供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊案例研究庫（2017-099）
原宅基地祖房被子女拆除翻建后的產(chǎn)權(quán)和份額如何認(rèn)定？
——關(guān)于戚某1與戚某2、吉某分家析產(chǎn)糾紛（二審）案法律解析1
【關(guān)鍵詞】
宅基地祖房 拆除翻建 拆遷安置補(bǔ)償款 產(chǎn)權(quán)認(rèn)定 共有權(quán)
【要點提示】
物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)；因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。在父母的宅基地及原有舊房基礎(chǔ)上翻建，即便拆除擴(kuò)建，則新建房屋包含著原有房屋的適當(dāng)價值，翻擴(kuò)建行為均不能必然取得新建房產(chǎn)的全部物權(quán)；結(jié)合公序良俗，也不應(yīng)排除祖產(chǎn)所有人在新建房產(chǎn)中適當(dāng)份額的共有權(quán)。
【當(dāng)事人信息】
原告：戚某1（上訴人）
被告：戚某2（被上訴人）
被告：吉某（被上訴人）
第三人：劉某1
第三人：劉某2
第三人：趙某1
第三人：趙某2
【案情簡介】
戚某某、唐某某共生有四女二子，依次為長女戚某3、次女戚某5、長子戚某1、三女戚某6、四女戚某4、次子戚某2，其中次女戚某5于2016年3月17日去世，三女戚某6于2014年7月23日去世；戚某某于1962年去世，唐某某（本案被繼承人）于2008年3月去世。戚某某、唐某某生前享有某號前后各兩間祖房產(chǎn)權(quán)，且去世時均未留下遺囑，家庭共同財產(chǎn)也一直未予析產(chǎn)；因家中祖房面積小，戚某1至外村另行建房，原有祖房由戚某2及母親居住；1986年戚某2夫婦將祖房完全拆除并舉債重新建造了后面的兩間兩層樓房，原房為土坯墻草屋頂，拆除材料無法使用；1991年發(fā)大水，前面兩間近百年歷史的祖產(chǎn)房屋年久失修且面臨倒塌，戚某2將其拆除并重建了兩間平頂，而且在2008年還在院內(nèi)添建衛(wèi)生間并封閉院子。2016年7月19日，該處房屋遇上拆遷，被動遷人戚某2與街道城市動遷指揮部簽訂動遷補(bǔ)償協(xié)議，房屋原有建筑面積為171.74㎡，其中房屋評估價630625元、裝潢及附著物補(bǔ)償63897元、搬遷補(bǔ)助費1717元、提前搬遷獎勵83053元、臨時安置過渡費10304元，合計動遷補(bǔ)償789596元，安置方案為產(chǎn)權(quán)置換某小區(qū)27幢1203室房屋一套，另獲取拆遷安置補(bǔ)償費用403543元，目前戚某2已經(jīng)實際獲取了安置房及拆遷款。戚某1為此主張共有財產(chǎn)的權(quán)利，經(jīng)多人多次協(xié)調(diào)無果。
戚某1訴至法院，請求：依法確認(rèn)戚某1對位于訴爭房產(chǎn)拆遷安置補(bǔ)償款享有其中314638.4元。
【法院判決】
一審：1.戚某2應(yīng)給付戚某1 21020.83元。2.駁回戚某1的其他訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、法院如何認(rèn)定宅基地祖房被子女拆除翻建后房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)？
物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)；因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。認(rèn)定訴爭房產(chǎn)權(quán)屬問題，爭議主要在三方面：1.被繼承人唐某某是否是共同建造人？2.戚某1是否屬于訟爭財產(chǎn)的按份共有人？3.新建后的房屋是否包括原有房屋的價值？
案涉被拆遷房屋建成于1986年，后于1991年進(jìn)行部分?jǐn)U建，1986年建房時家庭成員為戚某2夫婦和母親唐某某，戚某1一家事實上早已搬至外村的新房分戶另住。原宅基地祖房主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞喪失使用功能屬于倒塌危險類房屋，且受自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重已不能再繼續(xù)使用，戚某2完全拆除拆換主體構(gòu)件沒有保留原房結(jié)構(gòu)，也沒有在原有房屋的基礎(chǔ)上利用原房的地基或墻基，或者使用原有房屋拆除后的建筑材料翻建而成，原有結(jié)構(gòu)已發(fā)生完全改變，戚某2作為翻建申請人、翻建實施人、翻建出資人，依法應(yīng)取得翻建后房屋的所有權(quán)。
依照法律規(guī)定，在父母的宅基地及原有舊房基礎(chǔ)上翻建，即便拆除擴(kuò)建，則新建房屋包含著原有房屋的適當(dāng)價值，翻擴(kuò)建行為均不能必然取得新建房產(chǎn)的全部物權(quán)；結(jié)合公序良俗，也不能排除祖產(chǎn)所有人在新建房產(chǎn)中適當(dāng)份額的共有權(quán)。所以法院綜合考慮后認(rèn)定案涉房屋是戚某2夫婦和唐某某三人共有的家庭共同財產(chǎn)。
二、子女拆除翻建父母宅基地祖房，原有房屋價值在新建后的房屋中的份額應(yīng)如何確定？
本案涉訴位兩間兩層樓房、兩間平房及封閉院落，是在宅基地上政府認(rèn)可合法建造的不動產(chǎn)，自建造時其物權(quán)便設(shè)立。訟爭財產(chǎn)應(yīng)為戚某2、吉某、唐某某共有財產(chǎn)，該不動產(chǎn)的物權(quán)受法律保護(hù)，不因沒有辦理物權(quán)登記而不具有物權(quán)。
如上所述，戚某2縱然全額出資，但因其系在父母的宅基地及原有舊房基礎(chǔ)上拆除擴(kuò)建，則新建房屋當(dāng)然包含著原有房屋的適當(dāng)價值，法院綜合考慮案涉房屋先后建成、擴(kuò)建的具體情況，戚某2夫婦對案涉房屋貢獻(xiàn)力的大小以及案涉房屋系在父母原有宅基地上翻建所成等相關(guān)因素，酌情認(rèn)定原有房產(chǎn)在訟爭房產(chǎn)中所占比例為20%。
【涉案法條】
《中華人民共和國物權(quán)法》
第九十三條 不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第一百零三條 共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。
