供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-059）
違約解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，賣(mài)方被判賠償溢價(jià)損失175萬(wàn)余元|終審
不具備上市條件央產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)合同被判解除，責(zé)任和損失如何負(fù)擔(dān)？---成某與杜某、某中介公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
央產(chǎn)房 合同解除 房屋使用費(fèi) 中介費(fèi) 溢價(jià)款 騰退房屋
【要點(diǎn)提示】
央產(chǎn)房尚不具備上市交易的條件，買(mǎi)、賣(mài)雙方實(shí)際已無(wú)法繼續(xù)履行，合同被判解除。對(duì)于導(dǎo)致該合同解除的責(zé)任以及損失的負(fù)擔(dān)，法院認(rèn)為：在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，賣(mài)方承諾在簽約后一年半將涉案房屋過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方，現(xiàn)賣(mài)方不能履行該義務(wù)，其行為應(yīng)認(rèn)定為違約；由于房屋的屬性系央產(chǎn)房，買(mǎi)受人亦在交易前已經(jīng)知悉，其應(yīng)當(dāng)對(duì)該交易以及履行后果盡到足夠的注意義務(wù)，亦可以避免損失的發(fā)生。因此，法院判定買(mǎi)、賣(mài)雙方對(duì)導(dǎo)致合同的解除按照責(zé)任比例進(jìn)行分擔(dān)。
【當(dāng)事人信息】
原告：成某（買(mǎi)方、反訴被告、被上訴人）
被告：杜某（賣(mài)方、反訴原告、上訴人）
第三人：某中介公司（原審第三人）
【案情簡(jiǎn)介】
杜某原系某科學(xué)研究院職工，1998年，杜某以97成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)涉案房屋。2001年9月，杜某取得該房屋所有權(quán)證。2007年3月26日，杜某（賣(mài)方）與成某（買(mǎi)方）、某中介公司（居間方）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等交易文件。
2010年4月13日，涉案房屋原產(chǎn)權(quán)單位房產(chǎn)科出具證明，內(nèi)容為：“根據(jù)我院規(guī)定，涉案房屋暫不易上市交易（住房信息已上報(bào)國(guó)管局）”。2013年，杜某以涉案房屋不能上市交易，合同無(wú)法繼續(xù)履行為由將成某訴至本院，請(qǐng)求解除雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并要求成某及現(xiàn)居住人成某1騰退房屋。2013年7月23日，法院作出民事判決書(shū)，認(rèn)定杜某與成某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》有效，但涉案房屋屬某研究院以福利售房方式發(fā)售給本院職工的央產(chǎn)房，其對(duì)外出售須符合原產(chǎn)權(quán)單位相關(guān)售房政策，然成某非該研究院職工，其與杜某所簽訂的合同實(shí)質(zhì)上已無(wú)法繼續(xù)履行，并判決：1、解除杜某與成某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》中關(guān)于涉案房屋的相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)的內(nèi)容；2、成某、成某1將涉案房屋騰空交還杜某。后，成某不服一審判決上訴至某中級(jí)人民法院，某中級(jí)人民法院作出民事判決書(shū)，認(rèn)定杜某承諾在合同簽訂之日起一年半內(nèi)辦理好該房屋央產(chǎn)房上市手續(xù)，現(xiàn)該承諾不能實(shí)現(xiàn)，杜某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，成某就相應(yīng)損失問(wèn)題可另行解決，并判決駁回成某上訴，維持原判。
經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位房產(chǎn)科進(jìn)行調(diào)查，該部門(mén)答復(fù)：涉案房屋所處的房屋不允許對(duì)外上市交易，只能在職工內(nèi)部進(jìn)行交易，交易價(jià)格由雙方協(xié)商，單位對(duì)交易價(jià)格沒(méi)有條件要求。涉案房屋對(duì)出售對(duì)象有限制，只能出售本單位的職工，交易價(jià)格沒(méi)有限制，可以按市場(chǎng)價(jià)格出售給本單位職工。房屋不能上市交易原產(chǎn)權(quán)人是知道的。涉案院產(chǎn)權(quán)證是2001年9月辦理完畢，杜某當(dāng)時(shí)已經(jīng)與我單位解除關(guān)系不是我單位職工了，所以才發(fā)放了產(chǎn)權(quán)證，杜某是2002年8月22日領(lǐng)取的房屋產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)時(shí)房屋均不允許出售。另，杜某反訴主張從2007年3月26日起至訴訟時(shí)，涉案房屋一直由成某一方居住使用為由，要求成某支付2007年3月26日至實(shí)際騰退房屋之日的房屋占用費(fèi)。
審理中，法院根據(jù)雙方當(dāng)事人申請(qǐng)，委托某房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司分別就下列事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估鑒定：某房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司于2014年6月6日出具《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，載明：1、涉案房屋在2013年7月23日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為281.06萬(wàn)元；2、涉案房屋在2010年4月13日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為150.7萬(wàn)元；3、涉案房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年3月25日，租期自2007年3月26日至2014年3月25日期間的租金使用總價(jià)為322173元。經(jīng)核算，涉案房屋在2007年3月26日至2014年3月25日期間的月平均租金為3835元。成某支付評(píng)估費(fèi)7500元。杜某支付評(píng)估費(fèi)共計(jì)9000元。審理中，某中介公司簽收開(kāi)庭傳票后并無(wú)正當(dāng)理由未到庭參與庭審。
成某訴至法院，請(qǐng)求：1、返還成某購(gòu)房款人民幣52萬(wàn)元，房屋中介費(fèi)13600元；2、按照同期銀行貸款利率支付成某上述款項(xiàng)自2007年3月26日至實(shí)際支付之日的利息，截至2014年1月7日暫計(jì)為241355元；3、賠償成某的裝修費(fèi)損失48154元；4、支付成某自2008年9月26日至實(shí)際支付之日的違約金，以615000元為基數(shù)按照每日萬(wàn)分之四的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，截止到2014年1月1日違約金共計(jì)472812元；5、支付成某房屋溢價(jià)款損失2195600元。。
杜某反訴至法院：請(qǐng)求：1、成某支付從2007年3月26日起至2014年3月25日的房屋占用費(fèi)322173元；2、成某按照每月3835元標(biāo)準(zhǔn)支付2014年3月26日至實(shí)際騰退房屋之日的房屋占用費(fèi)。
【法院判定】
二審：1、撤銷(xiāo)原審法院民事判決第五項(xiàng)、第六項(xiàng)；2、變更原審法院民事判決第一項(xiàng)為杜某返還給成某購(gòu)房款人民幣五十二萬(wàn)元，并按中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的百分之八十向成某支付自二○○七年三月二十六日起至該款項(xiàng)實(shí)際給付日止的利息；3、變更原審法院民事判決第二項(xiàng)為：杜某賠償成某中介服務(wù)費(fèi)人民幣一萬(wàn)零八百八十元；4、變更原審法院民事判決第三項(xiàng)為：杜某賠償成某房屋溢價(jià)款損失人民幣一百三十六萬(wàn)五千四百元；5、變更原審法院民事判決第四項(xiàng)為成某給付杜建芝二○○七年三月二十六日至二○一三年七月二十三日期間房屋使用費(fèi)人民幣十萬(wàn)三千四百九十三元九角，并按照每月三千八百三十五元標(biāo)準(zhǔn)給付杜建芝自二○一三年七月二十四日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋使用費(fèi)；6、駁回成某的其他訴訟請(qǐng)求；7、駁回杜某的其他反訴請(qǐng)求。
【案件評(píng)析】
法院怎樣認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后，買(mǎi)、賣(mài)雙方各自的損失及負(fù)擔(dān)的？
在責(zé)任確定后，各自的損失均應(yīng)按照責(zé)任比例進(jìn)行分擔(dān)。對(duì)于杜某而言，其損失僅為房屋的租金或使用費(fèi)；就成某而言，其損失應(yīng)當(dāng)包括已付房款的利息損失、房屋溢價(jià)損失、已付中介費(fèi)損失及房屋裝修損失。
對(duì)于52萬(wàn)元的利息損失一節(jié)，因52萬(wàn)元自2007年3月已在杜某處，杜某因此可以獲得一定的收益，根據(jù)杜某、成某均應(yīng)按照責(zé)任比例進(jìn)行分擔(dān)。因此，杜某應(yīng)按同期貸款利息的80%向成某支付利息損失。對(duì)中介費(fèi)13600元的負(fù)擔(dān)亦應(yīng)考慮責(zé)任分擔(dān)比例，杜某應(yīng)承擔(dān)成某中介費(fèi)損失10880元，成某自行負(fù)擔(dān)2720元。當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。
就房屋溢價(jià)損失一節(jié)，因自2010年4月13日起，成某已經(jīng)知道涉案房屋不能上市交易，且其已向法院提起訴訟要求解除雙方的買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)時(shí)杜某亦同意解除合同，只是雙方就損失賠償問(wèn)題未達(dá)成一致意見(jiàn)，但成某撤訴后，雙方并未協(xié)商如何解決無(wú)法繼續(xù)履行合同的問(wèn)題。杜某亦知道交易無(wú)法繼續(xù)履行，亦未及時(shí)采取措施，直到2013年才向法院提起訴訟要求解除合同。故，法院認(rèn)為就2010年4月13日起至2013年7月23日止之間的房屋溢價(jià)損失雙方均有責(zé)任，且責(zé)任相當(dāng)，本院對(duì)此期間的房屋溢價(jià)損失判定雙方各承擔(dān)一半。同理，對(duì)于房屋使用費(fèi)的處理亦應(yīng)比照房屋溢價(jià)損失的處理原則。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
1、第九十七條：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷(xiāo)，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷(xiāo)的除外。當(dāng)事人主張抵銷(xiāo)的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效。抵銷(xiāo)不得附條件或者附期限。
2、第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
3、第一百一十三條第一款：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
4、第一百一十九條：當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。
