案情簡介：
原告羅甲和被告羅乙是親兄妹，2009年5月5日被告羅乙與重慶恒大基宇置業(yè)有限公司達成《重慶市商品房買賣合同》，全款購買了重慶市巴南區(qū)巴南大道9號恒大城10棟2單元6-3號房屋，后被告羅乙因故不想要該房，就將該房原價轉(zhuǎn)賣給原告羅甲，雙方?jīng)]有簽訂房屋買賣合同，原告羅甲在2009年6-11月期間將全部購房款交給被告羅乙，被告羅乙就將與開發(fā)商簽訂的合同及不動產(chǎn)發(fā)票、相關(guān)稅費等原始憑據(jù)交給原告羅甲，2011年1月10日原告羅甲以被告羅乙的名義辦理了該房的接房手續(xù)并入住至今。2011年8月20日該房的房產(chǎn)證（登記為被告羅乙）取得后，被告羅乙將房產(chǎn)證交由原告羅甲保管，并催促原告羅甲趕緊過戶，但原告羅甲為了減少辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記的稅費，要求待屆滿5年后再辦理過戶。
雙方于2015年2月16日補簽了《重慶市房屋買賣合同》并于同日前往房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)辦理該房屋的過戶登記，而此時第三人王某已于前幾日以被告羅乙丈夫的身份，也是該房的共同權(quán)利人為由，向房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)提出了異議登記，導(dǎo)致原告羅甲沒有過戶成功。2015年2月17日被告羅乙及第三人王某以該房的房產(chǎn)證遺失為由向房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)重新申辦了該房的房產(chǎn)權(quán)證（被告羅乙占50%、第三人王某占50%的按份共有）。現(xiàn)第三人王某以自己為房屋共有權(quán)人，對賣房不知情，原告羅甲和被告羅乙惡意串通侵害自己合法權(quán)益為由，主張該買賣合同系無效合同，不同意賣房。原告羅甲遂訴至法院要求被告羅乙和第三人王某協(xié)助自己過戶。
本案的焦點：
一、合同是否有效？
在本案中，原告羅甲與被告羅乙在2009年達成房屋買賣的合意時，雙方并沒有簽訂書面的房屋買賣合同，雖然按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第41條：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。”房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，但是原告羅甲已將購房款全部支付給被告羅乙并于2011年入住該房至今，合同的主要義務(wù)已經(jīng)履行并且對方已經(jīng)接受，依據(jù)《合同法》第36條的規(guī)定，該合同成立。不僅如此，在2015年2月16日雙方還補簽了一份《重慶市房屋買賣合同》，其實就是對之前房屋買賣行為的追認，合同成立毋庸置疑。
現(xiàn)在的問題就是合同是否有效，在該案中認為合同無效的理由主要分為以下兩種：
（一）惡意串通侵犯第三人合法權(quán)益導(dǎo)致合同無效
第三人王某認為，原告羅甲是被告羅乙的親哥哥，對于被告羅乙和第三人王某的婚姻情況非常了解，在被告羅乙并沒有向原告羅甲舉示其與王某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財產(chǎn)約定為各自所有的情況下，應(yīng)推知原告羅甲知曉該房為被告羅乙和第三人王某的共同財產(chǎn)。在這種情況下，原告羅甲和被告羅乙在未告知第三人王某的情況下進行了房屋買賣，侵害了第三人王某的合法權(quán)益。因此原告羅甲和被告羅乙簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效。
筆者認為以該理由認定合同無效并不充分，原因如下：
第一，從案件事實來看，第三人王某陳述其知曉羅甲自2001年至今一直在涉案房屋居住的事實。王某作為羅乙的丈夫，對待夫妻共同財產(chǎn)應(yīng)盡到合理的注意義務(wù)，羅乙將房屋出售給羅甲長達四年多的時間里，王某并沒有對羅乙的出售行為提出過異議，現(xiàn)提出對羅乙的出售行為不知情且不同意出售，既違背公序良俗也不符合常理，應(yīng)推知王某對房屋買賣行為是知情的。
第二，從社會常理推知，原告羅甲為了減少辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記的稅費，要求待屆滿5年后再辦理過戶，被告羅乙也同意了。如果雙方真是惡意串通，為了避免第三人王某發(fā)現(xiàn)，那應(yīng)該盡早過戶，約定屆滿5年后才過戶并不符合常理。
第三，從舉證責(zé)任來看，惡意串通的舉證責(zé)任應(yīng)該在第三人王某。他需提供證據(jù)證明兩點：原告羅甲明知第三人王某不知道房屋買賣的情況；原告羅甲以嚴(yán)重低于市場價格從被告羅乙處買的該房。而第三人王某提供的證據(jù)并不能證明上述兩點。
（二）無權(quán)處分導(dǎo)致合同無效
第三人王某在庭審中的基本觀點是，該房是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購得的房屋， 屬于夫妻共同財產(chǎn)，被告羅乙無權(quán)私自將該房屋出賣，與原告羅甲簽訂的房屋買賣合同因無權(quán)處分而效力待定，現(xiàn)在第三人王某不同意賣房，并沒有對該合同效力進行追認，該合同應(yīng)為自始無效。
筆者不同意該觀點，理由如下：
第一，按照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。” 這已經(jīng)明確了以無權(quán)處分為由主張合同無效是不成立的。對于合同效力的判斷要依照《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定無效合同的情景，而本案中的房屋買賣合同并沒有法定無效的情況。
第二，不動產(chǎn)物權(quán)的公示效力。諸如房屋這類不動產(chǎn)，物權(quán)變動采取登記主義，也就是房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的人就是房屋的合法權(quán)利人，交易對方基于對證書公示效力的信任而簽訂的房屋買賣合同應(yīng)受到保護。
二、如果合同是有效的，能否繼續(xù)履行？
按照《中華人民共和國合同法》第一百零七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。” 羅甲與羅乙簽訂了商品房買賣合同，羅乙作為賣方負有協(xié)助作為買方的羅甲將房屋過戶的義務(wù)，但2015年2月17日羅乙及王某以該房的房產(chǎn)證遺失為由向房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)重新申辦了該房的房產(chǎn)權(quán)證（羅乙占50%、王某占50%的按份共有），此時房屋產(chǎn)權(quán)屬于羅乙和王某按份共有，而王某并不同意出售房屋，不同意協(xié)助過戶。那該合同能否繼續(xù)履行？
筆者認為合同是合法有效的，而基于合同約定，羅乙和王某應(yīng)協(xié)助羅甲過戶，理由有以下幾點：
第一，民事活動應(yīng)遵循誠實信用、交易安全的原則。羅乙已將涉案房屋交付羅甲合法占有使用多年，雖羅乙及王某以該房的房產(chǎn)證遺失為由向房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)重新申辦了該房的房產(chǎn)權(quán)證，但并不能阻止合同交易目的的實現(xiàn)，羅乙和王某作為涉案房屋的新產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)受到之前買賣合同的約束，履行協(xié)助過戶的義務(wù)。
第二，此種情況并不屬于“不可以要求履行”的情形。按照《中華人民共和國合同法》第一百一十條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。”
綜上所述，婚姻關(guān)系存續(xù)期間登記在一方名下的房屋，判斷權(quán)證人與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力，實質(zhì)是對婚姻關(guān)系的財產(chǎn)共有性與房屋權(quán)屬登記的公示效力之間的價值權(quán)衡，應(yīng)結(jié)合案件的具體情況，從保護交易和誠實守信等方面進行判斷。
