付款 抵押貸款 情勢變更 商業風險
【要點提示】
按合同約定買受人需通過銀行貸款方式支付部分購房款，而9·30新政出臺實施，對于首付款的比例進行了調整，導致買受人無法按預期獲取擬貸款金額。在首付比例提高的情況下，買受人不可能再按照合同約定申請貸款來支付房款，買賣雙方約定的付款方式已經不再可能，買受人無法按照合同約定的付款方式繼續履行合同，合同的不可履行也不可以歸責于雙方當事人，買受人不構成違約。
【當事人信息】
原告：張某（買受人、反訴被告、被上訴人）
被告：王某（出賣人、反訴原告、上訴人）
第三人：某房地產經紀有限公司（簡稱:某公司）
【案情簡介】
2016年9月26日，張某與王某簽訂《存量房屋買賣合同》及《補充協議》，合同約定：“王某所售房屋坐落于海淀區403號；房屋成交價格為4300000元；房屋的家具、家電、裝飾裝修以及房屋的配套設施設備等作價為1120000元。上述價款由張某一并支付給王某；張某向王某支付定金200000元；張某采取商業貸款申辦抵押貸款，擬貸款金額為3000000元。《補充協議》載明：買受人于2016年9月26日向出賣人支付購房定金100000元；買受人于2016年9月27日向出賣人支付第二筆購房定金100000元；買受人于銀行面簽當日向出賣人支付購房款920000元；剩余房款3000000元買受人以貸款方式支付；剩余房款1300000元在過戶前一日存入資金監管賬戶；合同簽訂后，張某分別于2016年9月26日、2016年9月27日向王某支付定金各100000元，總計200000元。2016年9月30日，北京市住房城鄉建設委員會等部門出臺實施了《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》（以下簡稱購房新政），其中第四條規定：“購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品房、兩限房等政策性住房除外），對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%”。
2016年10月1日，張某告知王某因購房新政實施，超出其價款負擔能力，無法繼續履行合同。并于2016年11月2日，向王某出具《解除合同通知書》，并要求返還定金20萬。
2016年12月1日，王某向張某出具《解除合同通知書》，并要求支付違約金1084000元（含20萬元定金）。
雙方協商未果，張某向法院提起訴訟，請求：1、解除雙方于2016年9月26日簽訂的《房屋買賣成交確認及定金收付協議》；2、王某退還定金20萬元。
王某提起反訴，請求：1、張某支付違約金1084000元。
【法院判決】
一審：1、王某退還張某定金二十萬元；2、駁回張某其他訴訟請求；3、駁回王某全部反訴請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
一、法院為何認定買受人以9·30新政影響其付款能力要求不再繼續房屋買賣合同不構成違約？
房屋買賣合同約定張某需通過銀行貸款方式支付部分購房款，而2016年9月30日購房新政出臺實施，對于首付款的比例進行了調整，導致張某在此購房新政條件下，能夠申請到的貸款金額與合同中約定的擬貸款金額有較大差距，確實給張某履約能力造成重大影響和困難，繼續履行合同會導致買賣雙方之間的利益關系失衡，張某無法按照合同約定的付款方式繼續履行合同，此種情形屬于不可歸責于雙方當事人的事由。在首付比例提高的情況下，張某不可能再按照合同約定申請300萬元貸款來支付房款，買賣雙方約定的付款方式已經不再可能，張某無法按照合同約定的付款方式繼續履行合同并不構成違約。
二、9·30新政出臺實施，買受人提出解除合同是否應對出賣方承擔損失賠償責任？
如上所述，繼續履行房屋買賣合同會導致雙方之間的利益關系失衡，合同的不履行也不可歸責于雙方當事人，故法院對于出賣人主張買受人承擔違約責任的訴訟請求不予支持。但是，出賣人因合同解除可能會遭受一定的損失，依據公平原則，主張解除合同的買受人應當分擔出賣人的部分損失。對這一損失，出賣人負有舉證責任。然而，本案王某在庭審中并未就自己的實際損失提交證據。在2016年9月30日出臺購房新政的第二天，張某就已經聯系王某協商解除合同。雖然雙方并未達成一致，但王某直到2016年12月1日才發出解約通知書，沒有采取積極的措施減少自己可能遭受的損失。而且，由于王某仍持有房屋，可在解除合同后通過另行出售房屋彌補自己的損失。故在本案中法院未認定出賣方的損失。鑒于買賣雙方均確認房屋買賣合同已解除，故法院判決出賣人返還買受人定金20萬元。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條規定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第六十一條規定：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。
